GS.TS Đặng Hùng Võ: Cải cách thuế bất động sản sẽ giải quyết vấn đề nhà ở

Giá thuê bất động sản công nghiệp “lập đỉnh” trong vòng nửa thập kỷ

Nhu cầu tìm thuê bất động sản tăng mạnh tại Hà Nội và TP.HCM

Theo GS.TS Đặng Hùng Võ, cần phải cải cách thuế bất động sản nhằm tạo dựng một thị trường bất động sản có giá nhà đất thấp đi, lúc đó tự cơ chế thị trường sẽ tạo động lực để giải quyết vấn đề nhà ở. Nếu còn việc hình thành các đại gia bất động sản mà thu nhập của đại đa số người lao động vẫn chưa đủ để lo nhà ở thì vấn đề nhà ở xã hội còn nan giải.

Doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội được cộng thêm 5 điểm khi tham gia đấu thầu?

Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) dự kiến sẽ được báo cáo Chính phủ để Chính phủ trình Quốc hội cho ý kiến vào Kỳ họp thứ 5 diễn ra vào tháng 5/2023. Một trong những nội dung đáng chú ý, nhận được sự quan tâm của các chuyên gia đối với dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) là nguồn kinh phí để xây dựng nhà ở xã hội, chính sách ưu đãi chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội…

Theo đó, các chuyên gia, luật sư cho rằng, để khuyến khích chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, các chuyên gia, luật sư cho rằng, việc sửa đổi Luật Nhà ở cần theo hướng riêng xây dựng nhà ở xã hội, việc cho vay với lãi suất không quá 10%. Ngoài ra, cần nghiên cứu thêm về chủ đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội không phải bằng nguồn vốn đầu tư công được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất…

Ông Lê Cao Tuấn - Ủy viên Ban Chấp hành Tổng Hội Xây dựng Việt Nam, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đô thị và phát triển hạ tầng nêu quan điểm: Chính sách xã hội hiện hành hướng nhiều ưu đãi cho người sử dụng mà ít ưu đã cho người tạo lập ra nhà ở xã hội nên chưa khuyến khích đầu tư phát triển nhà ở xã hội.

Tổng thể chính sách nhà ở xã hội hiện hành có xu hướng ưu đãi người mua, người sử dụng nhiều hơn so với ưu đãi cho người tạo lập ra nhà ở xã hội. Phải chăng đây là một trong những nguyên nhân nhà ở xã hội chưa được đầu tư nhiều. Trong thiết kế chính sách nhà ở xã hội hiện hành thì thiết kế cho cả người mua và doanh nghiệp tạo lập vay. Tuy nhiên, khi thực hiện thì hầu hết chỉ thực hiện cho người mua nhà ở xã hội vay thông qua ngân hàng chính sách xã hội, còn cho doanh nghiệp vay hỗ trợ lãi suất qua ngân hàng thương mại thì hầu như không có.

Qúa trình thực tiễn triển khai, Bộ Xây dựng đã phát hiện ra vấn đề này nên khi lấy ý kiến để ban hành Nghị định 49/2021/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 100/2015/NĐ-CP BXD đã đề xuất trong dự thảo và được các doanh nghiệp rất đồng tình là: riêng nhà ở xã hội quy định giữ lãi suất không quá 10%, còn lãi của nhà ở thương mại xây trên diện tích đất 20% không hòa vào chung lãi suất của toàn bộ dự án. Tuy nhiên, khi ban hành Nghị định 49/2021/NĐ-CP sửa đổi bổ sung Nghị định 100/2015/NĐ-CP vẫn giữ nguyên quy định cũ tại Điều 21 Nghị định 100/2015/NĐ-CP.

Với bất cập trên, ông Lê Cao Tuấn đề nghị, giai đoạn này kiên trì sửa đổi theo hướng riêng nhà ở xã hội lãi suất không quá 10%, còn lãi của nhà ở thương mại xây trên diện tích đất 20% không hòa vào chung lãi suất của toàn bộ dự án để khuyến khích doanh nghiệp tạo lập ra nhiều nhà ở xã hội.

Ngoài ra, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đô thị và phát triển hạ tầng cũng đề xuất bổ sung khuyến khích doanh nghiệp từng tham gia đầu tư phát triển nhà ở xã hội, được cộng thêm 5 điểm khi tham gia đấu thầu.

Về vấn đề ưu đãi chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để bán, cho thuê mua, cho thuê (sửa đổi, bổ sung Điều 58), PGS.TS Nguyễn Thị Nga - Trưởng Bộ môn Luật Đất đai và Kinh doanh bất động sản, Khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội cho rằng, Điều 98 của dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) cho rằng: Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội không phải bằng nguồn vốn hoặc hình thức quy định tại khoản 1 Điều 92 của Luật này được hưởng các ưu đãi sau: Được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với diện tích đất ở (bao gồm và phần diện tích đất ở được ưu đãi theo quy định tại khoản 3 Điều này) của dự án, trừ phần diện tích đất dành xây dựng các công trình nhằm mục đích kinh doanh theo quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt…

Như vậy, khi chủ đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội không phải bằng nguồn vốn đầu tư công, vốn Nhà nước ngoài đầu tư công được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với diện tích đất đã được Luật xác định cụ thể.

Theo quan điểm của PGS.TS Nguyễn Thị Nga, quy định này trong dự án Luật nhà ở (sửa đổi) chưa thật sự hợp lý, chưa khuyến khích sự phát triển của nhà ở xã hội và đây cũng là ý kiến của rất nhiều chuyên gia cũng đã đề cập đến trong thời gian qua. Cụ thể, theo quy định của Luật đất đai hiện hành hay dự thảo Luật đất đai đang lấy ý kiến hiện nay, đối với tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất.

Như vậy, chủ đầu tư sau khi hoàn thành dự án nhà ở xã hội được giao đất không thu tiền thì sẽ không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất; đồng nghĩa với việc… không được bán nhà ở (gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất). Với phương án của dự án Luật hiện nay, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội chỉ có thể xây dựng nhà ở xã hội để… cho thuê mà không được cho thuê mua hay bán sản phẩm. Điều này phần nào hạn chế tiếp cận để sở hữu nhà ở xã hội cho các đối tượng có nhu cầu. Do đó, để khuyến khích chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để bán cho các đối tượng có nhu cầu thì cần có sự điều chỉnh trong dự án Luật Nhà ở (sửa đổi).

Cải cách thuế bất động sản sẽ giải quyết vấn đề nhà ở

Về việc Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) lần này đề cập tới các nhóm nhà ở xã hội bao gồm: (1) Nhà ở cho người có thu nhập thấp tại đô thị; (2) Nhà lưu trú cho công nhân làm việc tại các khu công nghiệp; (3) Nhà ở cho lực lượng vũ trang; (4) Nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được thụ hưởng chính sách nhà ở mà tự xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa để ở. Như vậy, không còn nhóm nhà ở xã hội cho sinh viên, học sinh và tách nhà ở cho các lực lượng vũ trang thành một nhóm riêng. Nhà lưu trú cho công nhân làm việc tại các khu công nghiệp và nhà ở cho lực lượng vũ trang được quy định khá chi tiết và hợp lý. Vấn đề vướng mắc vẫn là nhà ở cho người lao động có thu nhập thấp, cả về nguồn lực đất đai và nguồn lực tài chính.

Về vấn đề này, theo GS.TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, Luật Nhà ở 2005 đã không có chỗ trong các quy định đối với trường hợp người dân vùng nông thôn tách hộ. Họ phải được bình đẳng với các nhóm dễ bị tổn thương khác. Luật Nhà ở thường hay coi họ thuộc phạm vi được hưởng các chương trình mục tiêu về nhà ở tại nông thôn.

Chương trình là một cơ chế để thực thi luật pháp, vậy trong luật phải quy định về nhà ở xã hội cho khu vực nông thôn, thậm chí vùng cao, vùng sâu, vùng xa, vùng đồng bào dân tộc thiểu số… Nhà ở đối với vùng nông thôn cũng phải tính theo tỷ lệ thu nhập trên giá nhà ở trung bình, không thể dựa vào tiêu chí hộ nghèo hay hộ cận nghèo. Cách tính tương tự như thu nhập ở đô thị không thuộc diện phải chịu thuế thu nhập là thu nhập thấp và thuộc diện được hưởng ưu đãi về nhà ở xã hội.

Từ đó, GS.TS Đặng Hùng Võ nêu quan điểm: Bên cạnh những góp ý cho chính sách phát triển nhà ở xã hội, còn nhiều việc phải làm nữa mang tính vĩ mô. Một là vẫn cần cải cách chế độ tiền lương song hành với cải cách bộ máy hành chính nhằm cải thiện thu nhập của người lao động. Việt Nam không thể giữ mãi tình trạng để lương thấp nhằm thu hút đầu tư. Khi mức lương cao lên thì tự nhiên vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp sẽ bớt khó khăn hơn.

Hai là cần phải cải cách thuế bất động sản nhằm tạo dựng một thị trường bất động sản có giá nhà đất thấp đi, lúc đó tự cơ chế thị trường sẽ tạo động lực để giải quyết vấn đề nhà ở. Nếu còn việc hình thành các đại gia bất động sản mà thu nhập của đại đa số người lao động vẫn chưa đủ để lo nhà ở thì vấn đề nhà ở xã hội còn nan giải.

Nguồn: GS.TS Đặng Hùng Võ: Cải cách thuế bất động sản sẽ giải quyết vấn đề nhà ở

https://vninfor.vn/

Đức Minh (t/h)