Giải pháp thúc đẩy phát triển nhà ở

Theo Báo cáo thị trường bất động sản TP HCM 6 tháng đầu năm 2025 (trước khi hợp nhất) của Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), thị trường nhà ở tại TP HCM trải qua năm 2024 với tình trạng thiếu nguồn cung dự án, trong các dự án nhà ở mới không còn loại nhà ở thương mại giá vừa túi tiền có giá bán dưới 30 triệu đồng/m2 và rất thiếu nhà ở xã hội.

Trong 6 tháng đầu năm 2025, TP HCM không còn loại nhà ở thương mại giá vừa túi tiền - Ảnh minh họa (Đình Đại).

Ngược lại, phân khúc nhà ở cao cấp từ năm 2020 đến năm 2023 liên tục chiếm tuyệt đại đa số trên thị trường với khoảng 70% số lượng nhà ở đưa ra thị trường hàng năm là nhà ở cao cấp và rất đáng quan ngại là kể từ năm 2024.

Theo HoREA, trong 6 tháng đầu năm 2025, tất cả các dự án nhà ở đưa ra huy động vốn trên thị trường chỉ còn loại nhà ở cao cấp, không còn loại nhà ở thương mại giá vừa túi tiền, cũng không còn nhà ở trung cấp dẫn đến thị trường nhà ở TP HCM phát triển không cân bằng, không bền vững như mô hình kim tự tháp bị "lộn ngược đầu".

Cụ thể, trong 6 tháng đầu năm 2025, chỉ có 4 dự án nhà ở thương mại với hơn 3.300 căn nhà cao cấp đủ điều kiện huy động vốn (100% nhà ở cao cấp) với tổng giá trị hơn 10.000 tỷ đồng, không có nhà ở trung cấp, không có nhà ở giá vừa túi tiền.

Đáng quan ngại nhất, theo HoREA, trong thời gian qua kết quả phát triển nhà ở xã hội đạt rất thấp, chỉ có 205.000m2 sàn xây dựng nhà ở, tương đương 4.100 căn hộ (bình quân căn hộ có diện tích 50m2), chỉ mới đạt khoảng 11,7% kế hoạch phát triển 35.000 căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2021 - 2025.

Do đó, HoREA cho rằng, cơ quan chức năng cần phải nỗ lực nhiều hơn nữa, huy động cộng đồng doanh nghiệp bất động sản tích cực tham gia để thực hiện mục tiêu phát triển 100.000 căn hộ nhà ở xã hội của TP HCM giai đoạn 2021 - 2030.

"Để thực hiện mục tiêu phát triển 100.000 căn hộ nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố giai đoạn 2021-2030, Hiệp hội đề nghị UBND Thành phố chỉ đạo các Sở, ngành và Ủy ban nhân dân cấp xã tập trung tháo gỡ vướng mắc, khó khăn trong thực hiện quy trình, thủ tục đối với dự án nhà ở xã hội theo các cơ chế, chính sách quy định tại Nghị quyết số 201/2025/QH15 và Nghị định số 192/2025/NĐ-CP", Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu kiến nghị.

Về giá nhà, HoREA cho biết, giá nhà tại TP HCM tăng liên tục trong các năm qua, cho đến nay vẫn neo ở mức giá rất cao như giá căn hộ cao cấp năm 2024 lên đến 90 triệu đồng/m2, bình quân khoảng 9,7 tỷ đồng/căn (đây là giá sơ cấp khi phê duyệt dự án, chưa phải là giá bán ra), vượt quá khả năng tài chính của số đông người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị.

Nêu thêm một số vướng mắc của thị trường bất động sản TP HCM, HoREA cho biết, tính đến thời điểm hiện tại, TP HCM mới xử lý được 77 trong tổng số 220 dự án nhà ở vướng pháp lý, tương đương 35% tổng số các dự án bị vướng, còn lại 143 dự án vẫn đang tiếp tục được rà soát và tìm hướng tháo gỡ.

HoREA đánh giá, phần lớn các dự án trên bị ách tắc do vướng mắc pháp lý, một số khác do chủ đầu tư yếu kém về năng lực. Nếu không sớm được tháo gỡ, tình trạng này sẽ gây lãng phíquỹ đất, thất thu ngân sách, ảnh hưởng đến doanh nghiệp và kéo dài tình trạng thiểu nguồn cung, khiến giá nhà khó có khả năng điều chỉnh trong ngắn hạn.

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp cũng phải đối mặt với áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ khi giai đoạn giãn, hoãn thanh toán theo Nghị định 08/2023/NĐ-CP sắp kết thúc. Từ tháng 8/2025, tổng giá trị trái phiếu đến hạn ước tính khoảng 180.000 tỷ đồng, riêng quý 3/2025 là 68.000 tỷ đồng. Theo HoREA, đây là thách thức lớn với các doanh nghiệp bất động sản và cần được giám sát chặt chẽ để tránh nguy cơ đổ vỡ.

Từ những thực tiễn nêu trên, HoREA đề xuất UBND TP HCM xem xét 9 nhóm giải pháp nhằm tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý và thúc đẩy phát triển nhà ở trong những tháng tiếp theo, cụ thể:

Thứ nhất, tăng nguồn cung dự án, phê duyệt danh mục hơn 370 khu đất đủ điều kiện thí điểm theo Nghị quyết 171/2024/QH15 để triển khai dự án nhà ở thương mại. Thứ hai, rà soát pháp lý dự án, khẩn trương xử lý 220 dự án vướng mắc, trong đó có 86 dự án đã dừng từ lâu, để tăng nguồn cung. Thứ ba, đẩy nhanh xử lý dự án nhà ở thương mại, giải quyết 68 dự án đang tạm dừng theo kiến nghị của Quốc hội.

Thứ tư, áp dụng cơ chế đặc thù, gỡ khó cho 4 dự án theo Nghị quyết 170/2024/QH15. Thứ năm, điều chỉnh tỷ lệ thuê đất, đề xuất giảm tỷ lệ tính đơn giá thuê đất xuống mức 0,25-0,75% giá đất thay vì mức cao hiện tại, để giảm chi phí cho doanh nghiệp. Thứ sáu, xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung, sớm giải quyết dứt điểm để chủ đầu tư hoàn tất nghĩa vụ, cấp “sổ hồng” cho người dân.

Thứ bảy, giải quyết các dự án "treo" hơn 20 năm như các khu dân cư Bình Trưng Đông - Cát Lái, Bắc Rạch Chiếc... đang làm xấu bộ mặt đô thị. Thứ tám, tháo gỡ thủ tục nhà ở xã hội, thực hiện hiệu quả Nghị quyết 201 và Nghị định 192. Thứ chín, thúc đẩy kinh doanh cho thuê căn hộ, điều chỉnh Quyết định 26/2025/QĐ-UBND cho phép chủ sở hữu chung cư cho thuê ngắn ngày, giúp đa dạng hóa sản phẩm du lịch đô thị.

Nguồn: Giải pháp thúc đẩy phát triển nhà ở