Du lịch Thành Thành Công và BIM Land xin giải chấp tài sản đảm bảo dòng tiền thanh toán trái phiếu

Du lịch Thành Thành Công giải chấp một phần tài sản cho lô trái phiếu trị giá 500 tỷ đồng

Theo công bố thông tin của Công ty Chứng khoán Kỹ Thương (TCBS), CTCP Du lịch Thành Thành Công (HOSE: VNG) thực hiện lấy ý kiến trái chủ về việc giải chấp một phần tài sản đảm bảo cho trái phiếu VNG2124001 trị giá 500 tỷ đồng do Công ty phát hành.

Theo đó, Du lịch Thành Thành Công muốn bán giải chấp Resort Ninh Thuận để đảm bảo dòng tiền thanh toán trái phiếu. Đây là lô trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền, được đảm bảo bằng tài sản do VNG phát hành ngày 04/01/2022. Lô trái phiếu này sẽ đáo hạn năm 2025.

Công ty Cổ phần Du lịch Thành Thành Công, tiền thân là Công ty Xây dựng và Phát triển Đô thị tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. Từ năm 2009, Công ty chính thức niêm yết cổ phiếu trên thị trường chứng khoán với mã chứng khoán VNG.

Cụ thể, Để đảm bảo cho lô trái phiếu VNG2124001, Du lịch Thành Thành Công đã sử dụng tài sản đảm bảo gồm 4 bất động sản: TTC Hotel Premium Cần Thơ, khách sạn Michelia, tòa nhà TTC Palace Bến Tre, Resort Ninh Thuận.

Giá trị đảm bảo tại thời điểm phát hành trái phiếu doanh nghiệp của 4 bất động sản trên là hơn 610 tỷ đồng. Tuy nhiên, giá trị định giá tài sản đảm bảo của những bất động sản này theo thư thẩm định giá ngày 03/10/2022 của Công ty Thẩm định giá Thế Kỷ đã tăng lên gần 1,018 tỷ đồng.

Trong văn bản, Du lịch Thành Thành Công lý giải, sau ảnh hưởng của COVID-19, tình hình kinh doanh của ngành du lịch hiện đã có sự hồi phục với nhu cầu du lịch tăng mạnh tại nhiều địa phương. Theo đó, giá trị các tài sản đảm bảo cho trái phiếu của Công ty có sự gia tăng đáng kể và đang ở mức cao hơn so với yêu cầu đáp ứng việc đảm bảo cho trái phiếu.

Vì vậy, Du lịch Thành Thành Công mong muốn sử dụng phần giá trị tăng thêm của tài sản bảo đảm để phục vụ nhiều hơn cho hoạt động kinh doanh và phát triển của tổ chức phát hành, đảm bảo tốt hơn dòng tiền thanh toán gốc, lãi trái phiếu. Tài sản được xin ý kiến giải chấp là Resort Ninh Thuận, giá trị định giá tại ngày 03/10 hơn 115 tỷ đồng.

Sau khi giải chấp tài sản đảm bảo trên, tổng giá trị tài sản đảm bảo còn lại gần 903 tỷ đồng. Số tài sản đảm bảo còn lại sau khi giải chấp Resort Ninh Thuận là 541.7 tỷ đồng, vẫn lớn hơn giá trị đảm bảo tối thiểu cho lô trái phiếu.

Du lịch Thành Thành Công cho rằng việc giải chấp Resort Ninh Thuận sẽ không ảnh hưởng tới quyền lợi người sở hữu trái phiếu. Nguyên nhân là do tổng giá trị định giá của tài sản đảm bảo và tổng giá trị bảo đảm tương ứng sau giải chấp tương đương với 181% và 108% tổng mệnh giá trái phiếu đang lưu hành.

Theo tìm hiểu, Resort Ninh Thuận, tức TTC Resort Premium Ninh Thuận, thuộc sở hữu của CTCP Du lịch Đồng Thuận, nằm tại phường Văn Hải, TP. Phan Rang - Tháp Chàm, tỉnh Ninh Thuận, theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số DA 845145 ngày 28/06/2021 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Ninh Thuận cấp.

Được biết, 6 tháng đầu năm, doanh thu thuần của Du lịch Thành Thành Công đạt 248 tỷ đồng, tăng 89% so với cùng kỳ năm trước. Lợi nhuận gộp đạt 79 tỷ đồng, tăng 39 lần.

Doanh thu tài chính suy giảm so với cùng kỳ, đạt 54 tỷ đồng, trong khi chi phí tài chính lại tăng gần gấp đôi, lên 71 tỷ đồng. Tuy nhiên, kết 6 tháng, công ty vẫn có lợi nhuận trước thuế 5,7 tỷ đồng, tăng 50% so với cùng kỳ.

Về tài sản, tại ngày 30/6/2022, tổng tài sản của Du lịch Thành Thành Công đạt 2.812 tỷ đồng, tăng 23% so với đầu năm. Cơ cấu tài sản có điểm đáng chú ý là các khoản phải thu ngắn hạn tăng đáng kể (46%) đạt 824 tỷ đồng; tiền và tương đương tiền tăng 9 lần, đạt 139 tỷ đồng; chi phí xây dựng cơ bản dở dang tăng 53%, đạt 444 tỷ đồng.

Nợ phải trả tại cùng thời điểm nói trên đạt 1.698 tỷ đồng, tăng 45% so với đầu năm. Trong đó, nợ vay đạt 1.399 tỷ đồng, tăng 41%. Với vốn chủ sở hữu đạt 1.114 tỷ đồng, hệ số nợ phải trả/vốn chủ sở hữu của công ty là 1,52 lần, khá an toàn.

Lô trái phiếu 1.000 tỷ đồng của BIM Land

Thông tin xin giải chấp bớt tài sản đảm bảo tuy không quá hiếm hoi, nhưng cũng không thường xuyên xuất hiện trên thị trường tài chính. Hồi tháng 8/2022, TCBS cũng công bố thông tin liên quan đến việc giải chấp tài sản đảm bảo của CTCP Bất động sản BIM (BIM Land).

Theo đó, BIM Land lấy ý kiến trái chủ để giải chấp 1 phần tài sản đảm bảo cho trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền, được đảm bảo bằng tài sản, đáo hạn vào năm 2024, phát hành tháng 12/2020.

Cụ thể, TCBS đã chấp thuận cho BIM Land được giải chấp một phần tài sản đảm bảo là 3 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, với tổng giá trị bảo đảm tại thời điểm định giá gần nhất là 302,4 tỷ đồng.

Thông tin cho biết tháng 12/2020 BIM Land chào bán thành công lô trái phiếu BIMB2023001 trị giá 1.000 tỷ đồng. Trái phiếu có kỳ hạn 36 tháng, đáo hạn vào tháng 12/2023. Trái phiếu có lãi suất 10%/năm đầu tiên và 12%/năm các năm tiếp theo. Tiền huy động được từ đợt bán trái phiếu sẽ dùng để đầu tư vào Dự án Centara qua hình thức hợp tác kinh doanh hoặc một hình thức khác. Lô trái phiếu này được 1 công ty chứng khoán ôm trọn.

Tài sản đảm bảo cho lô trái phiếu này là 6 quyền sử dụng đất với các thửa đất tại phường Hùng Thắng, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh. Giá trị tài sản được định giá bởi CTCP Thẩm định giá Hoa Mặt Trời.

Lô trái phiếu này do TCBS bảo lãnh phát hành, đại diện người sở hữu trái phiếu, đăng ký và quản lý chuyển nhượng. Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam là đơn vị nhận tài sản đảm bảo.

Thông tin về nguyên nhân giải chấp bớt tài sản đảm bảo, BIM Land giải thích: Để đảm bảo cho nghĩa vụ thanh toán trên, BIM Land thế chấp cho tổ chức nhận tài sản đảm bảo 6 quyền sử dụng đất tại Hùng Thắng Hạ Long.

Công ty cho biết tài sản trên ngoài đảm bảo cho nghĩa vụ của 1.000 tỷ đồng trái phiếu, còn đảm bảo cho khoản vay theo hạn mức tín dụng 1 hợp đồng khác ngày 30/12/2020. Tuy nhiên theo công văn ngày 12/7/2022 của Techcombank thì tính đến hiện tại dư nợ tín dụng của Syrena Việt Nam đã bằng 0, do vậy tài sản đảm bảo chia sẻ nghĩa vụ bảo lãnh phát hành của khoản nợ đó không cần.

Do vậy BIM Land trình đề xuất được giải chấp 3 phần tài sản đảm bảo là 3 quyền sử dụng đất CB 324936, CB 838316, CM 015756. Tổng giá trị định giá của 3 tài sản xin giải chấp này là 432 tỷ đồng.

Nhìn từ góc nhìn định giá tài sản đảm bảo, thì các lô đất do BIM Land thế chấp tại ngân hàng đều được định giá khá cao. Lô giá trị thấp nhất cũng trên 50,2 triệu đồng/m2. Còn lô có giá trị cao nhất gần 95 triệu đồng/m2. Những lô đất còn lại có giá trị khoảng 60 đến 75 triệu đồng trên mỗi m2.

Được biết, Phường Hùng Thắng - nơi toạ lạc của 6 quyền sử dụng đất mà BIM Land mang đi thế chấp có giá khá đắt đỏ. Các thông tin rao bán trên các trang bất động sản cũng không hiếm các lô có giá cả trăm triệu đồng/m2 - tuy vậy đó là những lô được giới thiệu là lô góc, vị trí đắc địa. Còn phần lớn còn lại đều có giá dưới 50 triệu đồng/m2. Số lô có giá rao bán trên 50 triệu đồng/m2 không quá hiếm nhưng cũng không nhiều.

Tài sản đảm bảo dự kiến còn lại sau giải chấp là 1.012,9 tỷ đồng, vẫn lớn hơn giá trị đảm bảo tối thiểu của lô trái phiếu là 1.000 tỷ đồng và đáp ứng các quy định tại các điều kiện trái phiếu. Đồng thời, giá trị định giá của tài sản bảo đảm sau giải chấp tương đương với 144% tổng mệnh giá trái phiếu đang lưu hành. Do đó, việc giải chấp tài sản bảo đảm như trên sẽ không ảnh hưởng tới quyền lợi của người sở hữu trái phiếu.

Bim Land từng phát hành 200 triệu USD trái phiếu quốc tế

Hồi giữa năm 2021, BIM Land công bố phát hành thành công 200 triệu USD trái phiếu quốc tế niêm yết trên Sở Giao dịch Chứng khoán Singapore (SGX) với lãi suất 7,375%/năm và thời hạn 5 năm.

BIM Land là doanh nghiệp chưa đại chúng đầu tiên tại Việt Nam phát hành thành công trái phiếu trên thị trường quốc tế. Trái phiếu cũng là trái phiếu doanh nghiệp xanh (Green bond) đầu tiên của Việt nam.

Đây là trái phiếu không chuyển đổi, không có tài sản đảm bảo, không kèm chứng quyền, chào bán tại nước ngoài và niêm yết tại Sở Giao dịch Chứng khoán Singapore. Trái phiếu được Tổ chức xếp hạng tín nhiệm Moodys đánh giá tín nhiệm B2 và Tổ chức xếp hạng tín nhiệm Fitch đánh giá tín nhiệm B.

Trái phiếu được phát hành theo phương thức dựng sổ, các ngân hàng tư vấn, thu xếp phát hành là ngân hàng đầu tư Credit Suisse, Standard Chartered Bank và UBS. Ngân hàng Credit Suisse và UBS tư vấn về vấn đề xếp hạng tín nhiệm doanh nghiêp và ngân hàng Standard Chartered tư vấn về vấn đề trái phiếu xanh.

Đợt phát hành trái phiếu quốc tế đầu tiên của BIM Land đã nhận được nhiều sự quan tâm từ các nhà đầu tư nước ngoài. Khối lượng trái phiếu được đăng ký mua hơn gấp 3 lần khối lượng chào bán.

Lần cuối cùng một doanh nghiệp Việt Nam thâm nhập thị trường này trước BIM Land là VPBank, vào năm 2019, với trái phiếu 300 triệu USD với lãi suất 6,25%, kỳ hạn 3 năm; và Công ty Điện lực AES-TKV Mông Dương phát hành 687,5 triệu USD cũng vào năm 2019 (Điện lực AES-TKV Mông Dương là công ty FDI với cổ đông chính là Tập đoàn AES, Mỹ).

Theo thông tin được công bố, vốn huy động từ đợt phát hành trái phiếu này sẽ được BIM Land sử dụng để phát triển các dự án bất động sản của công ty, trong đó có nhiều dự án xanh, bảo vệ môi trường.

Khi đó, bà Bùi Thu Hà, Giám đốc Tài chính của Tập đoàn BIM Group, cho biết, thâm nhập thành công vào thị trường trái phiếu quốc tế là một thắng lợi lớn của BIM Land, giúp doanh nghiệp mở rộng và đa dạng hóa các kênh huy động vốn, đồng thời khẳng định vị thế của mình trên thị trường quốc tế.

Đồng thời, ông Đoàn Quốc Huy, Phó chủ tịch Tập đoàn BIM Group và Tổng giám đốc BIM Land cũng cho biết, Việc BIM Land phát hành thành công tại thị trường quốc tế giúp khẳng định các doanh nghiệp tư nhân Việt Nam hoàn toàn có cơ hội tham gia cuộc chơi huy động vốn trái phiếu quốc tế. Hy vọng rằng thành công của BIM Land sẽ mở đường cho doanh nghiệp Việt Nam thâm nhập nhiều hơn nữa vào kênh huy động vốn này, như cách các doanh nghiệp Indonesia, Philippines vẫn thường xuyên thực hiện.

Công ty Bất động sản BIM Land, thành viên tập đoàn BIM Group thuộc Top 10 công ty Bất động sản lớn nhất Việt Nam. Với quỹ đất hơn 5.6 triệu m2 tại Quảng Ninh, Phú Quốc, Hà Nội, Ninh Thuận, Lào…