Dòng tiền lướt sóng chưa rút, thị trường bất động sản bước vào vùng rủi ro

Lướt sóng” vẫn chưa chịu thoái lui

Những diễn biến quan sát được trên thị trường không chỉ phản ánh tâm lý “chưa muốn rời cuộc chơi” của một bộ phận nhà đầu tư, mà còn phát đi những tín hiệu cảnh báo rõ ràng về rủi ro đang tích tụ trong giai đoạn sắp tới.

Nếu thị trường sơ cấp vẫn duy trì được nhịp độ tương đối tích cực nhờ các chủ đầu tư linh hoạt trong chính sách bán hàng, ưu đãi thanh toán và giãn tiến độ, thì bức tranh ở thị trường thứ cấp lại kém sáng hơn. Các dự báo cho thấy, trong năm 2026, giao dịch thứ cấp nhiều khả năng sẽ chững lại, khi dư địa tăng giá không còn dồi dào như các năm trước.

Mặt bằng lãi suất đang manh nha xu hướng tăng trở lại, trong khi giá bất động sản đã được “neo” ở mức cao sau đợt leo thang mạnh mẽ giai đoạn 2024–2025. Sự kết hợp này khiến biên lợi nhuận của các thương vụ đầu tư ngắn hạn ngày càng bị bào mòn, rủi ro lợi nhuận không còn tỷ lệ thuận như kỳ vọng.

Tuy nhiên, dòng tiền lướt sóng không vì thế mà rút lui khỏi thị trường. Thay vào đó, nó đang âm thầm dịch chuyển sang những “điểm nóng” mới là nơi các thông tin về quy hoạch, mở rộng địa giới, hay các dự án hạ tầng lớn được kỳ vọng sẽ tạo ra những con sóng giá ngắn hạn, đủ hấp dẫn để thu hút nhà đầu tư mạo hiểm. Các số liệu thống kê từ Viện Nghiên cứu Kinh tế -Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS FERI) cho thấy xu hướng này ngày càng rõ nét.

Trong năm 2025, tỷ lệ người mua bất động sản với mục đích đầu tư đã tăng lên 28%, cao hơn đáng kể so với năm trước. Đặc biệt, nhóm đầu tư lướt sóng ngắn hạn tăng từ 9% lên gần 12% chỉ trong vòng một năm. Ở chiều ngược lại, nhu cầu mua để ở sụt giảm gần 5%, còn nhóm mua để tích sản dài hạn giảm mạnh từ 24% xuống chỉ còn 17%.

So với giai đoạn thị trường hạ nhiệt năm 2023, mức tăng của nhóm lướt sóng trong năm 2025 gần gấp 7 lần, trong khi nhu cầu đầu tư nói chung tăng khoảng 75%. Trái lại, tỷ lệ mua để ở giảm khoảng 28% và tích sản dài hạn giảm gần 29%. Cơ cấu cầu vì thế ngày càng lệch hẳn về phía đầu tư ngắn hạn, thay vì phục vụ nhu cầu ở thực. Xu hướng này không chỉ xuất hiện trong các khảo sát đơn lẻ.

Báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết hơn 75% giao dịch nhà ở trong năm 2025 đến từ nhóm khách hàng mua căn thứ hai trở lên, với mục tiêu chủ yếu là đầu tư. Đáng lưu ý, khoảng 10% nhà đầu tư vẫn sẵn sàng sử dụng đòn bẩy tài chính ngắn hạn là một tỷ lệ không quá lớn, nhưng đủ để khuếch đại rủi ro nếu thị trường bất ngờ đảo chiều.

Tại thị trường phía Nam, DKRA Consulting ghi nhận hơn một nửa số giao dịch thành công thuộc về nhóm nhà đầu tư, với thời gian nắm giữ phổ biến không quá 3 năm. Song song đó, khảo sát của batdongsan.com.vn cho thấy gần 60% người đã sở hữu nhà vẫn có ý định mua thêm bất động sản để đầu tư, nhưng phần lớn chỉ dự kiến nắm giữ trong khoảng 2–5 năm.

Những con số này cho thấy dòng tiền ngắn hạn đang gia tăng nhanh hơn nhiều so với nhu cầu ở thực. Lý giải sự quay trở lại của dòng tiền lướt sóng, bà Trịnh Thị Kim Liên, Phó Tổng giám đốc kinh doanh Dat Xanh Services, cho rằng thị trường hiện xuất hiện hàng loạt yếu tố “kích hoạt” tâm lý đầu tư.

Từ thông tin sáp nhập địa giới hành chính, việc đẩy mạnh triển khai các dự án hạ tầng trọng điểm, cho tới sự dịch chuyển dòng vốn từ phía Bắc vào thị trường phía Nam tất cả đang góp phần tạo nên những làn sóng kỳ vọng mới, dù đi kèm là những rủi ro không thể xem nhẹ.

Lướt sóng” vẫn chưa chịu thoái lui, dù dư địa tăng giá ngày càng thu hẹp và rủi ro đang tích tụ rõ nét.

Dòng tiền lướt sóng chưa rút, rủi ro thị trường ngày càng phình to

Song hành với dòng tiền lướt sóng chưa rút, rủi ro trên thị trường bất động sản cũng ngày một dày lên. Một trong những lực đẩy đáng kể là tâm lý FOMO về nguồn cung. Sau giai đoạn dài bị “khóa van” bởi vướng mắc pháp lý, không ít nhà đầu tư lo ngại giá sẽ bật tăng mạnh khi các dự án mới được tái khởi động. Tâm lý “mua sớm để giữ chỗ” vì thế quay trở lại, với kỳ vọng thanh khoản nhanh, sang tay được giá ngay khi thị trường có sóng.

Mặt bằng lãi suất thấp giai đoạn 2024-2025 càng củng cố cảm giác an toàn cho chiến lược này. Dù mức vay không quá lớn, nhiều nhà đầu tư vẫn sẵn sàng sử dụng đòn bẩy ngắn hạn, tin rằng rủi ro đã được kiểm soát. Nhưng chính sự chủ quan đó lại đang âm thầm tích tụ bất ổn.

Một yếu tố khác không thể bỏ qua là dòng tiền liên vùng. Theo ông Phan Đình Phúc, CEO Senee, dòng vốn từ nhà đầu tư phía Bắc đã góp phần tạo ra các đợt tăng giá cục bộ tại thị trường phía Nam, chủ yếu dựa trên kỳ vọng quy hoạch và hạ tầng, hơn là nhu cầu ở thực. Hệ quả là nhiều khu vực rơi vào trạng thái “sốt nhanh-hạ nhiệt gấp”, khiến mặt bằng giá bị đẩy lên méo mó, còn rủi ro thì chuyển phần lớn sang người mua vào sau.

Kịch bản này tiếp tục lặp lại ngay đầu năm 2026 tại khu vực phía Tây Hà Nội. Thông tin về kế hoạch phát triển 5 khu đô thị mới với tổng vốn đầu tư hơn 4 triệu tỷ đồng, cùng kỳ vọng giãn dân khỏi khu vực nội đô, đã nhanh chóng biến Hòa Lạc và các vùng lân cận thành tâm điểm chú ý. Giá đất chào bán tăng 10–20% chỉ trong thời gian ngắn, dù hạ tầng thực tế chưa ghi nhận những thay đổi tương xứng.

Thực tế nhiều năm qua cho thấy, mỗi lần xuất hiện thông tin quy hoạch quy mô lớn, thị trường đất vùng ven lại dậy sóng. Tuy nhiên, những bài học từ các cơn sốt đất trước đây vẫn còn nguyên giá trị. Trong bối cảnh quy hoạch mang tính dài hạn, thậm chí kéo dài hàng chục năm, việc lao theo tâm lý đám đông để tìm kiếm lợi nhuận ngắn hạn tiềm ẩn rủi ro lớn, đặc biệt với nhóm nhà đầu tư lướt sóng.

Về dài hạn, hàng loạt yếu tố đang đảo chiều theo hướng bất lợi cho chiến lược “ăn xổi”. Năm 2026, thị trường dự kiến đón khoảng 136.000 sản phẩm mới, nâng tổng nguồn cung lên hơn 200.000 căn nếu tính cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Khi nguồn cung được “giải nhiệt”, thậm chí xuất hiện dư cung cục bộ ở một số phân khúc, khả năng lướt sóng nhanh sẽ suy giảm rõ rệt.

Cùng lúc, lãi suất có xu hướng tăng trở lại, các khoản vay hết thời gian ân hạn gốc sẽ tạo áp lực không nhỏ lên dòng tiền của nhà đầu tư. Những tính toán dựa trên kịch bản “bán nhanh – chốt lời sớm” vì thế trở nên mong manh hơn bao giờ hết.

Ở góc độ quản lý, việc siết chặt pháp lý, tăng cường minh bạch hóa dữ liệu và triển khai mã định danh bất động sản từ tháng 3/2026 được kỳ vọng sẽ thu hẹp đáng kể “không gian” của đầu cơ. Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, năm 2026 sẽ không còn chỗ cho các hình thức đầu tư “ăn xổi”, buộc thị trường phải vận hành theo hướng chuyên nghiệp và bền vững hơn.

Khi thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc, chỉ những sản phẩm có pháp lý hoàn chỉnh, đáp ứng nhu cầu ở thực hoặc tạo được dòng tiền ổn định mới duy trì được thanh khoản. Đó cũng là con đường gần như duy nhất để bất động sản thoát khỏi vòng xoáy “tăng nóng - điều chỉnh”, hướng tới một chu kỳ phát triển lành mạnh và bền vững hơn trong thời gian tới.

Nguồn: Dòng tiền lướt sóng chưa rút, thị trường bất động sản bước vào vùng rủi ro