Đề xuất thay đổi Luật Nhà ở (sửa đổi) liên quan chung cư mini

Tổng kiểm tra chung cư mini

Vụ cháy lớn đặc biệt nghiêm trọng xảy ra tại chung cư mini tại phố Khương Hạ, quận Thanh Xuân, Hà Nội vừa qua, đã dấy lên hồi chuông cảnh báo về hiểm họa liên quan đến cháy nổ tại những chung cư mini trong các khu dân cư. Ngay lập tức tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh - nơi tập trung nhiều loại hình nhà ở nhiều căn hộ (thường được gọi là chung cư mini), đã tiến hành việc tổng kiểm tra đối với loại hình nhà ở này.

Từ ngày 15/9, thành phố Hà Nội đã bắt đầu tổng kiểm tra các chung cư mini trên địa bàn cho tới ngày 30/10, nhằm kịp thời phát hiện, xử lý nghiêm các vi phạm về trật tự xây dựng, phòng cháy chữa cháy. Yêu cầu, hướng dẫn chủ hộ gia đình, chủ cơ sở khắc phục ngay các tồn tại vi phạm về phòng cháy chữa cháy, báo cáo đề xuất giải pháp, biện pháp xử lý, khắc phục.

Lực lượng chức năng sẽ tiến hành tổng kiểm tra các chung cư mini, cơ sở kinh doanh dịch vụ cho thuê trọ. Ảnh minh họa - Báo Nhân dân.

Tại TP Hồ Chí Minh một số quận, huyện như quận Bình Thạnh, quận 10… lực lượng phòng cháy chữa cháy đã tổ chức các đoàn đi kiểm tra, đặc biệt ở các khu chung cư, khu nhà cũ, xây dựng trước thời điểm Luật Phòng cháy chữa cháy có hiệu lực năm 2001. Ủy ban Nhân dân thành phố yêu cầu ngành chức năng thuyết phục người dân ký cam kết dỡ bỏ chuồng cọp, mở lối thoát thiểm thứ 2.

Thành phố cũng yêu cầu Sở Xây dựng và các quận huyện phân loại đánh giá việc chấp hành pháp luật xây dựng và phòng cháy chữa cháy với các dự án chung cư mini, nhà cho thuê và báo cáo Thành phố trước ngày 15/10.

Lỗ hổng quản lý xây dựng chung cư mini

Ngày 15/9, Bộ Xây dựng đã có văn bản tăng cường thực hiện các quy định của pháp luật về xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ, công trình có thiết kế nhiều tầng, nhiều căn hộ ở. Bộ Xây dựng đề nghị Ủy ban Nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chỉ đạo Sở Xây dựng phối hợp với các cơ quan chức năng của địa phương khẩn trương rà soát toàn bộ các công trình này.

Đặc biệt, có giải pháp ngăn cách khu vực để xe với khu vực ở và có lối thoát nạn riêng. Đầu tư trang thiết bị về phòng cháy, chữa cháy phù hợp, bố trí người có sức khỏe, kinh nghiệm để quản lý vận hành tòa nhà, đồng thời xử lý nghiêm các hành vi vi phạm của các tổ chức, cá nhân có liên quan theo quy định của pháp luật.

Cụm từ "chung cư mini" được nhận diện là những căn nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân, tổ chức mà có từ 2 tầng trở lên, đã xuất hiện từ hơn 10 năm trước. Sau đó được xây dựng rầm rộ tại các quận nội đô, do nhu cầu nhà ở của người dân cao.

Một số văn bản pháp lý, dù dùng khái niệm "nhà ở riêng lẻ" đã có đề cập tới chung cư mini, thậm chí là cả vấn đề cấp sổ đỏ cho từng căn hộ nhỏ trong ngôi nhà. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, đang có sự thiếu thống nhất giữa quy định về sự hiện diện về mô hình căn hộ này với các quy định về xây dựng và yêu cầu về phòng cháy chữa cháy. Từ đó, tạo ra lỗ hổng trong quản lý xây dựng.

Nhiều nhận định cho rằng, chung cư mini đây là sản phẩm lỗi của thị trường, vì vậy cần có sự thay đổi trong văn bản luật liên quan. Ảnh minh họa - Ảnh: VGP.

Theo quy định của pháp luật nhà chung cư, nhà tập thể, nhà ở ký túc xá hoặc nhà hỗn hợp cao từ 7 tầng trở lên phải buộc có giấy phép về phòng cháy, chữa cháy. Khi thi công phải đảm bảo đúng thiết kế đã phê duyệt và phải được nghiệm thu về phòng cháy chữa cháy mới đủ điều kiện đưa vào sử dụng. Trong khi, theo Luật Phòng cháy chữa cháy và các văn bản liên quan, lại không bắt buộc áp dụng đối với nhà ở riêng lẻ có chiều cao từ 6 tầng trở xuống. Vì vậy, rất nhiều nhà riêng lẻ, nhà ống không có các phương án phòng cháy và thoát hiểm.

Để tối ưu lợi nhuận, các chủ đầu tư khi tiến hành xây dựng chung cư mini đã lách bằng cách xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ chỉ 6 tầng. Sau đó, ngang nhiên xây vượt tầng cao đã được cấp phép, rồi bán hoặc cho thuê như trường hợp xảy ra ở chung cư mini tại quận Thanh Xuân vừa qua.

Mô hình nhà ở riêng lẻ, chia thành các căn hộ nhỏ, hay còn hiểu là căn hộ chung cư mini không bị pháp luật hạn chế, thậm chí đã xuất hiện trong Luật Nhà ở 2014, nhưng trong các văn bản về pháp luật xây dựng, lại chưa có quy chuẩn riêng.

TS. Hoàng Anh Tuấn - Cục trưởng Cục Quản lý hoạt động xây dựng, Bộ Xây dựng thông tin: "Trong trước mắt ngắn hạn, Bộ Xây dựng sẽ có một văn bản quán triệt để Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo các cơ quan chuyên môn hướng dẫn cụ thể, trước hết là cho người dân đầu tư xác định thế nào là nhà ở riêng lẻ để tuân thủ quy chuẩn nào. Thế nào là nhà ở cho kinh doanh. Lâu dài, Bộ Xây dựng tiếp tục rà soát các văn bản quy phạm pháp luật để quy định và hướng dẫn cụ thể chặt chẽ và đầy đủ hơn".

Cũng theo Luật Nhà ở 2014 và một số văn bản trước đó của TP Hà Nội, nếu như đảm bảo xây dựng đúng giấy phép, hoàn thiện nghiệm thu phòng cháy chữa cháy, chung cư mini còn có thể được cấp sổ đỏ cho từng căn hộ riêng. Tuy nhiên, theo khảo sát, hiện nay, chỉ có vài trường hợp chung cư mini xây ở ngoại thành, đã làm được sổ đỏ cho từng căn hộ nhỏ.

Còn lại, những người sống trong chung cư mini hiện nay, dù bỏ ra số tiền vài trăm, tới hàng tỷ đồng, nhưng vẫn chỉ cầm trong tay một tấm sổ đỏ photo chung dùng cho cả toà nhà, không khác gì đi ở thuê dài hạn.

Cần có sự thay đổi trong văn bản luật

Chung cư mini đã được nhắc tới trong Luật Nhà ở 2014, với tên gọi nhà riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, cùng một số điều kiện nhất định. Thời gian trước đây, một số hiệp hội đã có đề xuất cần có sự thay đổi trong văn bản luật, liên quan tới chung cư mini vì cho rằng đây là sản phẩm lỗi của thị trường.

Hiện TP Hồ Chí Minh có khoảng 42.200 nhà trọ cho thuê kiểu chung cư mini. Loại hình này tương đương với mô hình nhà trọ xây dựng từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, lối đi, cầu thang chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng cho các hộ gia đình.

Tại một tuyến đường trên địa bàn quận 7, TP Hồ Chí Minh. Chỉ trong khoảng 2 - 3 năm trở lại đây, tuyến đường mọc lên hàng loạt toà nhà căn hộ mini, kinh doanh theo hình thức căn hộ dịch vụ. Mỗi phòng có diện tích trung bình từ 15 - 40m2, với giá thuê dao động từ 3 - 9 triệu đồng/ tháng. Đa số các phòng đều có nhà vệ sinh và đầy đủ thiết bị nội thất cơ bản.

Theo Luật Nhà ở 2014, để xây dựng mô hình được hiểu là chung cư mini thì diện tích tối thiểu căn hộ chung cư là 25m2, có đủ tiêu chuẩn xây dựng, quy hoạch… Đặc biệt là công tác phòng cháy chữa cháy phải đáp ứng theo Luật Nhà ở mới được cấp giấy phép kinh doanh hoặc để ở… Tuy nhiên, thời gian qua việc cấp phép xây dựng này vẫn còn nhiều bất cập.

Luật sư Nguyễn Văn Hậu - Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư TP Hồ Chí Minh cho biết: "Phải thống nhất về cách hiểu khi áp dụng và cần có hướng dẫn nội dung này trong Luật Nhà ở. Bộ Xây dựng đã ban hành nhiều Thông tư về quản lý nhà chung cư nhưng chúng tôi thấy rằng cần phải luật hoá những vấn đề này. Đặc biệt là đảm bảo an toàn về phòng cháy chữa cháy, môi trường và hạ tầng kỹ thuật phải đáp ứng cái quy hoạch, kiến trúc hiện nay trên các thành phố lớn".

Hiện TP Hồ Chí Minh có khoảng 42.200 nhà trọ cho thuê kiểu chung cư mini.

Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh kiến nghị, tại Điều 57 trong Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã quy định đối với nhà chung cư do cá nhân, hộ gia đình đầu tư xây dựng trên nền nhà ở riêng lẻ, có từ 20 căn hộ trở lên thì mới lập dự án đầu tư. Nội dung này cần được bãi bỏ và không quy định số lượng căn hộ.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh đề nghị: "Chúng tôi đề nghị tất cả nhà ở riêng lẻ được xây dựng thành nhà chung cư để bán, cho thuê hoặc thuê mua thì đều phải lập dự án đầu tư. Bởi vì nhà chung cư là một trong những đối tượng là nguồn nguy hiểm cao theo quy định của pháp luật về phòng cháy chữa cháy vì đây là nơi tập trung đông người".

Đồng thời, Hiệp hội cũng kiến nghị tuân thủ quy định căn hộ nhỏ dưới 45m2 trong dự án nhà chung cư chỉ nên chiếm 25%. Tất cả nhà ở riêng lẻ đã được xây dựng chung cư mini đều phải lập thành dự án đầu tư để được quản lý một cách chặt chẽ từ khâu chấp thuận chủ trương đầu tư cho đến cấp phép xây dựng, công trình hạ tầng kỹ thuật… Như vậy mới có thể đảm bảo an toàn và các cơ quan chức năng dễ dàng kiểm tra, giám sát, tránh hiện tượng biến tướng.

Phong trào xây dựng chung cư mini xuất hiện và nở rộ, sâu xa vẫn là do nhu cầu nhà ở giá rẻ lớn, nhưng các dự án thương mại được cấp phép bài bản vẫn chưa thể đáp ứng được. Sau vụ cháy thương tâm lần tại phố Khương Hạ, quận Thanh Xuân, Hà Nội, nhiều ý kiến cho rằng, vấn đề nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội cho người thu nhập trung bình và thấp một lần nữa cần được chú trọng, đẩy mạnh hơn nữa.

Nguồn: Đề xuất thay đổi Luật Nhà ở (sửa đổi) liên quan chung cư mini