Đâu là "thời điểm vàng" để mua bất động sản ở vùng giá tốt?

Những khó khăn hiện hữu

Báo cáo thị trường bất động sản của Savills Việt Nam cho thấy, tại TP.HCM, trong năm 2022, nguồn cung phân khúc căn hộ đạt 21.000 căn, tăng 84% theo năm. Dẫu vậy, có đến 80% trong số đó là các sản phẩm ra mắt ở nửa đầu năm, còn quý IV/2022 chỉ ghi nhận 8.000 căn hộ mới mở bán.

Các chủ đầu tư đang trải qua một giai đoạn khó khăn trong quá trình huy động vốn cũng như thủ tục hoàn thiện pháp lý phức tạp. Về tâm lý khách hàng, lạm phát và lãi suất vay có xu hướng tăng cao cũng ảnh hưởng đến quyết định mua nhà vào thời điểm này. Nửa đầu 2022, thị trường đã có những dấu hiệu hồi phục so với năm 2021. Tuy nhiên, đến nửa sau năm 2022, thị trường chứng kiến lượng giao dịch rất chậm.

Ảnh minh họa.

"Có thể thấy chính sách về tín dụng được siết chặt đã khiến các quy trình hành chính để các dự án được thông qua và phát triển cũng châm lại. Nguồn tiền hỗ trợ tài chính từ các ngân hàng cũng đã giảm đáng kể, khiến chủ đầu tư cũng như khách hàng gặp khó khăn để có một dòng tài chính trong việc mua hay phát triển nhà ở", bà Võ Khánh Trang, chuyên gia Savills Việt Nam nhận định.

Đáng chú ý, dù thị trường trầm lắng với thanh khoản "lẹt đẹt", nhưng giá bán trung bình vẫn tăng cao. Cụ thể, trong năm 2022, tổng giao dịch đạt 14.600 căn với tỷ lệ hấp thụ đạt 69% và là mức thấp nhất trong 5 năm trở lại đây. Giá bán căn hộ trung bình cao với mức 107 triệu đồng/m2, tăng 43% theo năm. Riêng trong quý cuối năm, nguồn cung sơ cấp lên đến 125 triệu đồng/m2, tăng 71% theo năm.

Các căn hộ có giá trị từ 2-5 tỷ đồng chiếm đến 68% lượng giao dịch và không có căn hộ dưới 2 tỷ đồng. Ở góc độ khách hàng, người mua bị ảnh hưởng bởi giá bán sơ cấp cao với khoảng 55% nguồn cung có giá từ 5-10 tỷ đồng/căn.

"Với những dự án ở mức tầm trung, lượng khách cần hỗ trợ từ ngân hàng từ 50-80% giá trị căn hộ. Điều này cho thấy một số khách hàng gặp khó khăn khi không có đòn bẩy tài chính. Ghi nhận trong các dự án đang mở bán, tồn tại một số trường hợp người mua trả hàng vì họ không thể thực hiện được quy trình vay vốn ngân hàng theo tiến độ", bà Võ Thị Khánh Trang cho hay.

Cơ hội trong khó khăn

Cho rằng thị trường đang trong giai đoạn khó khăn song ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển kinh doanh OneHousing nhận định, giai đoạn này khác hoàn toàn so với cách đây hơn 10 năm. Cuộc khủng hoảng bất động sản năm 2008-2009 tiền mặt lúc đó rất khan hiếm. Giai đoạn này tình hình hoàn toàn khác, Chính phủ vào cuộc rất sớm. Cùng với đó, hiện nay người dân vẫn có tiền nhưng họ đang bị yếu tố tâm lý phanh lại.

Ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển kinh doanh OneHousing.

Theo ông Trung, đây là giai đoạn "bơi qua sông nhưng phải nhả bớt vàng". Đối với một số doanh nghiệp, thời gian vừa qua họ M&A quá nhiều dự án đến thời điểm hiện tại phải "nhả ra" để bảo toàn sức. Nhiều doanh nghiệp đã M&A dự án một cách thầm kín.

Đối với nhà đầu tư cá nhân, người có tài chính tốt sẽ có cơ hội đi thâu tóm hàng tốt từ những nhà đầu tư đang phải "gồng mình" trả lãi vay và nợ gốc ngân hàng sau thời gian ưu đãi.

"Nếu quan sát kỹ chúng ta sẽ thấy cách đây tầm 3 tháng, tâm lý thị trường bị tác động bởi yếu tố vĩ mô. Tuy nhiên, từ tháng 3-6 tháng tới thị trường sẽ bị ảnh hưởng bởi tâm lý của nhà đầu tư cá nhân. Người kẹt tiền sẽ bán tháo ra, tuy nhiên, loại sản phẩm này cần "tiền tươi" nên cũng sẽ rất kén khách, phải là khách hàng thực sự có tiềm lực tài chính", ông Trung nói.

Do đó, vị này cho rằng, quý 1 và quý 2 sẽ là thời điểm vàng để những nhà đầu tư có sẵn nguồn tiền tìm mua được sản phẩm tốt ở vùng giá tốt nhất. Thị trường trong nguy luôn có cơ cho những ai khôn ngoan và can đảm.

Đặc biệt, trong chia sẻ mới nhất, ông Trung nhận định, giá căn hộ sẽ tiếp tục tính tiến tăng bởi hiện nay chi phí đầu vào còn tăng, giá nguyên vật liệu, giá nhân công. Đặc biệt, sắp tới Nhà nước bỏ khung giá đất, giá đền bù giải phóng mặt bằng được tính theo giá thị trường sẽ là lực đẩy khiến giá nhà còn tiếp tục tịnh tiến.

Chiều ngày 6/2, Ngân hàng Nhà nước đã tổ chức cuộc họp để nghe báo cáo về tình hình cho vay bất động sản. Phó Thống đốc Thường trực Đào Minh Tú là người chủ trì cuộc họp này.

Nhiều đại diện lãnh đạo các đơn vị thuộc NHNN như Vụ Tín dụng các ngành kinh tế, Vụ chính sách tiền tệ, Vụ Dự báo thống kê, Cơ quan Thanh tra, giám sát ngân hàng, Vụ Pháp chế, Văn phòng cũng tham gia cuộc họp. Ngoài ra còn có Tổng Thư ký Hiệp hội ngân hàng và Tổng giám đốc các Tổ chức tín dụng. Trước cuộc họp này, TCTD được yêu cầu chuẩn bị báo cáo về tình hình tín dụng bất động sản và gửi về NHNN.

Theo nguồn tin riêng, cuộc họp này là họp nội bộ, nhằm ghi nhận ý kiến của các đơn vị liên quan để Ngân hàng Nhà nước chuẩn bị cho hội nghị trực tuyến về công tác tổ chức tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản sắp tới.

Nguồn: Đâu là 'thời điểm vàng' để mua bất động sản ở vùng giá tốt?