Condotel qua thời "tăng trưởng nóng"

Giai đoạn 2015 – 2019 từng chứng kiến sự bùng nổ của condotel tại các địa phương du lịch biển trọng điểm như Đà Nẵng, Khánh Hòa (Nha Trang) và Kiên Giang (Phú Quốc) với hàng chục nghìn sản phẩm được cấp phép và thu hút dòng vốn đầu tư lớn. Tuy nhiên, thị trường sau đó nhanh chóng chững lại do các vướng mắc về hành lang pháp lý và những tranh chấp xung quanh cam kết lợi nhuận từ phía chủ đầu tư.

Nguồn cung condotel vẫn tập trung chủ yếu tại các thủ phủ du lịch lớn. Ảnh: LV

Nguồn cung condotel hiện nay tập trung chủ yếu tại các địa phương du lịch lớn như Khánh Hòa, Kiên Giang và Đà Nẵng. Trong những giai đoạn cao điểm, thị trường từng ghi nhận hàng chục nghìn căn hộ được tung ra cùng lúc. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thu biến động theo chu kỳ, phụ thuộc vào tình hình kinh tế và nhu cầu du lịch. Điều này cho thấy phân khúc condotel mang tính thời vụ rõ rệt và chịu ảnh hưởng mạnh từ xu hướng thị trường.

Ở chiều ngược lại, nhu cầu nghỉ dưỡng vẫn duy trì tăng trưởng cùng với sự phục hồi du lịch nội địa và quốc tế. Sau giai đoạn tái cấu trúc, sức cầu đầu tư condotel đang dần ổn định trở lại nhờ sự minh bạch về pháp lý. Các dự án hiện nay không còn chạy đua về số lượng mà tập trung vào chất lượng vận hành và khả năng khai thác thực tế để đáp ứng kỳ vọng của nhà đầu tư.

Sự ra đời và hiệu lực của các bộ luật mới đã giải quyết dứt điểm các điểm nghẽn pháp lý "treo" nhiều năm qua.

Thứ nhất, xác lập quyền sở hữu rõ ràng: Theo Luật Đất đai năm 2024 (Số 31/2024/QH15), condotel được xác định thuộc nhóm công trình phục vụ mục đích lưu trú trên đất thương mại, dịch vụ. Các dự án đủ điều kiện sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ hồng) với thời hạn sở hữu theo thời hạn giao/cho thuê đất của dự án (thông thường 50 năm, tối đa không quá 70 năm), giúp chấm dứt giai đoạn mập mờ pháp lý và đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho nhà đầu tư.

Thứ hai, chuẩn hóa hoạt động kinh doanh: Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023 (Số 29/2023/QH15) chính thức luật hóa các loại hình bất động sản du lịch hình thành trong tương lai. Chủ đầu tư phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định về công khai thông tin dự án, bảo lãnh ngân hàng, áp dụng hợp đồng mẫu và vận hành qua các đơn vị quản lý chuyên nghiệp nhằm giảm thiểu rủi ro tranh chấp.

Bức tranh tương lai của condotel tại Việt Nam mở ra nhiều cơ hội lớn nhờ các động lực nền tảng: Sự bứt phá của ngành du lịch tạo nhu cầu lưu trú cao cấp rất lớn. Nhà đầu tư chuyển dịch mạnh mẽ từ kỳ vọng tăng giá tài sản sang tìm kiếm dòng tiền ổn định thông qua mô hình chia sẻ doanh thu/lợi nhuận thực tế. Các nhà phát triển uy tín bắt tay với các thương hiệu quản lý khách sạn quốc tế để tích hợp condotel vào các đại tổ hợp nghỉ dưỡng – giải trí "all-in-one", giúp nâng cao hiệu suất khai thác và tối ưu công suất phòng. Các tỉnh như Bình Định, Phú Yên, Quảng Bình đang nổi lên thành điểm đến mới hấp dẫn nhờ quỹ đất sạch lớn, chi phí đầu tư hợp lý và hạ tầng giao thông đang kết nối mạnh mẽ.

Nhằm bảo đảm tính đồng bộ thể chế và kích hoạt toàn diện nguồn lực cho phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, việc phát triển condotel cần được quy định đầy đủ, thống nhất trong hệ thống pháp luật sửa đổi để bảo đảm hiệu lực quản lý Nhà nước và hài hòa lợi ích giữa các bên.

HoREA đưa ra 3 nhóm đề xuất chính sách trọng tâm:

Mở rộng đối tượng thu hút vốn ngoại: Cho phép cá nhân nước ngoài nhập cảnh hợp pháp vào Việt Nam được mua bất động sản nghỉ dưỡng (tương tự như quy định cho phép người nước ngoài mua căn hộ chung cư).

Chuẩn hóa giao dịch trên nền tảng số: Bổ sung mẫu hợp đồng giao kết cho thuê bất động sản ngắn hạn áp dụng cho các nền tảng kết nối xuyên biên giới được phép hoạt động theo Luật Giao dịch điện tử.

Công nhận hợp đồng điện tử và quản lý thuế: Công nhận tính pháp lý của hợp đồng điện tử từ các nền tảng như Airbnb, Booking.com, Agoda… Đồng thời, quy định rõ trách nhiệm của các nền tảng này trong việc trích nộp thuế thu nhập cá nhân thay cho các chủ nhà kinh doanh lưu trú ngắn hạn.

Tương lai của condotel tại Việt Nam không còn nằm ở những cuộc đua tăng trưởng nóng mà đã chuyển sang giai đoạn phát triển minh bạch, bền vững và chuyên nghiệp. Việc hoàn thiện hành lang pháp lý kết hợp với các cơ chế chính sách cởi mở sẽ là chìa khóa để phân khúc này tiếp tục là kênh đầu tư dòng tiền hấp dẫn cho các nhà đầu tư có chiến lược dài hạn.

Nguồn: Condotel qua thời "tăng trưởng nóng"