Bất động sản phía Nam tăng nguồn cung, thanh khoản vẫn chọn lọc

Nguồn cung phía Nam tăng, sức hấp thụ đạt 58,6%

Theo dữ liệu của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), trong tháng 7/2026, khu vực phía Nam ghi nhận khoảng 3.900 sản phẩm nguồn cung mới, với tỷ lệ hấp thụ đạt 58,6%.

Mức hấp thụ này cho thấy sức mua tại phía Nam vẫn được duy trì trong bối cảnh thị trường chung đang phân hóa. Việc nguồn cung mới tiếp tục được đưa ra thị trường cũng cho thấy các chủ đầu tư đang đẩy mạnh triển khai dự án sau giai đoạn nguồn cung hạn chế.

Trước đó, Bộ Xây dựng cho biết nguồn cung nhà ở trên cả nước trong quý II/2026 đã cải thiện, với khoảng 59.000 căn đủ điều kiện mở bán. Tuy nhiên, lượng giao dịch thành công chỉ đạt hơn 100.000 giao dịch, tương đương 71,5% so với quý trước.

Đối với phía Nam, mức hấp thụ gần 60% cho thấy những sản phẩm phù hợp vẫn có khả năng thu hút người mua. Tuy nhiên, thị trường không còn diễn biến theo hướng nguồn cung tăng là giao dịch tăng tương ứng.

Trong bối cảnh hiện nay, vị trí, pháp lý, giá bán và khả năng khai thác đang trở thành những yếu tố quyết định sức hấp thụ của từng dự án.

Lãi suất cao buộc dòng tiền thận trọng hơn

Một trong những rào cản lớn đối với thị trường phía Nam cũng như toàn thị trường là chi phí vốn.

Theo Bộ Xây dựng, lãi suất vay bất động sản hiện phổ biến khoảng 12-14%/năm, trong khi lãi suất thả nổi tại một số trường hợp có thể lên 15-16%/năm.

Mặt bằng lãi suất này làm giảm khả năng sử dụng đòn bẩy của người mua và nhà đầu tư. Với những người phải vay tỷ lệ lớn, việc thị trường đi ngang trong thời gian dài cũng có thể tạo áp lực đáng kể lên dòng tiền.

Trên thực tế, tâm lý nhà đầu tư đang thay đổi theo hướng ưu tiên an toàn tài chính. Thay vì kỳ vọng bất động sản tăng giá nhanh trong ngắn hạn, dòng tiền có xu hướng tìm đến những sản phẩm có thể khai thác, cho thuê hoặc sử dụng thực tế.

Một trong những rào cản lớn đối với thị trường phía Nam cũng như toàn thị trường là chi phí vốn.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, nhận định người mua hiện ưu tiên kiểm soát rủi ro tài chính, hạn chế sử dụng đòn bẩy và tập trung hơn vào những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, giá trị sử dụng thực.

Tại phía Nam, xu hướng này có thể khiến thanh khoản tiếp tục phân hóa mạnh giữa các dự án. Những sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, có khả năng tạo dòng tiền và mức giá phù hợp sẽ có lợi thế hơn.

Trong khi đó, các dự án có giá cao, khả năng khai thác hạn chế hoặc phụ thuộc lớn vào vốn vay có thể mất nhiều thời gian hơn để hấp thụ.

Theo DXS-FERI, trong kịch bản kỳ vọng cho những tháng cuối năm, thị trường có thể tiếp tục phục hồi với nguồn cung tăng 20-30%, lãi suất thả nổi quanh mức 11-13%, giá bán nhìn chung đi ngang hoặc tăng nhẹ và tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 25-40%.

Trong kịch bản này, dòng tiền được dự báo tiếp tục lựa chọn những sản phẩm có pháp lý hoàn chỉnh và đáp ứng nhu cầu thực.

Với thị trường phía Nam, mức hấp thụ 58,6% trong tháng 7 cho thấy nhu cầu vẫn hiện hữu, nhưng khả năng chuyển hóa thành giao dịch sẽ phụ thuộc nhiều hơn vào chất lượng sản phẩm và điều kiện tài chính của người mua.

Do đó, giai đoạn cuối năm nhiều khả năng không phải cuộc đua về số lượng nguồn cung mà là cuộc cạnh tranh về khả năng đáp ứng đúng nhu cầu, mức giá và giá trị thực của từng bất động sản.

Nguồn: Bất động sản phía Nam tăng nguồn cung, thanh khoản vẫn chọn lọc