Bất động sản bước vào mùa ‘chạy nước rút’

Thị trường bật nhịp tăng tốc

Năm 2025 ghi nhận sự tăng trưởng ấn tượng của thị trường bất động sản Việt Nam khi chỉ qua 8 tháng, nhiều chỉ số giao dịch và nguồn cung mới đã tiệm cận cả năm 2024. Báo cáo từ Hiệp hội BĐS Việt Nam (đại diện bởi Hội Môi giới bất động sản Việt Nam - VARS), BHS Group và các đơn vị nghiên cứu đều khẳng định thị trường đã thoát khỏi chuỗi ngày “ảm đạm” để bước vào quỹ đạo hồi phục.

Theo VARS, khoảng 25.000 sản phẩm mới dự kiến ra mắt trong những tháng cuối năm, chủ yếu là căn hộ chung cư. Giá bất động sản toàn quốc có thể tăng 7%- 10%, trong đó chung cư tại đô thị lớn tăng 5% - 7%, biệt thự và liền kề tăng 10% - 15%. Riêng đất nền vùng ven với hạ tầng hoàn thiện, pháp lý minh bạch được dự báo sẽ dẫn dắt “mùa chạy nước rút”.

Thực tế, những đợt mở bán đã bắt đầu hâm nóng thị trường. Tại Hà Nội, The Nelson Private Residences trên trục Láng Hạ gây chú ý khi chào giá khoảng 135 triệu đồng/m², phản ánh sức nóng của phân khúc hạng sang. Còn tại TP. HCM, dự án Akari City (Bình Tân) với mức giá 50 - 55 triệu đồng/m² lại tạo sức hút lớn cho nhóm gia đình trẻ và người mua ở thực.

Song hành với đó, các vùng ngoại thành Hà Nội như Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức (cũ) tiếp tục là tâm điểm. Ở TP. HCM, quỹ đất nội đô hạn hẹp khiến dòng vốn đổ mạnh sang Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu. Những dự án pháp lý rõ ràng, giá hợp lý, hạ tầng và tiện ích đầy đủ được tiêu thụ nhanh, trong khi các dự án vướng thủ tục hoặc đặt giá quá cao lại chật vật thanh khoản.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, trong một cuộc trao đổi với Đầu tư Tài chính - VietnamFinance, nhận định: “Chín tháng năm 2025, thị trường đã thoát khỏi sự trầm lắng, hoạt động tốt hơn và có nhiều dấu hiệu khởi sắc. Nếu so với đầu năm, giai đoạn cuối năm chắc chắn sẽ sôi động hơn, dù sức bật chưa thể bằng giai đoạn 2018 - 2019”.

Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group, cũng cho rằng tâm lý thị trường đã thay đổi: “Nhiều chủ đầu tư tung ra chính sách bán hàng hấp dẫn, cộng thêm tâm lý tích lũy cuối năm, khiến thị trường bước vào giai đoạn khởi sắc và mở màn cho một mùa chạy nước rút”.

Theo các chuyên gia, có ba động lực chính thúc đẩy thị trường bất động sản sau “tháng Ngâu”. Thứ nhất, dòng vốn tín dụng được nới lỏng. Ngân hàng đang “chạy nước rút” để hoàn thành chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng cuối năm, tạo điều kiện cho cả nhà đầu tư lẫn người mua ở thực tiếp cận vốn vay với lãi suất thấp. Ông Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh: “Dòng tiền hiện nay khá dồi dào, tín dụng được mở hơn, nên giai đoạn cuối năm vốn chảy vào thị trường chắc chắn mạnh hơn”.

Thứ hai, đầu tư công và hạ tầng trở thành đòn bẩy. Việc mở rộng đường vành đai, cao tốc liên vùng hay nâng cấp cảng biển, sân bay đang gia tăng giá trị bấtđộng sản ven đô. Ông Nguyễn Anh Quê phân tích: “Những địa phương có định hướng phát triển đột phá từ Hải Phòng trở thành trung tâm công nghiệp - cảng biển, đến Khánh Hòa lên thành phố trực thuộc trung ương hay TP. HCM định hình siêu đô thị đều kéo theo sức hút mạnh mẽ của thị trường nhà ở”.

Thứ ba là tâm lý mùa vụ. Giai đoạn cuối năm thường gắn liền với thanh toán, quyết toán và xu hướng dịch chuyển dòng vốn sang bất động sản để giữ tài sản. Văn hóa tích lũy của người Việt và nhiều nước Đông Á khiến quý IV luôn là “thời điểm vàng” của giao dịch.

Ngoài ra, đô thị hóa và tăng trưởng kinh tế cũng hỗ trợ cầu nhà ở. GDP nửa đầu năm tăng 7,52% là nền tảng để kỳ vọng sức cầu duy trì ổn định, nhất là tại các thành phố lớn.

Sức bật mới và những “nốt trầm” tiềm ẩn

Dù thị trường được dự báo khởi sắc trong những tháng cuối năm, các chuyên gia đều nhấn mạnh yếu tố thận trọng. VARS đưa ra ba kịch bản: ổn định và phục hồi chậm; phục hồi mạnh nếu tín dụng tiếp tục nới lỏng; tăng trưởng nóng nếu có ưu đãi lớn song kèm theo rủi ro đầu cơ.

Thực tế cho thấy tình trạng giá leo thang khiến giao dịch phân khúc trung cấp và bình dân chậm lại. Ông Nguyễn Văn Đính lưu ý, khi giá tăng quá mạnh, sức tiêu thụ lại chậm đi. Chỉ những khu vực được điều chỉnh giá hợp lý thì thanh khoản mới tốt. Đây là hiện tượng chung hiện nay.

Ông Nguyễn Anh Quê nhìn nhận thẳng thắn: “Dòng tiền cuối năm nay chắc chắn tích cực hơn quý II, nhưng khó sôi động bằng những năm trước.” Theo ông, có ba yếu tố kìm hãm: chính sách thuế và pháp lý chưa thật thông thoáng; một phần vốn chuyển hướng sang chứng khoán; vàng đang hút nhà đầu tư. Thị trường chỉ mới phát tín hiệu tích cực, phải sang khoảng quý II/2026 mới có thể bùng nổ mạnh mẽ hơn.

Một nút thắt lớn là sự lệch pha giữa cung và cầu. Hơn 70% giao dịch hiện nay đến từ giới đầu tư, trong khi nhu cầu mua ở thực chưa được đáp ứng đầy đủ, đặc biệt ở phân khúc nhà ở xã hội và thương mại giá rẻ. Điều này tiềm ẩn rủi ro bong bóng cục bộ nếu giá tiếp tục tăng nhanh mà không gắn với nhu cầu thực.

Để tận dụng giai đoạn “chạy nước rút” nhưng vẫn đảm bảo phát triển bền vững, các chuyên gia đưa ra nhiều khuyến nghị. Với nhà nước, điều cấp thiết là tháo gỡ thủ tục pháp lý, rút ngắn thời gian phê duyệt dự án và minh bạch hóa quy hoạch. Điều này không chỉ giúp gia tăng nguồn cung hợp pháp, mà còn củng cố niềm tin cho nhà đầu tư và người mua ở thực.Chính sách tín dụng cũng cần điều tiết hợp lý, tránh dòng vốn chảy quá mạnh vào phân khúc dễ đầu cơ như đất nền. Các gói vay ưu đãi nên tập trung nhiều hơn cho người mua để ở.

Về phía doanh nghiệp, định hướng quan trọng là cần tập trung phát triển sản phẩm phù hợp khả năng chi trả của số đông. Thực tế, thị trường thiếu trầm trọng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, trong khi đây lại là phân khúc có nhu cầu thật lớn nhất.

Đối với nhà đầu tư, ông Nguyễn Văn Đính khuyến nghị: “Cần thận trọng lựa chọn sản phẩm ở khu vực có hạ tầng tốt, giá hợp lý, tiềm năng tăng trưởng dài hạn. Người mua để ở nên ưu tiên dự án pháp lý minh bạch, tiến độ rõ ràng và phù hợp khả năng tài chính để tránh rủi ro”. Ông Nguyễn Anh Quê bổ sung: “Bất động sản cuối năm nay chỉ nên coi là bước khởi động. Đây là giai đoạn chuẩn bị, lựa chọn cơ hội tốt để đón đầu chu kỳ tăng trưởng mạnh mẽ hơn vào năm 2026”.

Có thể thấy, khi “tháng Ngâu” qua đi, thị trường bấtđộng sản bước vào mùa “chạy nước rút” với nhiều động lực hỗ trợ: tín dụng, hạ tầng và tâm lý tích lũy cuối năm. Tuy nhiên, giá cao, thủ tục pháp lý và sự lệch pha cung - cầu vẫn là rào cản lớn. Cơ hội mở ra, nhưng chỉ những nhà đầu tư tỉnh táo và người mua tính toán kỹ mới biến giai đoạn này thành lợi thế thay vì rủi ro.

Nguồn:Bất động sản bước vào mùa ‘chạy nước rút’