Bảng giá đất mới tính sao cho phù hợp?

Trao đổi với PV Diễn đàn Doanh nghiệp, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM cho rằng tránh cú sốc tăng giá đột biến trong bảng giá đất là nội dung cần được đặc biệt chú ý.

- Dự thảo bảng giá đất điều chỉnh của TP HCM gây nhiều tranh cãi do đâu, thưa ông?

Dự thảo bảng giá đất điều chỉnh tại TP HCM là nội dung đáng chú ý trong hơn 1 tháng qua. Những băn khoăn, ý kiến trái chiều và việc tạm dừng áp dụng bảng giá đất điều chỉnh đã khiến tháng 8, gần 9.000 hồ sơ nhà đất của người dân trên địa bàn thành phố đã tắc ở các chi cục thuế.

Hiệp hội nhận thấy mặc dù, TP HCM là trường hợp cần thiết phải điều chỉnh bảng giá đất theo quy định tại Luật Đất đai 2024, nhưng các mức giá đất của bảng giá đất của một số quận, huyện có thể đã chưa thể hiện đầy đủ tính đồng bộ, thống nhất.

Có thể đơn vị tư vấn giá đất đã thực hiện 3 phương thức xây dựng dự thảo bảng giá đất điều chỉnh.

Một là, phương thức lấy bảng giá đất quy định tại Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND ngày 16/1/2020 (bảng giá đất 02) nhân (x) hệ số để tính đồng loạt tất cả các mức giá đất của dự thảo bảng giá đất điều chỉnh trên địa bàn quận 1, quận 4 và quận 5.

Hai là, phương thức lấy bảng giá đất 02 nhân (x) hệ số để tính đồng loạt các mức giá đất theo từng nhóm tuyến đường trên địa bàn quận 10 và quận Phú Nhuận. Thế nhưng, cách làm này không phù hợp với quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 158 Luật Đất đai 2024 yêu cầu bảng giá đất được xây dựng theo khu vực, vị trí và quy định tại Điều 18 Nghị định 71/2024/NĐ-CP về xây dựng bảng giá đất theo vị trí đất yêu cầu xác định khu vực trong xây dựng Bảng giá đất. Và thực tế thì không thể có trường hợp tất cả các vị trí đất trên địa bàn quận, huyện lại có mức tăng giá đất đồng loạt như nhau.

Ba là, dùng phương thức xây dựng các mức giá đất của dự thảo bảng giá đất điều chỉnh có dải biên độ rộng được thực hiện tại nhiều quận, huyện và thành phố Thủ Đức. Điều này phù hợp với quy định tại Luật Đất đai 2024 và Nghị định 71/2024/NĐ-CP.

Việc định giá đất tại TP HCM cần bảo đảm theo nguyên tắc thị trường, tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá.

- Phương thức tính bảng giá đất điều chỉnh cần lưu ý những gì, thưa ông?

Để đảm bảo công bằng cho các đối tượng chịu ảnh hưởng của bảng giá đất, hiệp hội nhận thấy, các địa phương khi thực hiện định giá đất thì phải tuân thủ quy định tại khoản 1 Điều 158 Luật Đất đai 2024 yêu cầu: Việc định giá đất phải bảo đảm theo nguyên tắc thị trường, tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất. Bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, minh bạch, tính độc lập giữa tổ chức tư vấn xác định giá đất, Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể và cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất.

Đồng thời bảo đảm yêu cầu bảng giá đất được xây dựng theo khu vực, vị trí.

- Vậy ông có đề xuất nào cho phương thức tính bảng giá đất điều chỉnh trên địa bàn TP HCM?

Thứ nhất, đề nghị sử dụng phương thức tính bảng giá đất điều chỉnh bằng cách lấy giá bồi thường thực tế tại các tuyến đường đã được UBND TP phê duyệt làm chuẩn và áp dụng phương pháp so sánh để cân chỉnh, xác định giá đất của các tuyến đường lân cận trong cùng khu vực hoặc giữa các khu vực trên địa bàn từng quận, huyện, thành phố. Bảo đảm công bằng cho các cá nhân, hộ gia đình sẽ nộp tiền sử dụng đất từ ngày 01/08/2024 đến ngày 31/12/2025 cũng sẽ nộp tương đương hoặc nếu có cao hơn thì không chênh lệch quá lớn so với các trường hợp đã nộp tiền sử dụng đất trong 7 tháng đầu năm 2024.

Thứ hai, đề nghị thực hiện phương thức tính bảng giá đất điều chỉnh có dải biên độ rộng sẽ sát với giá đất tại các khu vực của các quận, huyện.

Thứ ba, đề nghị không sử dụng phương thức tính bảng giá đất điều chỉnh bằng cách lấy bảng giá đất 02 nhân (x) hệ số để tính đồng loạt tất cả các mức giá đất trong như trường hợp đang dự thảo của quận 1, quận 4 và quận 5, quận 10, quận Phú Nhuận và đề nghị xây dựng lại dự thảo bảng giá đất điều chỉnh của các quận này.

Thứ tư, đề nghị không xây dựng các mức giá đất của dự thảo bảng giá đất điều chỉnh trên địa bàn 6 quận (gồm quận 3, 6, 7, 11, 12, Bình Thạnh), 4 huyện (gồm các huyện Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh, Cần Giờ) và TP Thủ Đức có mức giá đất cao nhất trong dự thảo bảng giá đất điều chỉnh cao hơn mức cao nhất của khung hệ số (K) đối với đất ở theo Quyết định 11/2024/QĐ-UBND.

Thứ năm, đề nghị đơn vị tư vấn định giá đất và Cơ quan soạn thảo tiếp tục rà soát tổng thể để hoàn thiện dự thảo bảng giá đất điều chỉnh trên địa bàn 22 quận, huyện và thành phố Thủ Đức.

- Trân trọng cảm ơn ông!

Nguồn: Bảng giá đất mới tính sao cho phù hợp?