4 phương pháp định giá đất
Chính phủ ban hành quy định mới về định giá đất Tranh luận phương pháp định giá đất chưa có hồi kết |
Chính phủ đã ban hành Nghị định 12/2024/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 44/2014/NĐ-CP và Nghị định 10/2023/NĐ-CP.
Luật Đất đai sửa đổi năm 2024 có hiệu lực từ 1/1/2025. ẢNH: LV |
Theo đó, phương pháp so sánh được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá thông qua việc phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá của thửa đất cần định giá.
Phương pháp so sánh được áp dụng để định giá đối với trường hợp có tối thiểu 3 thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá (sau đây gọi là thửa đất so sánh), trừ trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và d dưới đây.
Phương pháp thu nhập được thực hiện bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá.
Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở mà thửa đất, khu đất cần định giá không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh nhưng xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá, trừ trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và d dưới đây.
Với phương pháp thặng dư sẽ được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Phương pháp này được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập nhưng ước tính được tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển của dự án, trừ trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và d dưới đây.
Và với phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất sẽ được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất phổ biến trên thị trường.
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để xác định giá đất đối với thửa đất, khu đất đã được quy định trong bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành và thuộc một trong các trường hợp sau:
Các trường hợp quy định tại điểm a khoản 4 Điều 114 và khoản 3 Điều 189 Luật Đất đai; Tính tiền thuê đất trả tiền hàng năm khi Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; Tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng.
Xác định giá đất của thửa đất, khu đất cần định giá mà tổng giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất đối với diện tích phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc trung ương, dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao, dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại trong các trường hợp sau:
Các trường hợp quy định tại điểm b và điểm d khoản 4 Điều 114, khoản 2 Điều 172 Luật Đất đai; Tính tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê khi Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.
Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp thu hồi nhiều thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng mà không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.
Các thửa đất so sánh để áp dụng phương pháp định giá đất phải đủ điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai.
Tin liên quan
Cùng chuyên mục
“Bước ngoặt” trong phát triển nhà ở xã hội
Bất động sản 09/12/2024 16:00
Cải cách chính sách thuế bất động sản: Vẫn còn nhiều băn khoăn
Bất động sản 09/12/2024 12:00
Bộ Tài nguyên và Môi trường hủy thanh tra 9 dự án BĐS ở Hải Dương
Bất động sản 08/12/2024 15:32
Hộ gia đình thu nhập cao cũng khó mua được nhà
Bất động sản 08/12/2024 14:00
Khó chặn đầu cơ từ đánh thuế bất động sản theo năm sở hữu
Bất động sản 08/12/2024 08:00
Vì sao đầu tư "lướt sóng" bất động sản phổ biến tại Việt Nam?
Bất động sản 07/12/2024 16:00
Các tin khác
Ảm đạm thị trường bất động sản cuối năm
Bất động sản 07/12/2024 14:00
Nhu cầu mua bất động sản được dẫn dắt bởi người mua ở thực
Bất động sản 07/12/2024 08:00
Để đấu giá đất “loạn” đến bao giờ?
Bất động sản 06/12/2024 16:27
Vì sao Đông Nam Á chậm thúc đẩy chuyển đổi năng lượng?
Bất động sản 06/12/2024 09:00
Doanh nghiệp bất động sản trước áp lực trả nợ cuối năm
Bất động sản 06/12/2024 06:00
Sự dịch chuyển thú vị của nhà đầu tư Hà Nội vào miền Nam
Bất động sản 05/12/2024 15:00
Thách thức khi giá nhà đất tăng “nóng”
Bất động sản 05/12/2024 09:10
Giá nhà ngày càng xa tầm với
Bất động sản 04/12/2024 10:00
Dự án nào đang tạo sức hút cho thị trường bất động sản Đông Bắc Hà Nội?
Bất động sản 04/12/2024 08:00
Tạm giữ 5 người vụ trả 30 tỷ đồng/m2 đất đấu giá huyện Sóc Sơn
Bất động sản 03/12/2024 21:23
Đề xuất đánh thuế mua bán bất động sản theo thời gian sở hữu: Cần nghiên cứu kỹ
Bất động sản 03/12/2024 16:00
Quảng Nam yêu cầu chủ đầu tư báo cáo tiến độ dự án
Bất động sản 02/12/2024 16:00
Trả 30 tỷ đồng/m2 - Vì sao đấu giá đất Hà Nội vẫn "nóng" bất thường?
Bất động sản 02/12/2024 08:00
Doanh nghiệp nhà ở quý III: Tiếu lý tàng… sầu
Bất động sản 01/12/2024 08:20
Bất động sản hàng hiệu tăng trưởng mạnh mẽ tại Châu Á - Thái Bình Dương
Bất động sản 30/11/2024 16:37
Sáp nhập Cửa Lò vào thành phố Vinh
Bất động sản 30/11/2024 13:45
Khó khăn dần đi qua với doanh nghiệp ngành xây dựng
Bất động sản 30/11/2024 06:00
Hanoi Melody Residences tăng sức nóng dịp cuối năm
Bất động sản 29/11/2024 16:00
WORLDBANK DỰ BÁO KINH TẾ VIỆT NAM NĂM 2024 VÀ NĂM 2025 | NHỊP ĐẬP THỊ TRƯỜNG #62
Video 24/05/2024 15:33
Tọa đàm “Xúc tiến thương mại: Khơi thông đầu ra cho sản phẩm OCOP”
Video 20/11/2023 17:25
Trao yêu thương cho em
Video 10/10/2022 14:03
Kon Tum giải cứu nạn nhân bị lừa bán sang Campuchia
Video 10/10/2022 13:58
Giới thiệu Phổ biến kiến thức Pháp luật
Video 10/10/2022 13:55
Phổ biến Luật tiếp cận thông tin
Video 10/10/2022 13:52
Hướng đến Chuyển đổi số sâu rộng
Video 23/06/2022 11:00