Diễn biến ‘lạ’ trong đấu giá đất 2024, giải pháp nào ngăn chặn?

Diễn biến ‘lạ’ trong đấu giá đất 2024

Những tháng cuối năm 2024 chúng kiến nhiều cuộc đấu giá đất kéo dài trong nhiều giờ đồng hồ, hồi hộp và gay cấn, mức giá trúng cao gấp hàng chục lần giá khởi điểm, nhiều trường hợp trả giá cao rồi bỏ cọc.

‏Một trong những phiên đấu giá đáng chú ý là cuộc đấu 68 thửa đất tại khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao, huyện Thanh Oai (Hà Nội) ngày 10/8. Phiên đấu giá này gây bất ngờ với nhiều người dân tại đây. Phiên đấu giá thu hút hơn 1.500 người tham dự, hơn 4.200 hồ sơ. Mức trúng đấu giá từ hơn 51 triệu đến hơn 100 triệu đồng/m2, cao gấp 6-8 lần so với giá khởi điểm. Thế nhưng, đến hạn nộp tiền, có tới 55 trường hợp bỏ cọc, chiếm 80% số lượng người trúng đấu giá.

68 thửa đất tại khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao, huyện Thanh Oai.

Cũng ở Hà Nội, cuộc đấu giá 19 thửa đất ở xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức gây “sốc” khi đấu xuyên đêm, tới gần 19 tiếng đồng hồ. Cuối cùng, giá trúng cao nhất đạt 133,3 triệu đồng/m2, gấp 30 lần giá khởi điểm. Giá trúng thấp nhất cũng đạt 91,3 triệu/m2, gấp 12,5 lần giá khởi điểm.

Tương tự, phiên đấu giá 27 lô đất tại các phường Phú Lương, Yên Nghĩa và Dương Nội, quận Hà Đông diễn ra ngày 19/10 cũng kết thúc sau 15 giờ đồng hồ. Trong đó, lô đất trúng cao nhất lên tới hơn 262 triệu đồng/m2, gấp 8 lần giá khởi điểm. Giá trúng thấp nhất đạt gần 133 triệu đồng/m2.

Đáng chú ý, cuộc đấu giá 58 thửa đất ở xã Quang Tiến, huyện Sóc Sơn (Hà Nội) diễn ra ngày 29/11 gây xôn xao dư luận khi người tham gia trả giá tới trên 30 tỷ đồng/m2.

Theo quy chế, phiên đấu giá đất tại Sóc Sơn sẽ có 6 vòng bắt buộc. Tuy nhiên, điều bất thường đã xảy ở vòng đấu thứ 5 khi một khách hàng đã trả giá cho 3 lô đất tới mức 30 tỷ đồng/m2, cao gấp khoảng 12.000 lần mức giá khởi điểm. Đến vòng 6, vòng cuối cùng để xét giá trúng, người này không trả giá. Kết quả, 36 trong tổng số 58 lô đất đấu giá không thành.

Công an TP Hà Nội xác định 5 đối tượng liên quan vụ trả giá 30 tỷ đồng/m2 nói trên cấu thành tội Vi phạm quy định về hoạt động bán đấu giá tài sản nên đã khởi tố vụ án, khởi tố bị can, bắt tạm giam.

Hay tại huyện Thanh Oai, phiên đấu giá 22 lô đất thôn Văn Quán, xã Đỗ Động ngày 30/11 cũng bất thành. Theo lãnh đạo huyện Thanh Oai, các vòng đấu đầu tiên vẫn diễn ra bình thường, giá khởi điểm khoảng 5,3 triệu đồng/m2; nhưng đến vòng thứ 8 khi giá trả cao nhất ở mức 70,3-80,3 triệu đồng/m2 thì khách hàng đồng loạt bỏ cuộc, không trả giá tiếp nên các lô đất đấu giá không thành công.

Mức hấp dẫn của đất đấu giá, diễn ra ở một số tỉnh ven Hà Nội, đã thu hút hàng nghìn hồ sơ tham gia. Đơn cử, tại‏‏ Bắc Giang, ‏‏phiên đấu giá 72 lô đất tại thị trấn Tân An, huyện Yên Dũng vào ngày 17/8 có 339 khách hàng, với gần 1.000 hồ sơ tham gia. Kết quả, tổng giá trúng toàn bộ các lô đất là hơn 181 tỷ đồng; trong đó lô có giá trúng cao nhất là hơn 5 tỷ đồn‏‏g‏‏.

Hay phiên đấu giá 355 lô đất ở tại các xã Song Mai, Song Khê và Đồng Sơn, TP Bắc Giang ngày 27/10‏‏,‏‏ có 603 khách hàng đăng ký tham gia với tổng số 2.324 hồ sơ. Kết quả, có 271 lô đất được đấu giá thành công với tổng giá trúng hơn 608,7 tỷ đồng, chênh 167,7 tỷ đồng so với giá khởi điểm.

Tại Ninh Bình, phiên đấu giá 129 thửa đất ở tại khu dân cư Đồi Mây - Liên Phương, xã Thạch Bình, huyện Nho Quan ngày 19/8 đã thu hút 259 người tham gia, với 1.825 hồ sơ đủ điều kiện. Sau 3 vòng trả giá, 128 thửa đất đã tìm được chủ với tổng giá trúng khoảng 84,6 tỷ đồng.

Giải pháp nào ngăn chặn?

Theo luật sư Nguyễn Tuấn Anh - Công ty Luật Song Anh, với mức tiền cọc 20% hiện nay là hợp lý, nhưng điều quan trọng là giá khởi điểm phải sát với giá thị trường. "Nếu giá khởi điểm quá thấp so với giá trị thực tế, việc nâng tiền cọc cũng không thể giải quyết vấn đề. Các nhà đầu tư có thể góp tiền để một người đặt cọc và đẩy giá lên cao, tạo ra mặt bằng giá ảo. Những người khác sau đó dễ dàng trúng các lô khác với giá thấp hơn”, ông Nguyễn Tuấn Anh phân tích.

Đối với những trường hợp trúng đấu giá cao bất thường rồi bỏ cọc, cần phải kiểm tra lịch sử đấu giá, giao dịch bất động sản của các cá nhân này. Nếu phát hiện dấu hiệu bất thường, cơ quan an ninh cần vào cuộc để xem xét có yếu tố cấu kết, thổi giá, thao túng thị trường…", luật sư Nguyễn Tuấn Anh đề xuất.

Tại Công điện số 82/CĐ-TTg ngày 21/8/2024, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã chỉ đạo chủ tịch UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chỉ đạo các cơ quan, đơn vị chức năng rà soát công tác tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn đảm bảo đúng pháp luật, công khai, minh bạch; kịp thời phát hiện, xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm các quy định pháp luật trong đấu giá quyền sử dụng đất, ngăn chặn hành vi lợi dụng đấu giá quyền sử dụng đất để trục lợi, gây nhiễu loạn thị trường.

Bộ trưởng Bộ TN&MT chủ trì, phối hợp với Bộ trưởng các bộ: Tư pháp, Tài chính, Xây dựng và Chủ tịch UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương khẩn trương rà soát, kiểm tra hoạt động tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất đối với những trường hợp có biểu hiện bất thường…

Mới đây, Bộ Xây dựng đã báo cáo gửi Văn phòng Chính phủ về các nguyên nhân khiến giá BĐS tăng nóng trong thời gian vừa qua. Đồng thời, đề xuất nhiều giải pháp giảm giá nhà, ổn định thị trường BĐS như: Thực hiện có hiệu quả các chính sách, pháp luật liên quan lĩnh vực BĐS mới được ban hành như Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh BĐS năm 2023, Luật Các tổ chức tín dụng năm 2024... và các văn bản quy định chi tiết.

Triển khai có hiệu quả các nhiệm vụ, giải pháp đã được Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo tại Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững và Công điện số 82/CĐ-TTg ngày 21/8/2024 của Thủ tướng Chính phủ về kịp thời chấn chỉnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất.

Nghiên cứu, đề xuất hoàn thiện quy định liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất bảo đảm phù hợp với tình hình thực tiễn, theo hướng tăng tiền đặt cọc, xác định giá đất khởi điểm đem đấu giá sát tình hình thực tế khu vực, rút ngắn thời gian nộp tiền trúng đấu giá, hạn chế người tham gia đấu giá với mục đích đầu cơ.

Nghiên cứu, đề xuất cấp có thẩm quyền xem xét thí điểm mô hình “Trung tâm Giao dịch BĐS và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý” nhằm hạn chế tình trạng sàn giao dịch BĐS hoặc hoạt động môi giới BĐS có thể cấu kết gây nhiễu loạn thị trường.

Nghiên cứu chính sách đánh thuế đối với trường hợp sở hữu, sử dụng nhiều nhà, đất để hạn chế hoạt động đầu cơ, việc mua đi bán lại nhà, đất trong thời gian ngắn để kiếm lời nhằm đảm bảo phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của Việt Nam và phù hợp với thông lệ quốc tế.

Mới đây, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã ký ban hành Công điện 134 yêu cầu các bộ liên quan, các địa phương kịp thời chấn chỉnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất. Phát hiện, xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm trong đấu giá quyền sử dụng đất, ngăn chặn hành vi lợi dụng đấu giá quyền sử dụng đất để trục lợi, gây nhiễu loạn thị trường.

Trước khi xác định giá khởi điểm theo bảng giá đất phục vụ công tác đấu giá quyền sử dụng đất phải tiến hành rà soát, điều chỉnh, bổ sung giá đất tương ứng trong bảng giá đất tại khu vực, vị trí tổ chức đấu giá theo quy định của pháp luật về đất đai, bảo đảm giá khởi điểm đưa ra đấu giá phải phù hợp với điều kiện cơ sở hạ tầng đã đầu tư và mặt bằng giá đất thực tế tại khu vực tổ chức đấu giá.

Lưu ý về quy định rút ngắn thời hạn nộp tiền trúng đấu giá, xác định mức tiền phải nộp lần đầu phù hợp để hạn chế tình trạng bỏ cọc; chỉ đạo đơn vị được giao tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, tổ chức hành nghề đấu giá tài sản lựa chọn hình thức, phương thức đấu giá phù hợp để hạn chế hành vi thông đồng, dìm giá hoặc thổi giá.

Đồng thời, đẩy mạnh ứng dụng công nghệ thông tin, chuyển đổi số trong công tác tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất.

Chủ tịch UBND các tỉnh, thành phố chịu trách nhiệm trước pháp luật và Thủ tướng trong việc tổ chức, thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất đảm bảo công khai, minh bạch, khách quan, bảo vệ lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích của các bên liên quan.

UBND TP Hà Nội cũng đã yêu cầu các sở, ngành và địa phương cần đánh giá kỹ lưỡng hiệu quả của việc giao đất và cho thuê đất thông qua đấu giá. Đặc biệt, các đơn vị tránh tổ chức đấu giá tại những khu vực có giá khởi điểm thấp, không đủ bù đắp chi phí giải phóng mặt bằng và đầu tư hạ tầng. Những khu đất như vậy có thể được chuyển đổi mục đích sử dụng để phục vụ tái định cư hoặc xây dựng công trình công cộng, góp phần hỗ trợ các dự án phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn.

Nguồn: Diễn biến ‘lạ’ trong đấu giá đất 2024, giải pháp nào ngăn chặn?