VNDirect: Bất động sản nhà ở đã qua giai đoạn khó khăn nhất

Báo cáo chiến lược năm 2024 của Chứng khoán VNDirect đánh giá rằng những nút thắt trên thị trường bất động sản đang dần được nới lỏng. Thứ nhất, mặt bằng lãi suất cho vay giảm đã trở nên dễ tiếp cận hơn đối với các chủ đầu tư, và được kỳ vọng sẽ hỗ trợ nhu cầu mua nhà tích cực hơn trong thời gian tới.

Mặt bằng lãi suất cho vay đã giảm 2 - 2,5 điểm % kể từ đỉnh và qua đó giảm bớt gánh nặng lãi vay lên các chủ đầu tư dự án bất động sản. Nhóm phân tích kỳ vọng biên lợi nhuận ròng của các doanh nghiệp bất động sản sẽ có sự phục hồi trong các quý tới.

Tín dụng tiêu dùng bất động sản tiếp tục giảm phản ảnh sự thận trọng của người mua nhà. Tuy nhiên, với việc lãi suất thế chấp thả nổi trung bình tại các ngân hàng thương mại hiện ở mức khoảng ~11%/năm, từ mức đỉnh là 13 - 14%/năm, kỳ vọng nhu cầu mua bất động sản sẽ cải thiện trong những tháng tới, từ đó cải thiện dòng tiền của các chủ đầu tư.

Thứ hai, những vướng mắc về pháp lý được tháo gỡ quyết liệt nhằm hỗ trợ sự hồi phục của thị trường.Hiệu quả của chính sách thể hiện rõ qua số lượng dự án được gỡ vướng ngày càng tăng.

Trong quý 4/2023, hàng loạt dự án lớn tại khu vực phía Nam tiếp tục được tháo gỡ bao gồm Aqua City, Nova World Phan Thiết (NVL), Gem Sky World (DXG)... VNDirect cho rằng yếu tố giúp tâm lý thị trường bất động sản cải thiện.

Bên cạnh đó, nguồn cung trong nửa cuối năm 2023 ở cả Hà Nội và TP HCM đều cho thấy sự cải thiện đáng kể, vượt qua nguồn cung nửa đầu năm 2023. Nhu cầu của người mua nhà cũng đang thể hiện tâm lý tích cực hơn, các quý sau luôn có sự cải thiện hơn quý trước.

Ngoài ra, ba luật quan trọng là Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã được thông qua, kỳ vọng hỗ trợ hoạt động trên thị trường bất động sản kể từ năm 2025.

Ví dụ như Novaland, trong bối cảnh thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn, công ty đã thực hiện những thay đổi trong bộ máy lãnh đạo và tái cơ cấu nợ (mua lại trái phiếu doanh nghiệp trước hạn, bán cổ phiếu để thanh toán nợ quá hạn…). Tính đến tháng 11/2023, Novaland đã hoàn thành 80% kế hoạch tái cấu trúc.

Dư nợ TPDN của doanh nghiệp này tại thời điểm cuối quý 3/2023 đã giảm 9% kể từ đầu năm. Trong tháng 12/2023, NVL đã được các trái chủ nắm giữ 74,5% lô trái phiếu trị giá 298,6 triệu USD (lãi suất 5,25%/năm) chấp thuận gia hạn thời gian đáo hạn tới tháng 6/2027 (từ thời hạn gốc là tháng 7/2026).

Bên cạnh đó, 4 dự án chính của Novaland tại TP HCM, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu và Bình Thuậncũng đang được chính quyền địa phương nỗ lực tháo gỡ pháp lý, trong đó Grand Manhattan và Water Bay được đưa vào diện ưu tiên.

Một chủ đầu tư khác cũng vừa trải qua giai đoạn khó khăn là Phát Đạt. Công ty xác định chiến lược phát triển kinh doanh tập trung vào lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng ngay trước thời điểm “mùa đông” ập đến với thị trường bất động sản vào nửa cuối 2022.

Với kế hoạch tham vọng, doanh nghiệp đã gia tăng vay nợ, đặc biệt thông qua kênh TPDN, dư nợ trái phiếu của doanh nghiệp đạt đỉnh vào quý 2/2022, ở mức hơn 3.000 tỷ đồng, chiếm 63% tổng nợ vay.

Kể từ quý 4/2022, Phát Đạt đã tập trung tái cơ cấu nợ để giảm áp lực lãi vay. Công ty mua lại TPDN trước hạn và thay vào đó là tăng vay ngân hàng kể từ quý 2/2023 do môi trường lãi suất thuận lợi hơn. Đến tháng 12/2023, công ty đã tất toán toàn bộ dư nợ trái phiếu.

Trong thời gian qua, Phát Đạt cũng đã ghi nhận những thông tin tích cực như được cấp giấy phép xây dựng đối với dự án Khu nhà ở phức hợp cao tầng Thuận An 1 trong tổ hợp Khu phức hợp cao tầng Thuận An (Bình Dương, quy mô 44,6 ha, tổng vốn đầu tư gần 11.000 tỷ đồng); được UBND tỉnh Bình Định giao đất để thực hiện dự án khu dân cư Bắc Hà Thanh (43,2 ha, vốn đầu tư khoảng 2.343 tỷ đồng).

VNDirect nhận định rằng, trước những bất ổn trên thị trường, các doanh nghiệp phát triển bất động sản nhà ở đã chủ động tái cơ cấu cấu trúc vốn trong năm 2023 bằng cách mua lại trái phiếu trước hạn, cùng với giảm nợ vay ngân hàng. Đồng thời, các doanh nghiệp phát triển bất động sản liên tục có sự chuẩn bị kế hoạch kinh doanh để đón chờ thị trường nhà ở khởi sắc hơn khi Luật Bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực vào đầu năm 2025.

Song song với đó, các cơ quan chức năng cũng thực hiện hàng loạt biện pháp quyết liệt để hỗ trợ thị trường phát hành trái phiếu riêng lẻ. Nhờ đó, sau một năm 2022 trầm lắng, thị trường đã đón nhận sự phục hồi khi giá trị phát hành trái phiếu riêng lẻ vào năm 2023 đạt khoảng 83.000 tỷ đồng, tăng 32% so với cùng kỳ.

Ngoài ra, các nhà phát triển bất động sản cũng đang tích cực hợp tác với các đối tác có tên tuổi để hạn chế gặp quá nhiều rủi ro khi phát triển các dự án một cách độc lập.

Nguồn:VNDirect: Bất động sản nhà ở đã qua giai đoạn khó khăn nhất