Vấn đề cốt lõi của thị trường bất động sản nằm ở nguồn cung

Thị trường bất động sản đã chuyển biến tích cực

Mới đây, Tọa đàm Bất động sản 2025: Nhà ở cho người trẻ đã diễn ra tại TP.HCM với nhiều ý kiến đóng góp sôi nổi từ các chuyên gia, nhà quản lý.

Theo ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng), thị trường Bất động sản từ cuối năm 2024, đặc biệt là đầu năm 2025, đã có sự phục hồi và phát triển tương đối tốt sau khi Quốc hội và Chính phủ ban hành các cơ chế chính sách để tháo gỡ khó khăn, các Luật liên quan đến thị trường Bất động sản có hiệu lực. Trong đó, Nghị quyết 171 của Quốc hội và các nghị định hướng dẫn của Chính phủ đóng vai trò quan trọng trong việc tạo động lực cho thị trường.

Bên cạnh đó, Chính phủ cùng các bộ, ngành cũng rất tích cực trong việc tháo gỡ vướng mắc cho các dự án Bất động sản. Các tổ công tác của Chính phủ thường xuyên đôn đốc, làm việc trực tiếp tại các địa phương, đặc biệt là ở những khu vực trọng điểm như TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai. Đây cũng là yếu tố quan trọng góp phần giúp thị trường Bất động sản phục hồi và tăng trưởng...

Ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản - Bộ Xây dựng.

Trong khi đó, Phó Tổng Giám đốc phụ trách mảng DKRA Consulting Võ Hồng Thắng cho biết, trong quý 1 vừa qua, thị trường TP.HCM và vùng phụ cận ghi nhận khoảng 113 dự án với 12.892 căn hộ được đưa ra thị trường. Tuy nhiên, số lượng dự án mới được cấp phép còn hạn chế. Phần lớn nguồn cung đến từ các dự án đã được phê duyệt từ 5 năm trước và đang triển khai bán theo từng giai đoạn.

Tại TP.HCM, căn hộ tầm giá dưới 35 triệu đồng/m2 chiếm chưa tới 4%, nếu tính luôn căn hộ hạng B (dưới 70 triệu đồngm2, đã bao gồm VAT) chỉ chiếm chưa tới 15% tổng nguồn cung.

Giá sơ cấp trong quý vừa qua đã tăng từ 2-5% tùy dự án so với quý 4/2024, ở một số dự án, mức tăng lên tới 5-10%. Sự tăng giá này đến từ nhiều yếu tố từ chi phí đầu vào đến tâm lý thị trường tích cực, chủ đầu tư điều chỉnh giá bán để tối ưu hóa lợi nhuận.

Dù vậy, theo ông Thắng, nguồn cung và lượng tiêu thụ Bất động sản nhà ở tại TP.HCM và các vùng phụ cận dự kiến sẽ tiếp tục phục hồi. Tuy nhiên việc cựu Tổng thống Mỹ Donald Trump vừa tuyên bố áp thuế đối ứng lên nhiều quốc gia, trong đó mức thuế đối với hàng hóa từ Việt Nam lên tới 46%, khiến các kịch bản dự báo cần được điều chỉnh theo diễn biến thực tế vì vấn đề thuế quan có thể sẽ tạo nên tâm lý thận trọng của các nhà đầu tư.

Phân tích theo nhóm tuổi, khả năng thanh toán

TS Trương Anh Tuấn, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, cần định nghĩa rõ thế nào là "người trẻ". Theo ông Tuấn, người trẻ có thể được xác định trong độ tuổi từ 18 đến 34. Tuy nhiên, nên phân chia thành hai nhóm cụ thể: từ 18–23 tuổi và từ 24–34 tuổi.

Theo ông Tuấn, giai đoạn từ 18 - 23 tuổi là thời điểm nhiều người vừa ra trường, bắt đầu đi làm, vẫn đang trong quá trình định hình sự nghiệp. Còn từ 24 tuổi trở đi là thời điểm bắt đầu ổn định hơn, có thu nhập rõ ràng hơn và bắt đầu phát sinh nhu cầu về chỗ ở lâu dài.

Nhóm tuổi từ 24 - 34 là đối tượng có nhu cầu mua nhà rõ nét nhất. Luật Nhà ở hiện nay, đặc biệt là Chương trình 1 triệu căn nhà ở xã hội của Chính phủ, hoàn toàn có thể đáp ứng được nhu cầu của nhóm này nếu triển khai đầy đủ.

Ông Tuấn cho rằng, tại TP.HCM - nơi có dân số khoảng 14 triệu người, đặt mục tiêu từ nay đến năm 2030 xây 100.000 căn nhà ở xã hội là quá ít so với nhu cầu thực tế. Do đó, doanh nghiệp cần được tạo điều kiện để chủ động sử dụng quỹ đất của mình phát triển nhà ở xã hội với mức giá hợp lý.

Nhà nước cần đóng vai trò là "bà đỡ", hỗ trợ chính sách để các doanh nghiệp có thể tiếp cận và đầu tư hiệu quả hơn vào lĩnh vực này.

Vấn đề cốt lõi của thị trường bất động sản nằm ở nguồn cung.

Ông Phạm Đăng Hồ, Trưởng phòng Phát triển đô thị - Sở Xây dựng TP.HCM chia sẻ, khi bàn về vấn đề nhà dành cho người trẻ thì cần chia ra thành 2 nhóm.

Nhóm thứ nhất là những người có nhu cầu về nhà ở và nhóm thứ hai là chưa có nhu cầu. Trên thực tế, nhiều bạn trẻ hiện vẫn sống cùng gia đình hoặc bạn bè, chưa tính đến chuyện mua nhà. Chính vì vậy, khi người trẻ có nhu cầu thực sự thì mới hình thành được một thị trường rõ ràng dành riêng cho họ.

Theo ông Hồ, nhóm những người có nhu cầu về nhà ở cũng cần chia làm 2 nhóm gồm: nhóm có khả năng thanh toán và nhóm không có khả năng thanh toán. Việc phân nhóm rõ như vậy sẽ giúp các cơ quan quản lý đưa ra được chính sách phù hợp hơn.

Vấn đề cốt lõi vẫn nằm ở nguồn cung

Theo ông Nguyễn Đức Lệnh, Phó giám đốc Ngân hàng Nhà nước Khu vực II, phát triển phân khúc nhà ở giá rẻ là lời giải cho bài toán chi phí nhà ở trong bối cảnh thu nhập trung bình còn hạn chế.

Thông thường, nhà ở xã hội được hiểu là loại hình nhà giá rẻ. Tuy nhiên, nếu phát triển nhà ở thương mại giá rẻ sẽ mang lại lợi ích lớn hơn rất nhiều.

“Nhà ở giá rẻ giải được bài toán chi phí. Cùng với đó, các ngân hàng thương mại hiện đang tích cực triển khai những gói tín dụng ưu đãi dành riêng cho người trẻ lãi suất thấp, thời hạn vay dài, hạn mức cho vay cao,… những hỗ trợ cho người trẻ tiếp cận và sở hữu căn nhà đầu tiên”, ông Lệnh cho biết.

Tuy nhiên, vấn đề cốt lõi hiện nay vẫn nằm ở nguồn cung. Do đó, ông Lệnh cho rằng cần điều cấp thiết là phải gia tăng nguồn cung nhà ở cho thị trường.

Theo ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng), để đẩy mạnh nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ, bên cạnh các chính sách ưu đãi, rất cần có nguồn vốn hỗ trợ ổn định.

Hiện nay, bên cạnh gói tín dụng 120.000 tỷ đồng đang được triển khai để hỗ trợ cho nhà ở xã hội, Thủ tướng Chính phủ cũng đã giao Bộ Xây dựng nghiên cứu, đề xuất thành lập Quỹ Nhà ở. Đang có đề xuất quỹ này cũng dành cho phát triển nhà ở giá rẻ. Việc này Bộ Xây dựng hiện đang nghiên cứu.

Cũng theo ông Dũng. Bộ Xây dựng hiện đang nghiên cứu và chuẩn bị trình Chính phủ, để tiếp tục trình Quốc hội một nghị quyết thí điểm về chính sách nhà ở xã hội, trong đó có nhiều ưu đãi hơn về thủ tục đầu tư, lãi suất vay cũng như mở rộng đối tượng thụ hưởng. Đặc biệt, các quy trình liên quan sẽ được rút ngắn nhằm đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án.

Chính phủ dành sự quan tâm đặc biệt đến việc phát triển nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ cho người trẻ. Trong thời gian qua và sắp tới, Bộ Xây dựng sẽ tiếp tục tổ chức nhiều đoàn công tác nhằm đôn đốc việc triển khai các dự án tại địa phương.

Nguồn: Vấn đề cốt lõi của thị trường bất động sản nằm ở nguồn cung