TPHCM gần như không còn nhà ở có giá vừa túi tiền

Giá nhà tăng liên tục “neo” ở mức rất cao

Theo HoREA, thị trường nhà ở TPHCM năm 2024 vẫn tiếp tục tình trạng thiếu nguồn cung dự án nhà ở dẫn đến thiếu nguồn cung sản phẩm nhà ở và rất đáng quan ngại là kể từ năm 2021 đến nay, trong các dự án nhà ở mới không còn loại nhà ở thương mại giá vừa túi tiền có giá bán dưới 30 triệu đồng/m2 và rất thiếu nhà ở xã hội.

Ngược lại, phân khúc nhà ở cao cấp từ năm 2020 đến năm 2023 liên tục chiếm tuyệt đại đa số trên thị trường với khoảng 70% số lượng nhà ở đưa ra thị trường hàng năm là nhà ở cao cấp và rất đáng quan ngại là kể từ năm 2024 và 06 tháng đầu năm 2025 thì tất cả các dự án nhà ở đưa ra huy động vốn trên thị trường chỉ còn loại nhà ở cao cấp, chẳng những không còn loại nhà ở thương mại giá vừa túi tiền, mà cũng không còn nhà ở trung cấp dẫn đến thị trường nhà ở thành phố Hồ Chí Minh phát triển không cân bằng, không bền vững như mô hình “kim tự tháp” bị “lộn ngược đầu”.

Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) vừa có báo cáo gửi Thường trực UBND TPHCM về tình hình thị trường Bất động sản 6 tháng đầu năm trên địa bàn và kiến nghị một số nội dung liên quan.

Cụ thể là 06 tháng đầu năm 2025, chỉ có 04 dự án nhà ở thương mại với 3.353 căn nhà cao cấp đủ điều kiện huy động vốn (100% nhà ở cao cấp) với tổng giá trị 10.239 tỷ đồng, không có nhà ở trung cấp, không có nhà ở giá vừa túi tiền.

Thị trường bất động sản tiếp tục phục hồi và tăng trưởng, doanh thu kinh doanh bất động sản 06 tháng đầu năm 2025 tăng trưởng dương + 9,1% so với cuối năm 2024.

Về phát triển nhà ở, trong 06 tháng đầu năm 2025, thành phố đã xây dựng mới 4,83 triệu m2 sàn xây dựng nhà ở (đạt 60,4% chỉ tiêu đề ra trong năm 2025 là 8 triệu m2 sàn). Trong đó, nhà ở riêng lẻ 2,872 triệu m2 sàn xây dựng, nhà ở thương mại 1,961 triệu m2 sàn xây dựng, chiếm tỷ trọng 40,6% cho thấy phát triển nhà ở theo dự án đang dần trở thành xu thế chủ đạo so với 10 năm trước đây thì tỷ lệ phát triển nhà ở theo dự án chỉ chiếm khoảng 25%.

Lũy kế từ năm 2021 đến tháng 06/2025, tổng diện tích xây dựng mới nhà ở đạt được khoảng 33,71 triệu m2 sàn xây dựng, đạt 84% chỉ tiêu đề ra trong giai đoạn 2021 - 2025. Trong đó, nhà ở thương mại phát triển được 12,162 triệu/m2 sàn xây dựng; nhà ở riêng lẻ do dân tự xây phát triển 21,352 triệu m2 sàn xây dựng, nhà ở xã hội phát triển 205.000 m2 sàn xây dựng. Diện tích nhà ở bình quân tính đến tháng 5/2025 của thành phố đạt 23,08 m2/người .

Đáng quan ngại là kết quả phát triển nhà ở xã hội đạt rất thấp, chỉ có 205.000 m2 sàn xây dựng nhà ở, tương đương 4.100 căn hộ (bình quân căn hộ có diện tích 50 m2), chỉ mới đạt khoảng 11,7% kế hoạch phát triển 35.000 căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2025, nên cần phải nỗ lực nhiều hơn nữa, huy động cộng đồng doanh nghiệp bất động sản tích cực tham gia để thực hiện mục tiêu phát triển 100.000 căn hộ nhà ở xã hội của TPHCM (trước khi hợp nhất) giai đoạn 2021-2030, nhất là hiện nay đã có Nghị quyết 201/2025/QH15 và Nghị định 192/2025/NĐ-CP, đồng thời với chủ trương của cấp có thẩm quyền dự kiến sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và một số luật liên quan trong kỳ họp thứ 10 của Quốc hội vào cuối năm 2025.

Theo HoREA, giá nhà tăng liên tục trong các năm qua cho đến nay vẫn “neo” ở mức giá rất cao như giá căn hộ cao cấp năm 2024 lên đến 90 triệu đồng/m2, bình quân khoảng 9,7 tỷ đồng/căn (đây là giá sơ cấp khi phê duyệt dự án, chưa phải là giá bán ra), vượt quá khả năng tài chính của số đông người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị.

Kiến nghị gỡ vướng các dự án

Trong giai đoạn 2015-2023, Sở Xây dựng TPHCM thống kê có 86 dự án bất động sản, nhà ở thương mại bị ngừng triển khai hoặc chưa triển khai thực hiện chiếm 62,3% trong tổng số 138 dự án nhà ở, với quy mố sử dụng đất lên đến 964 ha và 54.051 căn hộ nên tổng số dự án bị vướng mắc pháp lý lên đến 220 dự án, gồm 72 dự án do Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ chuyển đến và 148 dự án do Hiệp hội Bất động sản TPHCM tổng hợp, trong đó có 77 dự án đã được xử lý đạt 35% và còn 143 dự án đang được tiếp tục xử lý.

Hàng trăm dự án trên đây bị vướng mắc pháp lý là chủ yếu hoặc một số dự án do chủ đầu tư kém năng lực, mà nếu không sớm được tháo gỡ để khởi động lại thì vừa rất lãng phí nguồn lực đất đai, vừa thất thu ngân sách nhà nước, vừa khó khăn cho doanh nghiệp, vừa thiếu nguồn cung nhà ở nên giá nhà khó kéo giảm trong ngắn hạn.

Do “độ trễ” của cơ chế, chính sách, pháp luật và do “độ trễ” của quy trình triển khai, thực hiện dự án bất động sản đều cần phải có thời gian để đi vào cuộc sống nên có thể nhận định từ nửa cuối năm 2026 là thời điểm thị trường bất động sản sẽ vươn dậy mạnh hơn.

Hiệp hội đề nghị UBND TPHCM chỉ đạo Sở Tài chính chủ trì, phối hợp với các Sở, ngành rà soát lại “tỷ lệ % tính đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm” hiện nay đang áp dụng trong khoảng từ 0,25% đến 1,5% giá đất của Bảng giá đất ban hành theo Quyết định 79/2024/QĐ-UBND áp dụng trên địa bàn TPHCM, theo hướng giảm, nên quy định tỷ lệ từ 0,25% đến 0,75% giá đất của Bảng giá đất ban hành theo Quyết định 79/2024/QĐ-UBND, áp dụng cho những năm đầu thực hiện Luật Đất đai 2024 thì hợp tình hợp lý hơn và sau một thời gian có thể điều chỉnh lại mức thu.

Ngoài ra, Hiệp hội cũng đề nghị chỉ đạo Sở Tài chính chủ trì, phối hợp với các Sở, ngành khẩn trương xác định “nghĩa vụ tài chính bổ sung (nếu có)” của một số dự án nhà ở thương mại để các chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung và chỉ vì từ “nếu có” mà các dự án này bị kéo dài quá lâu dẫn đến hệ quả là khách hàng không được cấp “sổ hồng”, chủ đầu tư vừa không thu được khoản tiền 5% giá trị hợp đồng còn lại, vừa phát sinh chi phí quản lý dự án và vừa bị ảnh hưởng đến uy tín thương hiệu.

Hiệp hội đã đề nghị cấp có thẩm quyền xem xét cho phép áp dụng “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” để tính tiền sử dụng đất các dự án nhà ở thương mại như Ủy ban nhân dân thành phố đã có Văn bản 477/UBND-ĐT ngày 17/02/2022 đề xuất với Chính phủ.

Nguồn: TPHCM gần như không còn nhà ở có giá vừa túi tiền