Tính thuế trên lãi chuyển nhượng bất động sản và những thách thức trong việc thực thi

Hạn chế của cách tính thuế hiện hành

Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là một nguồn thu quan trọng trong hệ thống thuế thu nhập cá nhân. Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 quy định mức thu với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 25% trên thu nhập (giá bán trừ giá vốn và các chi phí liên quan). Trường hợp không xác định được giá vốn, các chi phí liên quan và có chứng từ chứng minh, mức thuế phải nộp là 2% giá bán.

Từ 2015, theo Luật sửa đổi bổ sung một số điều Luật Thuế thu nhập cá nhân, mức thu thống nhất là 2% trên giá chuyển nhượng bất động sản.

Theo PGS.TS Phan Hữu Nghị, Phó Viện trưởng Viện Ngân hàng - Tài chính (Đại học Kinh tế Quốc dân), cách tính thuế hiện hành còn nhiều hạn chế. Cụ thể, thuế thu nhập cá nhân cho việc chuyển nhượng bất động sản được tính là 2% trên giá trị giao dịch. Tức là, người bán phải nộp thuế bằng 2% tổng giá trị bất động sản ghi trên hợp đồng chuyển nhượng, không quan tâm đến việc lãi hay lỗ.

"Phương án 2% trên giá trị giao dịch đơn giản, dễ thu, nhưng lại tạo ra lỗ hổng lớn trong việc kê khai giá bán", ông Nghị nói, cho biết người bán thường khai giá chuyển nhượng thấp hơn thực tế để giảm số thuế phải nộp. Điều này dẫn tới thất thu cho ngân sách nhà nước, khiến thị trường bất động sản thiếu minh bạch.

Cùng quan điểm, TS. Nguyễn Ngọc Tú (Trường Đại học Kinh doanh và Công nghệ Hà Nội) cho rằng cách tính thuế 2% trên giá bán dễ gây lạm thu, không phù hợp bản chất thuế thu nhập cá nhân chỉ đánh trên thu nhập, tức doanh thu trừ chi phí của người nộp thuế.

Tính thuế trên chênh lệch giá mua - bán phản ánh chính xác thu nhập thực tế

Do đó, TS Phan Hữu Nghị đề xuất chỉ thu thuế khi bán nhà có lãi, áp dụng mức 20% trên chênh lệch giá mua – bán để ngăn chặn tình trạng lách thuế.

Theo PGS.TS Phan Hữu Nghị, phương án thuế 20% trên chênh lệch giá mua và giá bán có lợi thế hơn do phản ánh chính xác thu nhập thực tế.

"Việc này sẽ giúp hạn chế tình trạng đẩy giá nhà đất", ông Nghị nói, thêm rằng chính sách đánh thuế trên giá trị tăng thêm được thực hiện nghiêm còn khiến các công ty bất động sản phải tính toán kỹ lưỡng hơn khi quyết định giá bán, từ đó giúp thị trường vận hành minh bạch, thực chất hơn.

Hiện, các cơ quan thuế và Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã có đầy đủ thông tin về giá mua bán để tính thuế. Do đó, việc kiểm soát giá chuyển nhượng hoàn toàn có thể thực hiện được bằng cách đối chiếu với dữ liệu thực tế.

“Áp dụng thuế 20% trên lợi nhuận thực tế sẽ giúp hạn chế tình trạng đẩy giá nhà đất. Nếu thực thi nghiêm ngặt chính sách đánh thuế trên giá trị tăng thêm, các công ty bất động sản cũng sẽ phải tính toán kỹ lưỡng hơn khi quyết định mức giá bán, từ đó giúp thị trường vận hành minh bạch và thực chất hơn”, ông Nghị phân tích.

Theo lý giải bởi hiện nay các cơ quan thuế và Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã có đầy đủ thông tin về giá mua bán để tính thuế. Chính vì thế việc kiểm soát giá chuyển nhượng hoàn toàn có thể thực hiện được bằng cách đối chiếu với dữ liệu thực tế.

Khi người mua chấp nhận kê khai giá thấp để tránh thuế, đến khi bán lại sẽ gặp khó khăn khi phải ghi nhận giá mua thấp hơn so với giá thị trường, điều này khiến số thuế phải nộp cao hơn đối với giao dịch mua bán sau này, khi người mua không đồng ý với mua bán 2 giá.

Ngoài ra, mức thuế 20% trên phần chênh lệch giá mua/bán cũng cần đi kèm với chế tài xử phạt nghiêm khắc đối với hành vi kê khai giá.

Trong khi đó, những giao dịch BĐS sẽ trở nên minh bạch hơn, có thể hạn chế tình trạng "hai giá", giúp Nhà nước thu thuế công bằng hơn, thị trường bị đẩy giá do môi giới, mua bán lòng vòng cũng sẽ bị hạn chế tối đa.

Việc áp dụng thuế 20% trên lợi nhuận thực tế sẽ giúp hạn chế tình trạng đẩy giá nhà đất, nếu như áp dụng nghiêm ngặt chính sách đánh thuế trên giá trị tăng thêm, các công ty bất động sản cũng sẽ tính toán kỹ lưỡng hơn khi quyết định mức giá bán, từ đó, giúp thị trường vận hành một cách minh bạch hơn.

Thách thức trong việc thực thi

Theo ý kiến của giới chuyên gia, đề xuất thu thuế theo chênh lệch giá mua – bán nhận được nhiều sự đồng tình, nhưng cũng đặt ra không ít thách thức trong việc thực thi.

Một trong những vấn đề lớn nhất là xác định chính xác giá mua ban đầu. Hiện nay, không phải tất cả giao dịch bất động sản đều có hóa đơn, hợp đồng mua bán rõ ràng, đặc biệt với những trường hợp chuyển nhượng qua nhiều đời chủ. Nếu người bán không cung cấp được chứng từ hợp lệ để xác định giá mua trước đó, cơ quan thuế sẽ khó tính toán chính xác mức chênh lệch để áp thuế.

Ngoài ra, việc định giá bất động sản cũng là một vấn đề. Giá thị trường có thể biến động mạnh theo thời điểm, vị trí và nhiều yếu tố khác. Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh, thành phố ban hành thường thấp hơn nhiều so với giá thực tế, nên nếu lấy làm cơ sở để tính thuế, có thể không phản ánh đúng lợi nhuận của giao dịch.

Ông Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý bất động sản, cho biết đề xuất trên chỉ khả thi khi Nhà nước có phương pháp tính chi phí đầu vào và đầu ra chính xác, minh bạch giống như tính thuế thu nhập doanh nghiệp. Ông nói, giá bán ra có thể xác định dựa trên thỏa thuận của người bán và người mua, song việc tính giá đầu vào lại không đơn giản khi chủ thửa đất được nhận thừa kế, cho, tặng.

Chưa kể, tình trạng lách thuế vẫn có thể xảy ra nếu hai bên thoả thuận khoản tiền chênh ở mức thấp, thậm chí ngang bằng hoặc thấp hơn giá đầu vào. "Lúc này, Nhà nước còn hao hụt ngân sách hơn phương pháp thu thuế 2% trên mỗi hợp đồng chuyển nhượng", ông nói.

Theo ông Tuấn, trong bối cảnh tình trạng kê khai hai giá vẫn phổ biến trên thị trường địa ốc, đề xuất trên gần như rất khó triển khai. Ông cũng cho rằng thu thuế 2% trên giá trị giao dịch "mang tính cào bằng và không còn phù hợp". Chuyên gia khuyến nghị đánh thuế theo thời gian nắm giữ giống đề xuất của Bộ Tài chính. Giải pháp này giúp giảm bớt động lực mua bán để đẩy giá của nhóm đầu tư lướt sóng, phù hợp thông lệ quốc tế.

Theo quan điểm của luật sư Nguyễn Trọng Hiệp – Giám đốc Công ty Luật HPVN, đề xuất đánh thuế 20% trên chênh lệch giá mua – bán bất động sản có nhiều ưu điểm, nhưng để thực hiện hiệu quả, cần đồng bộ với nhiều giải pháp khác.

Theo luật sư Nguyễn Trọng Hiệp, trước hết, phải hoàn thiện hệ thống định giá đất và giao dịch bất động sản, đảm bảo phản ánh sát thực tế thị trường. Nếu bảng giá đất của nhà nước tiếp tục quá thấp so với giá giao dịch, việc áp thuế theo giá trị thực tế vẫn sẽ gặp khó khăn.

Bên cạnh đó, việc số hóa dữ liệu giao dịch bất động sản cần được đẩy mạnh để cơ quan thuế có thể kiểm tra, đối chiếu một cách chính xác. Các hợp đồng mua bán nhà đất cần bắt buộc công chứng và đăng ký trên hệ thống điện tử, giúp đảm bảo tính minh bạch và hạn chế gian lận.

“Việc tuyên truyền để người dân hiểu rõ về nghĩa vụ thuế và tác động của chính sách mới cũng rất quan trọng. Nếu không có sự đồng thuận từ thị trường, việc triển khai chính sách có thể gặp phản ứng tiêu cực, giống như một số trường hợp trước đây khi người dân tìm cách trì hoãn hoặc né tránh thực hiện nghĩa vụ thuế” - Giám đốc Công ty Luật HPVN chia sẻ.

Nguồn: Tính thuế trên lãi chuyển nhượng bất động sản và những thách thức trong việc thực thi