Thanh khoản và thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng chứng khoán, bất động sản

Nội dung trên nêu tại hồ sơ dự án Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế) được Bộ Tài chính lấy ý kiến.

Trước đây, Luật thuế TNCN số 04/2007/QH12 (hiệu lực từ ngày 01/01/2009) quy định hai phương pháp thu thuế đối với chuyển nhượng chứng khoán. Ảnh minh họa

Thuế TNCN đối với chuyển nhượng BĐS: Khuyến khích xu hướng đầu tư dài hạn

Luật Thuế TNCN (thay thế) đã được đưa vào Chương trình lập pháp năm 2025, trình Quốc hội xem xét, thông qua tại kỳ họp thứ 10 (tháng 10/2025). Trong đó, điểm mới đáng chú ý của Dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) so với Luật hiện hành đó là bổ sung một số thay đổi về Thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (BĐS). Nổi bật là đề xuất áp dụng phương thức đánh thuế 20% trên giá trị chênh lệch giữa giá mua và bán bất động sản theo từng lần chuyển nhượng. Thu nhập tính thuế này được xác định bằng giá bán trừ giá mua và các khoản chi phí hợp lý liên quan đến việc tạo ra thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.

Trường hợp không xác định giá mua và các chi phí liên quan, thuế thu nhập cá nhân được tính bằng giá bán nhân (x) với thuế suất. Mức thuế suất trong trường hợp này sẽ theo thời gian sở hữu, tối đa 10%.

Chúng tôi dự báo những tác động đáng kể đối với ngành bất động sản từ đề xuất cải cách thuế của Bộ Tài chính. Đặc biệt, thị trường có thể chịu ảnh hưởng mạnh nếu các thay đổi trong Luật Thuế Thu nhập cá nhân được thông qua và áp dụng từ năm 2026.

Trước hết, Việt Nam có vẻ đang học hỏi các chính sách điều tiết thị trường bằng thuế giống như Singapore và Đài Loan. Tuy nhiên, các nhà hoạch định chính sách không chọn phương án can thiệp hành chính mạnh như Trung Quốc gần đây.

Quan điểm của chúng tôi là khả năng đề xuất này được thông qua là cao, dự kiến tại kỳ họp Quốc hội tháng 10/2025.

Trong ngắn hạn, dự báo có thể xảy ra làn sóng bán ra trước khi luật có hiệu lực, đặc biệt với những người nắm giữ bất động sản dưới 2 năm. Điều này có thể đẩy giao dịch tăng vọt trong nửa cuối năm 2025. Tuy nhiên, sau khi luật có hiệu lực năm 2026, thị trường sẽ nguội lạnh do giới đầu cơ rút lui.

Tác động dài hạn: Khuyến khích xu hướng đầu tư dài hạn. Nhiều người bán sẽ trì hoãn kế hoạch bán ra đến khi đạt mốc 2–5 năm. Đầu tư cho thuê cũng sẽ hấp dẫn hơn. Giao dịch sẽ giảm, nhất là ở phân khúc bị đầu cơ nhiều như nhà thứ hai hoặc nhà cao cấp.

Đối với giá bất động sản, chúng tôi cho rằng dù nguồn cung thứ cấp giảm, giá sẽ tăng chậm lại và ít biến động hơn. Về dài hạn, giá sẽ tăng bền vững hơn nhờ phản ánh đúng bản chất thị trường.

Tuy nhiên, để thực hiện hiệu quả việc tính thuế dựa trên cơ sở thu nhập tính thuế xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản theo từng lần chuyển nhượng trừ giá mua bất động sản và các chỉ phí liên quan đòi hỏi phải có cơ sở dữ liệu về lịch sử giao dịch của bất động sản để xác định giá vốn của bất động sản, điều kiện về hóa đơn, chứng từ chứng minh các khoản chỉ phí được trừ liên quan đến hoạt động chuyển nhượng.

So sánh cơ bản về 2 chính sách thuế khi giao dịch chuyển nhượng.

Thuế TNCN với chuyển nhượng chứng khoán: Phù hợp thông lệ quốc tế

Bộ Tài chính đề xuất sửa đổi, hoàn thiện quy định về thu nhập chịu thuế TNCN và cách tính thuế đối với hoạt động chuyển nhượng vốn, chuyển nhượng chứng khoán của cá nhân. Trong đó có sự khác biệt về phương pháp tính thuế TNCN từ chuyển nhượng chứng khoán giữa cá nhân cư trú và không cư trú, trong khi đó, phương pháp tính thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS lại không có sự khác biệt này.

Ở một số nước, hầu hết các loại thu nhập từ vốn đều phải nộp thuế. Tuy nhiên cách thức và phương thức thu thuế của các nước cũng rất khác nhau. Có quốc gia thu theo tỷ lệ phần trăm trên giá chuyển nhượng, có quốc gia thu theo thu nhập có được từ hoạt động chuyển nhượng, có quốc gia áp dụng chính sách thuế khác giữa chứng khoán niêm yết và chứng khoán chưa niêm yết. Ở một số quốc gia, việc miễn/giảm thuế còn được áp dụng đối với các khoản đầu tư dài hạn nhằm khuyến khích đầu tư dài hạn vào thị trường chứng khoán.

Quan điểm của chúng tôi là Dự thảo này hoàn toàn phù hợp với thông lệ quốc tế và khả năng thông qua lần này được đánh giá cao.

Chúng tôi cho rằng Dự thảo sẽ không ảnh hưởng đến thanh khoản trong ngắn hạn. Đồng thời, theo quan sát của chúng tôi, các thị trường thanh khoản cao cũng đang áp dụng mức thuế suất TNCN trên thu nhập từ chuyển nhượng chứng khoán.

Nguồn: Thanh khoản và thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng chứng khoán, bất động sản