Tắc nghẽn định giá đất - Bài 4: Bất cập của phương pháp so sánh
Ưu điểm của phương pháp so sánh là ít khó khăn về mặt kỹ thuật và công thức tính các tham số. Ảnh: Hoàng Anh. |
Phương pháp định đất mang tính thị trường nhất
Định giá đất bằng phương pháp so sánh là phương pháp được sử dụng chủ yếu trong các giao dịch nhà ở riêng lẻ. Phương pháp so sánh được áp dụng trong định giá các bất động sản có giao dịch, mua, bán phổ biến trên thị trường.
Đơn cử như định giá các bất động sản có tính đồng nhất như: các căn hộ, các chung cư, các dãy nhà được xây dựng cùng một kiểu, các phân xưởng và các nhà kho trên một mặt bằng, các nhóm văn phòng và các nhóm cửa hiệu.
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp được sử dụng rộng rãi trong định giá cho mục đích mua bán, định giá thế chấp, định giá để đánh thuế bất động sản, định giá cho việc mua và chuyển quyền sử dụng đất.
Theo nhiều chuyên gia về thẩm định giá, ưu điểm của phương pháp so sánh là ít khó khăn về mặt kỹ thuật, bởi không cần thiết phải xây dựng các công thức hoặc mô hình tính toán phức tạp, mà xác định giá qua các giao dịch thị trường.
So sánh là phương pháp định giá mang tính thị trường nhất do dựa vào thông tin của các giao dịch thực tế để định giá
Các đơn vị thẩm định và cơ quan giám sát có thể quan sát được việc các khu đất có được định giá đúng hay không, nhờ những biến động trực tiếp, khách quan trên thị trường bất động sản.
Đây cũng là phương pháp được sử dụng khá rộng rãi trong nhiều nước trên thế giới.
Theo Nghị định 71 quy định về giá đất mới được ban hành, các phương pháp định giá đất được kế thừa theo Nghị định số 12/2024/NĐ-CP và sửa đổi, bổ sung một số nội dung cho phù hợp với Luật Đất đai năm 2024.
Thay vì năm phương pháp định giá đất như Nghị định 44, Luật Đất đai 2024 và Nghị định 71 chỉ quy định bốn phương pháp định giá, gồm phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và hệ số điều chỉnh.
Đối với phương pháp so sánh theo Điều 158 Luật Đất đai, phương pháp này được thực hiện để định giá đối với trường hợp có tối thiểu ba thửa đất có cùng mục đích sử dụng, có tương đồng nhất định về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường.
Đây là các thửa đất đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất, người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá thông qua việc phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá của thửa đất cần định giá.
Theo Nghị định 71, phương pháp so sánh sẽ được thực hiện theo các bước cụ thể. Trước hết là khảo sát, thu thập thông tin về thửa đất, khu đất cần định giá, gồm mục đích sử dụng đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất theo quy định.
Thông tin đầu vào để định giá đất là giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, giá đất đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
Việc lựa chọn thông tin của các thửa đất so sánh thực hiện theo thứ tự ưu tiên như thông tin gần nhất với thời điểm định giá đất.
Trường hợp có nhiều nguồn thông tin khác nhau phát sinh tại cùng thời điểm thì ưu tiên lựa chọn nguồn thông tin theo thứ tự như sau: cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu quốc gia về giá; văn phòng đăng ký đất đai; đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất, đơn vị, tổ chức đấu giá tài sản; sàn giao dịch bất động sản, doanh nghiệp bất động sản; thông tin thu thập qua điều tra, khảo sát.
Tiếp sau đó là các khu đất có tương đồng nhất định về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất; có khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá và không bị giới hạn bởi địa giới hành chính của các đơn vị hành chính cấp xã, cấp huyện trong địa bàn hành chính cấp tỉnh.
Trường hợp mở rộng phạm vi thu thập thông tin ngoài địa bàn hành chính cấp tỉnh, tổ chức thực hiện định giá đất phải giải trình cụ thể lý do trong báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định.
Trường hợp thửa đất so sánh có tài sản gắn liền với đất thì xác định giá trị của tài sản gắn liền với đất bằng cách lấy giá trị xây dựng mới tại thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trừ đi giá trị hao mòn đến thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
Giá đất của thửa đất so sánh bằng giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh trừ đi giá trị của tài sản gắn liền với đất tại thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất, trên diện tích của thửa đất.
Sau khi tính được giá đất của thửa đất so sánh/m2, căn cứ các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và đặc điểm của thửa đất, khu đất cần định giá, đơn vị định giá sẽ tính ra mức điều chỉnh giá của thửa đất so sánh theo tỷ lệ phần trăm.
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất cần định giá được lấy làm chuẩn để điều chỉnh giá của thửa đất so sánh.
Trường hợp có yếu tố ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất so sánh theo hướng làm giảm giá đất so với thửa đất cần định giá thì điều chỉnh tăng mức giá đất của thửa đất so sánh theo yếu tố đó.
Trường hợp có yếu tố ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất so sánh theo hướng làm tăng giá đất so với thửa đất cần định giá thì điều chỉnh giảm mức giá đất của thửa đất so sánh theo yếu tố đó.
Cuối cùng, giá đất ước tính của thửa đất cần định giá bằng giá đất của từng thửa đất so sánh cộng/trừ mức điều chỉnh về giá từ yếu tố ảnh hưởng đến giá đất của từng thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá.
Giá đất của thửa đất cần định giá được xác định bằng cách lấy bình quân số học đối với các giá đất ước tính của thửa đất cần định giá theo từng thửa đất so sánh đã xác định. Giá đất của thửa đất cần định giá đã xác định phải bảo đảm chênh lệch với từng giá đất ước tính không quá 15%.
Vẫn lúng túng trong thực hiện
Tuy nhiên, những ưu điểm về tính thị trường cũng lại chính là điểm yếu của phương pháp này. Để thực hiện phương pháp so sánh hiệu quả, các thông tin giao dịch trên thị trường cần rõ ràng, chính xác.
Nếu các thông tin giao dịch không chính xác, hiệu quả tính toán của phương pháp so sánh sẽ bị ảnh hưởng.
Thực tế cho thấy, các thông tin giao dịch thường khó đồng nhất với bất động sản cần định giá, đặc biệt là tính thời điểm. Các thông tin về giao dịch thành công thường diễn ra trước thời điểm cần định giá bất động sản mục tiêu.
Trong trường hợp thị trường biến động nhanh, chỉ trong một thời gian ngắn, thông tin này nhanh chóng trở nên lạc hậu, dẫn đến việc định giá đất bằng phương pháp so sánh kém hiệu quả.
Mặt khác, theo nhiều chuyên gia, quy định của nghị định về định giá đất vẫn còn nhiều điểm gây khó khăn cho công tác thực hiện.
Lấy ví dụ như việc không giới hạn số lượng tài sản so sánh. Điều này đồng nghĩa với việc tổ chức tư vấn sẽ phải so sánh toàn bộ nguồn thông tin. Đây là khối lượng công việc rất lớn.
Bên cạnh đó, việc sử dụng tối thiểu ba thửa đất so sánh như hiện nay cũng cần có quy định cụ thể, vì khi thêm số lượng tài sản so sánh sẽ làm thay đổi kết quả giá đất cuối cùng, do kết quả xác định giá đất được xác định bằng cách lấy bình quân số học đối với các mức giá ước tính.
Hơn nữa, việc quy định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất để làm căn cứ xác định mức giá điều chỉnh theo theo tỷ lệ phần trăm khi thực hiện phương pháp so sánh cũng quá chi tiết, khó thực hiện.
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong phương pháp so sánh, bao gồm vị trí, địa điểm của thửa đất, khu đất, điều kiện về giao thông, cấp thoát nước, cấp điện, diện tích, kích thước, hình thể của thửa đất, khu đất.
Bên cạnh đó còn có các yếu tố liên quan đến quy hoạch xây dựng gồm hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chỉ giới xây dựng, giới hạn về chiều cao công trình xây dựng, giới hạn số tầng hầm được xây dựng theo quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, môi trường, an ninh, thời hạn sử dụng đất...
Như đã phân tích tại bài viết trước, để xác định các yếu tố này, đơn vị thẩm định chỉ có thể "định tính" mà rất khó định lượng rõ ràng. Do đó, các quy định cần chi tiết hơn nữa về khung, khoảng điều chỉnh để dễ dàng trong thực hiện.
Tắc nghẽn trong định giá đất đã gây ách tắc cho nhiều dự án bất động sản, làm chậm tiến độ triển khai và ảnh hưởng đến dòng vốn đầu tư. Giới đầu tư hiện đang kỳ vọng một nghị định vừa được Chính phủ ban hành sẽ giúp khơi thông những vướng mắc này, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản phục hồi và phát triển. Nhân dịp này, TheLEADER khởi đăng chuyên đề về những vướng mắc trong định giá đất và tính tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp cũng như cơ quan quản lý nhà nước gặp phải thời gian qua cũng như gợi mở những định hướng tháo gỡ. Bài 1: Nút thắt lớn của thị trường bất động sản Bài 2: Hệ luỵ nhãn tiền Bài 3: Gỡ mãi vẫn vướng, vì sao? |
Nguồn: Tắc nghẽn định giá đất - Bài 4: Bất cập của phương pháp so sánh
Tin liên quan
Lợi thế của Kỳ Duyên khi thi Miss Universe 2024 30/10/2024 14:58
Ruben Amorim đồng ý dẫn dắt Man United 30/10/2024 14:54
Cùng chuyên mục
Mức giá đề xuất cho thuê nhà ở xã hội chưa hợp lý
Bất động sản 30/10/2024 12:00
Giá BĐS "hư hư thực thực", ĐBQH đề xuất tăng điều kiện tham gia đấu giá đất
Bất động sản 30/10/2024 09:00
Nam Sài Gòn - Đô thị sinh thái xanh và bền vững của thành phố
Bất động sản 30/10/2024 08:00
Hà Nội đề xuất giá thuê nhà ở xã hội từ 48.000 đồng/m2/tháng
Bất động sản 30/10/2024 07:00
Hạ tầng bứt tốc, khu Tây TP HCM trở thành điểm sáng mới
Bất động sản 29/10/2024 13:00
Phú Thọ: Mới cấp phép vài ngày, hàng chục biệt thự đã xây gần xong
Bất động sản 29/10/2024 09:17
Các tin khác
Đề nghị xây dựng cơ chế quản lý sàn giao dịch bất động sản chuyên nghiệp
Bất động sản 29/10/2024 08:00
Khách mua nhà ngoại tỉnh chuộng căn hộ tại quận Hoàng Mai
Bất động sản 28/10/2024 16:12
Đánh thuế bất động sản thứ 2: Đúng đối tượng, đúng mục tiêu
Bất động sản 28/10/2024 16:00
Diễn biến trái chiều của nhóm doanh nghiệp bất động sản
Bất động sản 28/10/2024 13:00
“Chính sách đánh thuế bất động sản là hợp lý”
Bất động sản 28/10/2024 09:38
“Nặng gánh” tiền sử dụng đất
Bất động sản 27/10/2024 14:46
Cách nào trị "bệnh" đấu giá đất giá cao rồi bỏ cọc?
Bất động sản 27/10/2024 12:47
Khai thác tiềm năng công nghệ bất động sản tại Đông Nam Á
Bất động sản 26/10/2024 09:00
Doanh nghiệp bất động sản: Áp lực "xoay vốn" trước sức ép đáo hạn trái phiếu cuối năm
Bất động sản 26/10/2024 06:00
“Sốc” căn hộ giá dưới 1 tỷ đồng cận kề Hà Nội
Bất động sản 25/10/2024 18:00
Giá căn hộ tăng hơn gấp đôi, DXG hủy toàn bộ hợp đồng đặt mua dự án Gem Riverside ở Thủ Đức
Bất động sản 25/10/2024 12:00
Khởi động lại dự án khu dân cư gần 1.000 tỷ tại Bình Dương
Bất động sản 25/10/2024 07:10
Điều chỉnh lần 3 Quy hoạch khu đô thị mới phía nam TP Hải Dương
Bất động sản 25/10/2024 07:00
Lo ngại "cò đất" thổi giá sau khi TP HCM có bảng giá đất mới
Bất động sản 24/10/2024 11:00
Năm 2025: Giá chung cư sẽ tiếp tục tăng
Bất động sản 24/10/2024 08:00
Chung cư trong cơn bão giá: Tiện ích giáo dục chiếm vị trí bất ngờ.
Bất động sản 24/10/2024 00:00
Chung cư Hà Nội đắt đỏ: Mua bán tăng mạnh, DN liên tục ra hàng
Bất động sản 23/10/2024 15:19
Điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất quốc gia: Đảm bảo hiệu quả nguồn lực đất đai
Bất động sản 23/10/2024 10:00
WORLDBANK DỰ BÁO KINH TẾ VIỆT NAM NĂM 2024 VÀ NĂM 2025 | NHỊP ĐẬP THỊ TRƯỜNG #62
Video 24/05/2024 15:33
Tọa đàm “Xúc tiến thương mại: Khơi thông đầu ra cho sản phẩm OCOP”
Video 20/11/2023 17:25
Trao yêu thương cho em
Video 10/10/2022 14:03
Kon Tum giải cứu nạn nhân bị lừa bán sang Campuchia
Video 10/10/2022 13:58
Giới thiệu Phổ biến kiến thức Pháp luật
Video 10/10/2022 13:55
Phổ biến Luật tiếp cận thông tin
Video 10/10/2022 13:52
Hướng đến Chuyển đổi số sâu rộng
Video 23/06/2022 11:00