Quản lý đô thị không giấy phép xây dựng

Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo nghiên cứu bỏ thủ tục cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ tại các khu vực đã có quy hoạch chi tiết 1/500 và thiết kế đô thị. (Người dân tìm hiểu thủ tục xin cấp phép xây dựng qua mạng ở quận 8, TP HCM. Ảnh: K.Phong)

Ngày 29/5/2025, Thủ tướng Chính phủ ban hành Công điện số 78/CĐ-TTg về đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực xây dựng, trong đó yêu cầu nghiên cứu bỏ thủ tục cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ tại các khu vực đã có quy hoạch chi tiết 1/500 và thiết kế đô thị.

Bước đột phá cải cách hành chính

Từ trước đến nay, GPXD là một công cụ quan trọng để quản lý đô thị, nhất là khi tại các đô thị hiện hữu ở nước ta, ngoài Quy hoạch chung, Quy hoạch phân khu đã được phê duyệt, thì còn thiếu các Quy hoạch chi tiết 1/500; Thiết kế đô thị cũng như Quy chế quản lý kiến trú. Do đó, việc cấp GPXD truyền thống phải dựa vào các cơ sở pháp lý khác để đảm bảo tính hợp pháp và phù hợp với quy hoạch chung đô thị.

Để được xây dựng công trình trên lô đất hợp pháp thì người dân, doanh nghiệp phải làm hồ sơ xin phép xây dựng có tỷ lệ 1/100, gửi cấp có thẩm quyền xem xét phê duyệt tùy theo quy mô, chức năng công trình được quy định của pháp luật. Như vậy, GPXD đã trở thành thứ “bùa hộ mệnh”, là biện pháp quản lý đô thị truyền thống không thể thiếu của các cấp chính quyền. Và như thế, cuộc hành trình làm thủ tục đi xin GPXD của người dân, doanh nghiệp mất rất nhiều thời gian và cũng nhiều phiền toái.

Bỏ GPXD không chỉ là bước đột phá cải cách hành chính trong lĩnh vực xây dựng, mà còn tăng cường tính minh bạch, trao quyền cho cộng đồng giám sát thực thi quy hoạch. Đây cũng là xu hướng tiến bộ trong kỷ nguyên số, chuyển đổi từ mô hình tiền kiểm sang hậu kiểm, đồng thời cho phép chính quyền tập trung nguồn lực vào quy hoạch chiến lược, thay vì xử lý hành chính vi mô. Bỏ GPXD nhưng công tác quản lý đô thị không bị buông lỏng mà chặt chẽ hơn, khoa học hơn, minh bạch hơn, phát huy quyền lực của Quy hoạch đô thị, trong đó Quy hoạch chi tiết, thiết kế đô thị, và Quy chế quản lý kiến trúc chính là những công cụ quản lý đô thị hữu hiệu.

Một số quốc gia đã bỏ hẳn GPXD đối với những loại công trình nhất định, bằng cách quản lý qua Quy hoạch chi tiết 1/500 đã được duyệt và Quy chế quản lý kiến trúc minh bạch ngay từ đầu. Ví dụ, Nhật Bản có hệ thống tiêu chuẩn quy hoạch và kiến trúc cực kỳ chi tiết cho từng khu phố; người dân xây dựng không cần xin phép nếu tuân thủ đúng quy định đã ban hành; chủ đầu tư vi phạm bị xử lý ngay và rất nghiêm khắc. Hay như Singapore sử dụng hệ thống quy chuẩn “Code Compliance System” để quản lý xây dựng. Ai xây đúng các code quy định thì được phép xây dựng ngay; Việc cấp phép được tự động hóa, rút ngắn thủ tục chỉ vài ngày, không cần “xin phép” theo kiểu truyền thống…

Định hình mô hình quản lý

Mô hình quản lý đô thị không GPXD cần được thực hiện dựa trên các nội dung sau đây:

Thứ nhất, loại bỏ GPXD bằng Hệ thống “Tự công bố xây dựng”: Chủ đầu tư không phải xin phép mà chỉ cần nộp bản đăng ký xây dựng theo mẫu quy định. Nếu sai phạm, sẽ bị xử lý hành chính, cưỡng chế tháo dỡ.

Thứ hai, ban hành Quy chế quản lý kiến trúc địa bàn phường, khu vực đô thị: Đây sẽ là văn bản pháp lý thay thế GPXD có giá trị như một hợp đồng công khai, có thể theo dạng bản đồ mã hóa để người dân, doanh nghiệp dễ tiếp cận, ai tuân thủ sẽ được xây dựng.
Thứ ba, số hóa Quy hoạch chi tiết 1/500; công khai đưa toàn bộ Quy hoạch chi tiết lên nền tảng GIS đô thị để ai quan tâm cũng có thể dễ dàng tra cứu; triển khai Hệ thống tự đăng ký xây dựng qua website hoặc app. Chủ đầu tư tự đăng nhập thông tin xây dựng (địa chỉ lô đất, chỉ giới diện tích, quy mô xây dựng, hồ sơ thiết kế…). Nếu hợp lệ, sẽ cấp mã xác nhận xây dựng hợp quy, không cần nộp hồ sơ xin phép xây dựng, và chủ đầu tư được tiến hành xây dựng. Hệ thống sẽ lưu hồ sơ để phục vụ hậu kiểm và lưu trữ.

Thứ ba là hậu kiểm và giám sát. Có cơ chế thanh tra điện tử và thanh tra, kiểm tra đột xuất quá trình xây dựng để đảm bảo việc xây dựng đúng theo hồ sơ đã đăng ký; sử dụng hệ thống camera, UAV giám sát tiến độ xây dựng và giám sát trực tiếp tại hiện trường.

Thứ tư là áp dụng chế tài mạnh nếu vi phạm. Phạt theo giá trị tài sản; cưỡng chế tháo dỡ; tước giấy phép hành nghề với tổ chức thi công, hay tư vấn thiết kế nếu xây dựng công trình sai hồ sơ đã đăng ký.

Sẽ còn nhiều thách thức trong quá trình bỏ GPXD, nhưng với quyết tâm của Chính phủ, sự chuyển biến năng động của ngành xây dựng, chắc chắn rằng việc bỏ GPXD để chuyển sang một phương thức quản lý mới để quản trị đô thị hiện đại, văn minh, phát triển môi trường sống bền vững vì hạnh phúc của nhân dân, chính là “mô hình quản trị đô thị từ tiền kiểm sang hậu kiểm”, đáp ứng yêu cầu phát triển của cuộc cách mạng 4.0 trong kỷ nguyên vươn mình của dân tộc.

Nguồn: Quản lý đô thị không giấy phép xây dựng