Phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền - Bài 1: Giấc mơ an cư và "cuộc chiến" mua nhà - trả nợ

Có người đã ví von họ giống như những "con thiêu thân" bị hút về ánh đèn thành phố. Có con may mắn đến được với ánh sáng, có con kiệt sức trên chặng bay…

***

Lời toà soạn Cùng với tốc độ đô thị hoá, nhu cầu về nhà ở tại Việt Nam, đặc biệt là tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM, đã và đang gia tăng mạnh mẽ trong những năm gần đây. Theo báo cáo từ Bộ Xây dựng, chỉ riêng trong năm 2024, diện tích nhà ở cần thiết để đáp ứng cho người dân ước tính khoảng 12 triệu m2 sàn. Tuy nhiên, nguồn cung thực tế chỉ có thể đáp ứng từ 60-70% nhu cầu này, tạo ra một khoảng trống lớn trên thị trường bất động sản. Đáng chú ý, tình trạng thiếu hụt càng nghiêm trọng hơn ở phân khúc nhà ở dành cho những đối tượng có thu nhập thấp và trung bình. Tỷ lệ đáp ứng tại phân khúc này chỉ đạt từ 20-25% nhu cầu thực tế, khiến giấc mơ sở hữu nhà của nhiều người ngày càng trở nên xa vời. Làn sóng di cư từ nông thôn ra thành phố tìm việc làm, tạo áp lực rất lớn lên thị trường nhà ở, nhất là phân khúc vừa túi tiền. Mặc dù mức sống của người dân được cải thiện, nhưng giá nhà tăng với tốc độ chóng mặt, vượt xa khả năng chi trả của đại bộ phận người dân. Việt Nam cần làm gì để giải quyết bài toán nhà ở dành cho đại bộ phận người dân trước làn sóng giá nhà tăng cao để góp phần giảm thiểu những tác động tiêu cực đến thị trường lao động, môi trường đầu tư, an sinh xã hội và sự phát triển bền vững của đất nước? Cần có nghiên cứu và thống nhất phát triển mô hình sản phẩm nhà ở thương mại vừa túi tiền như thế nào để gỡ thế bế tắc cho thị trường? Thực hiện Quyết định số 11/QĐ-VNREA-BCH của Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Viện nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes) phối hợp với Trường Đại học Luật Hà Nội triển khai đề tài nghiên cứu khoa học và hội thảo khoa học quốc tế: "Phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền: Kinh nghiệm quốc tế và đề xuất chính sách cho Việt Nam". Thời gian thực hiện Đề tài: Quý I - IV/2024. Hội thảo dự kiến được tổ chức trong khuôn khổ Diễn đàn Bất động sản Mùa Thu thường niên năm 2024. Trên tinh thần khảo sát thực tế, nghiên cứu và đề xuất chính sách, Reatimes khởi đăng tuyến bài:Phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền: Thực trạng, giải pháp và khuyến nghị chính sách. Bài 1: Giấc mơ an cư và "cuộc chiến" mua nhà - trả nợ Trân trọng giới thiệu tới độc giả!

Phố Trần Thái Tông, Hà Nội. 6h30 chiều.

"Nghe đâu vợ chồng nhà Quân Linh cuối tháng này là chuyển hẳn về quê à? Hình như trước khi chuyển về đây là cũng có cái chung cư bên mạn Cầu Giấy, nhưng bán đứt rồi".

"Khổ, thời buổi bây giờ kinh tế khó khăn, lại chưa có nhà có cửa, khó mà trụ lại được ở đây"…

Người phụ nữ bán hàng nước đầu ngõ 35 Trần Thái Tông vừa thoăn thoắt dọn hàng vừa nói với sang với vài khách quen bên cạnh.

Bám vào tuyến đường lớn Trần Thái Tông là con ngõ 35 Trần Thái Tông với chi chít những chung cư mini, cơ sở cho thuê trọ. Trước đây, khu vực này vốn là làng cốm truyền thống, nhưng từ khi nâng cấp lên phường, người dân nhanh chóng chuyển đổi ruộng vườn thành những dãy nhà trọ cho thuê. Để tối ưu hoá diện tích, các nhà trọ ở đây thường được thiết kế dưới dạng "mini" nhất có thể, tựa như những hộp diêm xếp san sát nhau, khiến con ngõ vốn đã chật hẹp nay lại càng thêm bí bách.

Ánh sáng từ những bóng đèn mờ ảo trên cao không đủ để làm vơi đi cái cảm giác ngột ngạt và bức bối của con ngõ chật hẹp hai người đi phải tránh nhau. Trên tường, những bó dây điện chằng chịt như hàng ngàn con rắn đang bò ra từ những khe nứt, xoắn lại thành một mạng lưới hỗn độn. Các hộp điện công tơ lủng lẳng treo trên tường càng khiến cho không gian thêm phần chật chội và rối ren…

Bám vào tuyến đường lớn Trần Thái Tông là con ngõ 35 Trần Thái Tông với chi chít những chung cư mini, cơ sở cho thuê trọ. Ảnh: TV/Reatimes.

Khi những tia nắng cuối ngày vụt tắt cũng là lúc chúng tôi tìm được tới căn phòng thuê của "vợ chồng nhà Quân Linh" trong câu chuyện của người phụ nữ bán hàng nước vừa rồi.

Ra đón chúng tôi là một người đàn ông trạc tuổi tứ tuần, dáng người mảnh khảnh, bộ quần áo công sở vẫn còn mặc nguyên trên người. Anh ngại ngùng mời chúng tôi vào nhà.

Căn phòng rộng 30m2 này là nơi ở của vợ chồng anh Nguyễn Mạnh Quân (37 tuổi) và chị Nguyễn Thị Linh (36 tuổi) cùng cậu con trai lớp 4 sau khi bán đứt căn chung cư của mình tại Cầu Giấy đợt cuối năm 2023. Ảnh: TV/Reatimes.

"Thu xếp công việc xong, hết tháng này là hai vợ chồng trả phòng về hẳn dưới quê. Thằng bé con cho về trước với ông bà để kịp khai giảng rồi", một tay đẩy rộng chiếc cửa sổ hẹp cho bay bớt mùi đồ ăn trong nhà, một tay tắt nồi canh đang đun dở trên bếp, anh Quân nói vọng ra, giọng trầm hẳn đi.

Ba năm trước, thời điểm cậu con trai chuẩn bị bước vào lớp 1, phần vì mong muốn sớm có nơi an cư, phần vì mong muốn con cái lớn lên có không gian phát triển, vợ chồng anh đặt quyết tâm bằng mọi giá phải mua được nhà riêng, dẫu biết gánh nặng nợ vay là không hề đơn giản. Trong suy nghĩ của người đàn ông đến từ vùng quê lúa Thái Bình lúc bấy giờ, việc xây dựng một mái ấm riêng không chỉ là nghĩa vụ lớn mà người trụ cột gia đình như anh cần phải đảm nhiệm, mà đó còn là nền tảng quan trọng để con cái có một tương lai tốt đẹp hơn, theo lời anh Quân, là "ít nhất đỡ khổ hơn bố mẹ nó".

"Khi đó tôi nghĩ mua nhà là động lực cho bản thân "cày cuốc". Hai vợ chồng còn trẻ, nỗ lực gấp đôi, gấp ba để con cái sau này có chỗ ra chỗ vào là chuyện bình thường. Thế là hai vợ chồng bảo nhau thử "liều" một phen xem sao", anh Quân nhớ lại, bất giác bật cười chua chát.

Nghĩ là làm, với khoảng 600 triệu đồng tiết kiệm được sau hơn chục năm bôn ba tại mảnh đất Hà Thành, vay thêm 300 triệu đồng từ người thân, bạn bè, hai vợ chồng quyết định "đánh liều" đặt cọc mua một căn hộ chung cư 2 phòng ngủ giá 1,9 tỷ đồng tại một dự án chung cư trên địa bàn quận Cầu Giấy (Hà Nội). Theo lời anh Quân, để mua được căn hộ đó, vợ chồng anh sẽ phải trả trước 900 triệu đồng, vay ngân hàng 1 tỷ đồng với lãi suất ưu đãi ban đầu là 8%/năm, thời gian vay trong vòng 15 năm.

Ban đầu, anh và vợ tự tin tính toán rằng, với khoản thu nhập hàng tháng của 2 vợ chồng dao động từ 28 - 30 triệu đồng, chi phí cho khoản lãi suất ngân hàng hằng tháng cùng chi phí sinh hoạt hàng ngày là hoàn toàn nằm trong khả năng, nếu chi tiêu tiết kiệm hết mức.

Sau khi "xuống tiền", vợ chồng anh Quân bắt đầu ra sức "cày cuốc" để trả số tiền lãi hơn chục triệu đồng mỗi tháng. Ngoài công việc chính là nhân viên hành chính tại một công ty xuất nhập khẩu, anh Quân nhận xử lý thêm công việc làm ngoài giờ để tăng thu nhập. Vợ anh, chị Linh cũng tập tành nhập quần áo về bán online ngoài công việc kế toán tại một văn phòng Luật.

Một năm đầu, khoản vay ngân hàng được hỗ trợ lãi suất, chỉ phải trả gốc nên gia đình chưa có quá nhiều áp lực. Sang năm thứ hai, bài toán tài chính quá chặt khiến vợ chồng anh "đuối sức" dần, đặc biệt là những tháng con ốm, đóng học hay có nhiều đám hiếu, đám hỷ. Khoảng thời gian này, hai vợ chồng hầu như từ bỏ hết các thú vui mua sắm, giải trí. Những chuyến đi chơi của vợ chồng chỉ quanh quẩn trong thành phố hoặc xa nhất là về quê mỗi năm 1 - 2 lần vào những dịp quan trọng. Đỉnh điểm cuối năm 2023, thời điểm khoản trả góp ngân hàng hết thời gian ưu đãi, tăng lên 15 - 16 triệu đồng/tháng, cộng thêm việc cậu con trai sức khỏe yếu, hay ốm nên phải ra vào bệnh viện thường xuyên, hai vợ chồng bắt đầu "thấm đòn".

Tháng này qua tháng khác, nhiều lần lỡ hạn, số tiền lãi mẹ cứ thế chồng lãi con, mấy năm trả ngân hàng mà cảm giác khoản nợ vẫn cứ như mới. Cuộc sống bị bao vây bởi "nợ tứ phương" khiến vợ chồng anh Quân vô cùng áp lực, đành rằng có nhà riêng nhưng ngày nào cũng như đang "ngồi trên đống lửa"…

"Cứ nghĩ mỗi ngày cố thêm một chút mọi chuyện sẽ đâu vào đấy, thế nhưng, đời không như là mơ. Thời điểm đó, chúng tôi như những quả bóng căng phồng, tưởng chừng như chỉ cần chạm nhẹ là có thể nổ tung bất cứ lúc nào. Làm cật lực như thế nhưng cũng chỉ vừa đủ trang trải chi phí cho cả nhà, chi phí ăn học cho cháu cũng chiếm phần lớn chi tiêu của gia đình. Dù đã cắt giảm mọi thứ mà vẫn không đủ. Áp lực gồng lãi, trả nợ khiến chúng tôi thực sự kiệt quệ", anh Quân ngậm ngùi nghĩ lại.

Mấy năm trời, mỗi con số, mỗi khoản nợ trên giấy "đều đặn" có mặt hằng đêm trong giấc mơ của hai vợ chồng, để rồi, thay vì tiếp tục đeo đuổi giấc mơ an cư, vợ chồng anh chị lại lạc lối trong những áp lực tài chính triền miên. Giấc mơ có một chốn an cư ổn định dần trở thành gánh nặng, khiến họ phải đối mặt với một quyết định khó khăn - buộc phải bán đi căn nhà mà mình đã từng rất khát khao có được...

"Hai vợ chồng chúng tôi đã cố gắng hết sức để duy trì trả lãi, giữ căn nhà, nhưng áp lực nợ vay quá lớn. Việc bán nhà là phương án khả dĩ nhất trong tình cảnh đó…", anh Quân thở dài.

Việc trở về với cuộc sống ở trọ, tất nhiên không phải là điều mà hai vợ chồng anh mong muốn, nhưng họ đều ngầm hiểu rằng, đó là cái giá phải trả để có thể khôi phục lại sự ổn định về mặt tài chính. Căn phòng thuê, dù có thể chật chội và thiếu thốn hơn, nhưng ít nhất sẽ mang lại cho họ sự yên tâm tạm thời…

Ban đầu, vợ chồng anh Quân vẫn có ý định bám trụ lại thành phố, chấp nhận cuộc sống thuê trọ với hy vọng sẽ tích góp dần để có cơ hội quay lại giấc mơ an cư nơi thị thành. Thế nhưng, đợt cuối tháng 5 vừa rồi, những tin tức về vụ cháy kinh hoàng tại một căn nhà trọ ở Trung Kính (Hà Nội) khiến hai vợ chồng phải suy nghĩ lại. Những hình ảnh đau thương trên màn hình, những mảnh đời bị cuốn trôi trong ngọn lửa ám ảnh anh suốt nhiều đêm. Anh như thấy chính gia đình nhỏ của mình trong đó, sống giữa thành phố, trong những căn nhà trọ chật hẹp, thiếu an toàn, luôn phấp phỏng trước những rủi ro bất ngờ.

Sau nhiều đêm trăn trở, anh và vợ quyết định chuyển hẳn về quê sinh sống. Dẫu biết khi quyết định trở về quê hương, họ sẽ lại đứng trước những thử thách mới – không biết ngày mai sẽ ra sao, không biết bắt đầu từ đâu để tiếp tục cuộc sống?

Có lẽ trong lúc này, tất cả các quyết định vợ chồng anh đưa ra đều chẳng phải điều họ mong muốn, nhưng trước bức tường của thực tế, những giấc mơ an cư nơi thành phố dường như chỉ còn là điều xa xỉ, khó với tới.

Giấc mơ an cư nơi thành phố, với nhiều người, là ánh sáng rực rỡ nhưng lại xa vời như những ngôi sao trên bầu trời. Nó lung linh, đầy hấp dẫn, nhưng cũng chông chênh như chính những bước chân họ đặt trên con đường mưu sinh nơi đô thị. Đối với vợ chồng anh Quân, giấc mơ ấy từng là mục tiêu cao cả mà họ đeo đuổi trong suốt nhiều năm tháng. Ngày hai vợ chồng quyết định dấn thân vào cuộc hành trình mua nhà, cũng là lúc họ chấp nhận đánh đổi nhiều thứ. Không chỉ là những bữa ăn đơn giản hơn, những món đồ mới không còn xuất hiện, mà còn cả những niềm vui của cuộc sống thường nhật cũng bị gác lại để đổi lấy từng đồng chắt chiu. Mỗi ngày, những con người ấy lao vào công việc với hy vọng rằng mỗi giọt mồ hôi rơi xuống sẽ mang họ đến gần hơn với khoảnh khắc hạnh phúc, khi cầm chìa khóa mở cánh cửa ngôi nhà của riêng mình.

Thế nhưng, khi bước chân vào chính ngôi nhà mình đã dày công gây dựng, một sự thực nghiệt ngã dần hiện ra. Đó không phải là cảm giác "chiến thắng" như hai vợ chồng anh từng hình dung, mà là sự ngột ngạt của những khoản nợ vay ngân hàng đè nặng lên vai. Mỗi lần ngắm nhìn ngôi nhà, thay vì tự hào, trong lòng hai vợ chồng lại dậy lên những nỗi lo về gánh nặng lãi suất, về tiền gốc chưa trả được bao nhiêu. Căn nhà - từng là giấc mơ tuyệt đẹp, giờ đây bỗng chốc trở thành một gánh nặng. Họ nhận ra rằng giấc mơ an cư không chỉ là một khoảnh khắc, mà là cả một hành trình dài với những khó khăn, lo toan và đôi khi là cả sự đánh đổi không lường trước...

********

4h sáng, anh Trần Ngọc Hoà (40 tuổi) mở mắt trong căn chung cư rộng 60m2 thuộc địa bàn Cầu Diễn (Hà Nội). Bầu trời Hà Nội lúc bấy giờ vẫn sáng đèn, không gian lặng như tờ, thi thoảng xen lẫn tiếng còi tàu, xe. Hai đứa con gái anh, đứa lớn 10 tuổi, đứa nhỏ mới 4 tuổi rưỡi vẫn còn đang say ngủ.

Sợ con thức giấc, anh chỉ đứng bên đầu giường nhìn chúng một lúc, rồi thở dài. Ngoài phòng khách, chị Nguyễn Thị Hoa (37 tuổi) - vợ anh Hoà đang cẩn thận sắp xếp từng hộp thức ăn nhỏ vào túi giữ nhiệt. 1 cặp lồng cơm to, cùng 2 quả trứng, một ít ruốc và chút canh rau là bữa ăn trưa mà chị chuẩn bị sẵn cho chồng mình mang đi làm trong suốt 3 năm nay.

Trước khi ra khỏi cửa, anh chào vợ, đảo mắt nhìn quanh căn nhà như một thói quen. Và rồi lại thở dài. Căn chung cư 60m2, hai phòng ngủ ở khu Cầu Diễn (Nam Từ Liêm, Hà Nội) là cả hành trình nỗ lực của hai vợ chồng người Hà Nội gốc.

Lấy nhau suốt hơn chục năm, hai vợ chồng anh vẫn ở nhờ nhà bố mẹ đẻ tại một căn tập thể cũ trên đường Nghĩa Tân (Cầu Giấy, Hà Nội).

Bốn người lớn gồm hai vợ chồng, bố mẹ đẻ anh cùng hai đứa con gái chen nhau trong căn tập thể 25m2 một phòng ngủ - nơi mọi thứ dường như bị nén chặt vào từng centimet không gian. Mỗi hoạt động hàng ngày, từ ăn uống, học tập đến nghỉ ngơi đều diễn ra trong cùng một không gian nhỏ hẹp... Bếp và khu vệ sinh nằm bên ngoài căn phòng chính. Đêm đêm chẳng ngủ ngon giấc vì tiếng lạch cạch mở cửa nhà vệ sinh và mùi ẩm mốc của căn hộ quanh năm không lọt nổi một tia ánh sáng - thứ mùi đến bây giờ khi nghĩ lại vợ chồng anh vẫn cảm thấy rờn rợn.

Bốn người lớn gồm hai vợ chồng, bố mẹ đẻ anh Hoà cùng hai đứa con gái chen nhau trong căn tập thể 25m2 một phòng ngủ - nơi mọi thứ dường như bị nén chặt vào từng centimet không gian. Ảnh: NVCC.

Không thể chịu mãi cảnh chen chúc, 3 năm trước, cùng với số vốn tích lũy 1,2 tỷ đồng - tính cả tiền vay họ hàng người thân, anh chị quyết định mua một căn hộ có giá 2 tỷ đồng ở khu Cầu Diễn, vay ngân hàng gần 1 tỷ đồng. "Để có ưu đãi tốt hơn, tôi chủ động vay theo diện sản xuất kinh doanh, tài sản đảm bảo là căn nhà ở quê. Lãi suất hơn 6% cho 6 tháng đầu tiên, 8,2% cho 6 tháng tiếp, và 8,5% cho 24 tháng tiếp sau nữa. Sau ưu đãi, lãi suất thả nổi", anh Hoà tâm sự.

Với mức lãi suất trong thời gian ưu đãi, bình quân mỗi tháng, vợ chồng anh phải trả ngân hàng gần 20 triệu đồng cả gốc và lãi. Đây là áp lực không nhỏ bởi tổng thu nhập của cả hai vợ chồng anh chỉ vào khoảng 30 - 35 triệu đồng. Chưa kể, khi vào thời kỳ lãi suất thả nổi, áp lực sẽ còn tăng lên nhiều lần.

Những ngày đầu khi quyết định mua nhà, tối nào hai vợ chồng cũng ngồi lại bên nhau, trăn trở từng phương án, bàn tính kỹ lưỡng từng đợt đóng tiền, nào là từ việc xoay sở tiền bạc ở đâu, vay ai trả ai, đến chỗ nào có thể cho vay dài hạn và lãi suất nào khả thi nhất.

Để có tiền trả nợ căn nhà, vợ chồng anh "lăn" ra làm theo đúng nghĩa. Họ chia nhau trách nhiệm, gánh vác tài chính, cố gắng vượt qua từng tháng, từng ngày. Công việc tài xế cho một hãng taxi công nghệ mang lại cho anh Hoà mức thu nhập khoảng 15 - 18 triệu đồng/tháng, theo đó, anh sẽ có nhiệm vụ trang trải các khoản lãi ngân hàng, lãi vay ngoài và học phí con các con. Vợ anh - chị Hoa đang làm cán bộ dự án tại một tổ chức phi chính phủ với mức lương xấp xỉ 20 triệu đồng/tháng, sẽ đảm nhận chi trả tiền thuê nhà và sinh hoạt phí của gia đình.

Căn chung cư 60m2, hai phòng ngủ ở khu Cầu Diễn (Nam Từ Liêm, Hà Nội) là cả hành trình nỗ lực của hai vợ chồng người anh Hoà, chị Hoa. Ảnh: NVCC.

Mỗi ngày anh Hoà và vợ chỉ dám ngủ 4 - 5 tiếng, còn lại là những giờ "lao đầu" vào các việc làm ngoài giờ, mong kiếm thêm chút thu nhập. Đối với vợ chồng anh chị, từng đồng kiếm được đều quý giá, là nỗ lực góp nhặt từ những công việc làm thêm không tên, không giờ giấc. Sáng dậy trước giờ con đi học, chị Hoa vừa chuẩn bị đồ ăn cho cả nhà, vừa tranh thủ ngồi vào bàn dịch tài liệu thuê. Anh Hoà thì ngày nào cũng dậy từ 3 - 4 giờ sáng, tranh thủ chạy thêm dịch vụ xe ghép, xe đưa đón sân bay mong kiếm thêm thu nhập.

Những lo toan về tài chính, gánh nặng nợ nần như chiếc bóng vô hình cứ bám riết, không cho anh và vợ một phút nghỉ ngơi nào đúng nghĩa. Do không có khoản thu nhập đột biến nên để tiết kiệm, vợ chồng anh chị thắt chặt chi tiêu hết mức có thể, nhờ bố mẹ mua thực phẩm ở quê gửi xuống, hạn chế đi ăn ở ngoài, tự chuẩn bị đồ ăn tại nhà để đỡ tốn kém… Mỗi lần đến hạn trả lãi là hai vợ chồng lại nhiều đêm mất ngủ. Những lúc như vậy, anh Hoà chỉ biết lặng lẽ gồng mình chịu đựng, mong mỏi ngày mai sẽ bớt khắc nghiệt hơn.

"Hai vợ chồng chịu khổ quen rồi thì không sao, nhưng nhiều lúc nghĩ thương hai cháu, đang tuổi ăn tuổi chơi mà gia đình thì khó khăn quá, đâm ra thiệt thòi cho chúng nó. Nhưng đành thôi, không liều... thì làm sao có chỗ ở", anh Hoà bộc bạch.

Anh Hoà kể, cái Tết đầu tiên, vợ chồng định bụng sẽ về Nghĩa Tân đón giao thừa với ông bà, nhưng cuối cùng lại quyết định ở lại căn nhà mới vì quá háo hức. Theo anh, được đón xuân trong ngôi nhà mới là niềm hạnh phúc, là "giấc mơ" không gì có thể đong đếm được với gia đình anh lúc đó, mặc cho khoản nợ tiền tỷ vẫn treo trên đầu…

Trong sâu thẳm, người đàn ông ấy luôn tự nhủ rằng, chỉ cần tiếp tục kiên trì, nỗ lực vượt qua những tháng ngày khó khăn này, giấc mơ an cư của gia đình sẽ không "đứt gánh giữa đường". Nhưng hơn ai hết anh hiểu rõ rằng, hành trình còn rất dài và đầy rẫy những thử thách ở phía trước...

******

Chưa mua nhà thì khao khát, có rồi thì áp lực tiền nong, niềm vui sở hữu căn nhà mơ ước giờ đây thành nỗi lo thường trực. Những lo toan về chi phí sinh hoạt hằng ngày, tiền học cho con cái cùng khoản tiền lãi ngân hàng hằng tháng cứ như những gánh nặng vô hình, đè nặng trên vai, khiến đôi chân những người lao động nơi thành thị mỗi ngày một chậm lại trên hành trình tìm kiếm một nơi thực sự có thể gọi là "nhà".

Với nhiều người lao động có mức thu nhập bình dân tại phố thị Hà thành, dẫu mạnh mẽ đến đâu, cũng không tránh khỏi phút giây yếu lòng, khi mà giấc mơ về một mái ấm an cư hằng mong đợi dường như mỗi ngày một xa vời hơn. Có lẽ, điều đau đớn nhất với họ không chỉ là việc không thể sở hữu một căn nhà riêng, mà còn là cảm giác hụt hẫng khi phải chấp nhận rằng, dù có nỗ lực đến mấy, ước mơ về một mái ấm ổn định vẫn quá xa tầm với. Giấc mơ an cư, thay vì là động lực cố gắng, giờ lại trở thành cuộc đấu tranh không ngừng với thực tế khắc nghiệt, là những đêm trằn trọc nghĩ về tương lai, là áp lực trả lãi và gồng nợ, là sự lo lắng ngày mai liệu có đủ tiền để tiếp tục bám trụ ở thành phố này?

Mấy chục năm qua, tại các đô thị sầm uất, những toà nhà hoành tráng mọc lên, rồi những con số tăng trưởng kinh tế đầy khích lệ - có mồ hôi nước mắt của những người lao động như vợ chồng anh Quân, vợ chồng anh Hoà. Họ, những người lao động bình thường - vẫn ngày ngày thầm lặng đóng góp vào nhịp sống đô thị. Nhưng, trong hành trình chạm tay đến giấc mơ an cư, các nhóm này chủ yếu "tự bơi" giữa vòng xoáy cuộc sống.

Nhóm đối tượng này, ngoài mong muốn bám trụ ở thành phố để có được việc làm để duy trì thu nhập ổn định, chính họ cũng là những người đang "ấp ủ" giấc mơ an cư, nhưng hiện không ít gia đình vẫn đang phải "đặt cược" tính mạng và tài sản trong những căn nhà trọ giá rẻ, chật hẹp, không đảm bảo quy chuẩn về PCCC,… bởi khả năng chi trả cho việc sở hữu căn nhà riêng đang là một thách thức vô cùng lớn. Với họ, nhu cầu sở hữu một ngôi nhà phù hợp với túi tiền, phù hợp với thu nhập để yên tâm "lạc nghiệp" nơi đất khách luôn là vấn đề bức thiết trong bối cảnh giá chung cư đang không ngừng "leo thang" như hiện nay, dù đó là ước mơ chính đáng.

Có người đã ví von họ giống như những "con thiêu thân" bị hút về ánh đèn thành phố. Có con may mắn đến được với ánh sáng, có con kiệt sức trên chặng bay…

Có thể thấy, câu chuyện về giấc mơ an cư nơi thành thị không chỉ là nỗi niềm trăn trở của những người nhập cư, mà còn là áp lực đè nặng lên đôi vai của không ít người là thế hệ trẻ sinh ra và lớn lên tại mảnh đất Hà thành. Phần lớn người dân nhập cư và người lao động có mức thu nhập bình quân tại các đô thị lớn như Hà Nội đang vô tình phải "trả giá" cho sự khủng hoảng và mất cân đối nghiêm trọng của thị trường nhà ở.

Trong vài năm trở lại đây, tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM, cơ cấu sản phẩm nhà ở đang ghi nhận tình trạng mất cân đối trầm trọng. Theo đó, nguồn cung đang nghiêng về các dự án nhà ở cao cấp, trong khi đó, phân khúc nhà ở giá rẻ, vừa túi tiền nằm trong tầm với của người dân đang trở nên vô cùng hạn chế, nếu không muốn nói là gần như "vắng bóng" hoàn toàn.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, trong năm 2021 và 2022, phân khúc nhà chung cư dưới 30 triệu đồng/m2 hầu như đã "tuyệt chủng" tại thị trường TP.HCM. Còn ở Hà Nội, từ năm 2022 cũng không có chung cư có mức giá 25 triệu đồng/m2. Hiện "chuẩn" giá nhà bình dân tại 2 thành phố này đã nâng lên 20 - 30%, ở mức 2 - 2,4 tỷ đồng/căn.

Nhiều yếu tố dẫn đến tình trạng này đã được các chuyên gia nhận định, trong đó bao gồm sự gia tăng nhanh chóng của nhu cầu nhà ở do quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ, nhưng nguồn cung lại không theo kịp sự gia tăng đó.

Điều này làm cho giá nhà tăng cao, vượt quá khả năng chi trả của đại bộ phận người dân, đặc biệt là những người lao động có thu nhập thấp và trung bình.

Theo báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng, trong quý II/2024, dựa trên khảo sát và tổng hợp báo cáo của một số tỉnh, thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM, giá căn hộ chung cư tăng trung bình khoảng từ tăng 5% đến 6,5% trong quý II và 25% theo năm tùy từng khu vực và vị trí, giá bán chung cư tăng không chỉ ở những dự án mới mở bán mà còn ở nhiều căn hộ cũ, đã được qua sử dụng nhiều năm.

Giá nhà chung cư tăng "phi mã" là thế, tuy nhiên thu nhập của người dân lại đang đi ngược lại với sự gia tăng của giá nhà, cụ thể bình quân hàng tháng của người dân Việt Nam chỉ ở mức 7,45 triệu đồng tại thời điểm tháng 6/2024 - theo công bố của Ngân hàng Thế giới (WB). Theo đó, sự chênh lệch lớn giữa thu nhập và giá nhà đang tạo ra một khoảng cách đáng kể, khiến việc sở hữu nhà trở nên ngày càng khó khăn hơn đối với người dân Việt Nam.

Minh chứng rõ hơn hơn về khó khăn mà người dân phải đối mặt trong "cuộc chiến" không hồi kết này, TS. Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia tài chính - ngân hàng cũng từng đưa ra dẫn chứng về sự chênh lệch quá lớn giữa giá nhà và thu nhập của người dân. Cụ thể, một lao động ở độ tuổi 30 trở xuống có mức thu nhập trung bình khoảng 15 triệu đồng/tháng, trừ khoản sinh hoạt phí ở những đô thị lớn như TP.HCM hay Hà Nội thì còn dư khoảng 6 triệu đồng, như vậy cần ít nhất 20 năm mới tích cóp được 1,5 tỷ đồng. Với mức thu nhập 20 - 30 triệu đồng/tháng, muốn mua được một căn hộ 1,5 tỷ đồng cũng phải tích cóp trong 10 - 15 năm.

Còn theo TS. Cấn Văn Lực, riêng về giá cả, hiện nay, giá bất động sản Việt Nam đang ở mức tương đối cao so với thu nhập của đa số người dân. Người Việt Nam trung bình cần ít nhất 23,5 năm thu nhập để mua được nhà ở, đứng thứ 14/107 quốc gia (càng cao, càng đắt) trên thế giới, tương đương Thái Lan, Hàn Quốc (trong khi thu nhập của chúng ta thấp hơn họ); cao hơn nhiều so với các nước Indonesia (18,5 năm), Singapore (15,5 năm), Ấn Độ (9,2 năm) và Malaysia (8,1 năm).... Nguyên nhân chủ yếu là do nguồn cung hạn chế, thiếu trầm trọng nhà ở phù hợp túi tiền và dư thừa ở một số phân khúc khác (đặc biệt là phân khúc cao cấp), chi phí ở các khâu làm dự án đều cao,…

Có thể thấy, không ai khác, chính những người có nhu cầu thực mới có thể thấu hiểu rõ nhất thực trạng mất cân đối nguồn cung đang ngày càng trầm trọng hơn trên thị trường nhà ở nói riêng và thị trường bất động sản nói chung.

Giấc mơ an cư ngày càng xa tầm với của đại bộ phận người dân lao động khi giá nhà của những phân khúc sẵn hàng thì tăng cao chóng mặt, trong khi các phân khúc vừa túi tiền thì "mất tăm hơi". Nhiều người có "tiền tỷ trong tay" vẫn gian nan tìm nhà ở những đại đô thị lớn như Hà Nội hay TP.HCM.

"Trên hành trình hiện thực hóa giấc mơ an cư, người lao động thu nhập trung bình đã và đang phải đối diện với nhiều bất lợi trước mắt, cơ hội tiếp cận nhà ở cũng ngày càng trở nên hạn hẹp",

GS.TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách Quốc hội nhìn nhận và khẳng định

, việc vắng bóng các sản phẩm bất động sản đáp ứng nhu cầu thực của đại bộ phận người dân, điển hình như nhà ở cho người có nguyện vọng ở ngay, nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở giá trung bình... chính là hệ lụy nhãn tiền có thể nhìn thấy rõ nhất của tình trạng mất cân đối cơ cấu sản phẩm. Trong khi đó, những phân khúc đang hiện hữu trên thị trường lại có mức giá nằm ngoài tầm với so với khả năng tài chính của đại đa số người dân.

Có thể thấy, sự khan hiếm nguồn cung phân khúc nhà ở vừa túi tiền trên thị trường nhà ở hiện nay đang là vấn đề vô cùng cấp bách, bởi đây được coi là phân khúc có vai trò quan trọng, là dòng sản phẩm chính đáp ứng nhu cầu ở thực của đại bộ phận dân cư đô thị.

TP. Hà Nội nói riêng và các thành phố lớn ở Việt Nam nói chung đang đứng trước vấn đề bức thiết, cần có một hướng đi và giải pháp toàn diện cho câu chuyện nhà ở vừa túi tiền để thị trường bất động sản phát triển cân đối, ổn định và bền vững.

Bài toán đặt ra lúc này không chỉ là việc giải quyết những vấn đề về nhà ở cho người lao động mang tính chất tình thế, mà phải tìm kiếm những giải pháp mang tính bền vững xuất phát từ định hướng chính sách. Mặt khác, việc phát triển nhà ở vừa túi tiền không chỉ đơn thuần là đưa ra mô hình phát triển, mà đằng sau đó còn là một bài toán phức tạp bao gồm nhiều yếu tố chi phối.

Để giải quyết bài toán này, Nhà nước cần đưa ra các giải pháp căn cơ trong việc sử dụng và phát triển quỹ đất hiện có, cũng như tạo điều kiện cho các chủ đầu tư có thể phát triển dự án một cách hiệu quả, giảm chi phí xây dựng, từ đó giảm giá nhà. Tuy nhiên, việc tăng nguồn cung phải đồng thời với việc tăng khả năng tiếp cận nhà ở đối với những người có nhu cầu sử dụng thực tế, tránh tình trạng nguồn cung mới lại tiếp tục bị lãng phí, rơi vào nhóm đầu cơ, giá lại bị đẩy lên cao sau những đợt sốt nóng, trong khi người mua ở thực càng cố với tới, lại càng xa...

Đón đọc kỳ sau: Thách thức chưa dừng lại...

Trong dài hạn cần phải có chính sách để hỗ trợ phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền mạnh mẽ hơn nữa, chứ không phải chỉ mặc định tập trung riêng vào phân khúc nhà ở xã hội. Bởi nếu làm như vậy sẽ nặng về chính sách, sẽ phụ thuộc nhiều vào những đối tượng mang tính ràng buộc trong quy định pháp luật. Bản thân các doanh nghiệp cần có cơ hội được tiếp cận với nguồn vốn vay ưu đãi để triển khai nhà ở thương mại dành cho người có thu nhập thấp. Phải tạo ra môi trường lành mạnh để chính các chủ đầu tư phải cạnh tranh với nhau trong việc nâng cao chất lượng, hạ thấp giá thành, làm sao để khách hàng tiếp cận dự án của mình dễ dàng hơn và hướng tới mục tiêu là kéo mặt bằng chung giá nhà xuống, bao gồm cả nhà ở thương mại. - PGS.TS. Ngô Thị Phương Thảo - Trưởng khoa Bất động sản và Kinh tế tài nguyên, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân Thực tế, bài toán về nhà ở cho những người có thu nhập trung bình là vấn đề không chỉ ở Việt Nam, mà còn tồn tại nhiều quốc gia. Đơn cử, tại Indonesia, tốc độ gia tăng của giá nhà tại đất nước này cũng bỏ xa so với mức thu nhập bình quân hằng năm của người dân, năm 2017 chỉ có khoảng 40% người Indonesia có thể tự mua được nhà và 40% khác thì cần có trợ cấp một phần từ chính phủ do giá bất động sản tăng cao, 20% còn lại gần như không thể mua được nhà nếu không có khoản trợ cấp phần lớn từ chính phủ. Theo đó, kể từ năm 2021, đất nước này hướng tới xây dựng 380.376 căn hộ, nhà ở, với mục tiêu tăng khả năng tiếp cận nhà ở từ 56,75% lên 70%. Nỗ lực này nhằm đáp ứng nhu cầu về nhà ở, đặc biệt cho người thu nhập thấp, phù hợp với mục tiêu của nhà nước. Còn ở Bangkok (Thái Lan), để sở hữu được căn chung cư tại thủ đô này, người mua nhà cũng phải chi trả từ 500.000 – 600.000 USD/căn hộ khoảng 100 - 110 m2. Trong khi đó, lương trung bình của lao động Thái Lan là 4.421 USD/năm. Theo đó, năm 2018, Thái Lan có kế hoạch xây dựng một triệu căn hộ giá rẻ cho người thu nhập thấp. Chính sách mang đến nguồn cung nhà ở với giá chưa đến một triệu baht Thái (khoảng 700 triệu đồng) và đơn vị xây dựng là các doanh nghiệp tư nhân. Thái Lan cũng áp dụng mức lãi suất thấp, giữ ở 3 - 4% mỗi năm trong suốt 3 năm đầu tiên. Theo đó, mỗi tháng người dân chỉ phải trả góp 1.500 - 2.000 baht (khoảng 1-1,5 triệu đồng). Các công ty xây dựng tư nhân cũng được hưởng ưu đãi để phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp qua việc tiếp cận vốn của Ngân hàng Nhà ở.

Ngày 12/3/2024, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã ban hành Quyết định số 11/QĐ-VNREA-BCH về việc giao nhiệm vụ thực hiện Đề tài nghiên cứu khoa học và hội thảo quốc tế: "Phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền: Kinh nghiệm quốc tế và đề xuất chính sách cho Việt Nam". Theo đó, đơn vị chủ trì thực hiện Đề tài là Hiệp hội Bất động sản Việt Nam và Trường Đại học Luật Hà Nội. LS.TS. Đoàn Văn Bình, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Tập đoàn CEO là Chủ nhiệm Đề tài. Đơn vị thực hiện là Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam. Nhóm chuyên gia thực hiện tư vấn phản biện bao gồm các chuyên nhà, nhà khoa học hàng đầu trong lĩnh vực bất động sản, kinh tế, tài chính, luật, thống kê… trong và ngoài nước. Mục tiêu thực hiện Đề tài khoa học nhằm nghiên cứu, khảo sát cơ sở lý luận và thực tiễn về thị trường nhà ở thương mại vừa túi tiền trên thế giới; đánh giá nhu cầu, tiềm năng, cơ hội và thách thức của thị trường nhà ở thương mại vừa túi tiền ở Việt Nam; đề xuất mô hình, cơ chế, chính sách để phát triển thị trường nhà ở thương mại vừa túi tiền ở Việt Nam. Hội thảo khoa học quốc tế được tổ chức nhằm tạo lập diễn đàn khoa học để lãnh đạo Quốc hội, Chính phủ, các bộ, ban, ngành, hiệp hội, các đối tác quốc tế, các nhà khoa học, giới chuyên gia, học giả trong và ngoài nước, các nhà hoạch định chính sách, giới báo chí – truyền thông, các nhà tư vấn, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản…, trao đổi, thảo luận, đánh giá về thực trạng, xu hướng phát triển và khung chính sách, pháp luật để phát triển phân khúc nhà ở thương mại vừa túi tiền. Đồng thời, chia sẻ kinh nghiệm quốc tế và khuyến nghị chính sách; đưa ra sáng kiến lập pháp, góp phần xây dựng và hoàn thiện hành lang pháp lý để phát triển mô hình nhà ở thương mại vừa túi tiền ở Việt Nam trong bối cảnh mới.

Nguồn: Phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền - Bài 1: Giấc mơ an cư và "cuộc chiến" mua nhà - trả nợ