Nguy cơ “bong bóng” giá chung cư?

Thời gian vừa qua, chung cư được xem là loại hình sôi động nhất trên thị trường bất động sản khi liên tục thiết lập mặt bằng giá mới.

Từ tháng 2/2023 đến tháng 6/2024, trong khi giá vàng SJC tăng 17%, giá rao bán trung bình của bất động sản đã tăng tới 24%. Nguồn: Batdongsan.com.vn

Giá tăng nhưng tín dụng thấp

Số liệu từ PropertyGuru Việt Nam cho thấy, đến tháng 6/2024, giá rao bán trung bình của bất động sản đã tăng 24% so với đầu năm ngoái. Trong đó, Hà Nội dẫn đầu về tốc độ tăng giá bất động sản, ghi nhận giá rao bán chung cư tăng 31%. Tại TP.HCM, giá bán loại hình này cũng tăng nhẹ khoảng 6%.

Việc tăng giá bất động sản thường được coi là một tín hiệu tốt của thị trường bởi nó phản ánh nhu cầu mua nhà cao của người dân. Trong bối cảnh thị trường vẫn còn nhiều khó khăn thì đây sẽ là động lực để ngành bất động sản Việt Nam hồi phục.

Tuy nhiên, nếu nhìn vào các số liệu về sức mua và tín dụng, đà tăng giá này của thị trường chung cư ở các thành phố lớn đang đối mặt với nguy cơ “bong bóng”. Giá bán vẫn neo cao dù mức độ quan tâm “hạ nhiệt” và tín dụng tiêu dùng bất động sản ở mức thấp trong thời gian qua. Như tại Hà Nội, giá chung cư đang dao động ở mức 50 triệu đồng/m2 trở lên và không có dấu hiệu giảm.

Theo PropertyGuru Việt Nam, mức độ quan tâm đối với chung cư ở Hà Nội đã “hạ nhiệt” sau khi đã tăng gần 60% so với cuối năm ngoái và đạt đỉnh vào tháng 3 vừa qua. Cùng với đó, thanh khoản của thị trường căn hộ cũng có dấu hiệu chậm lại từ nửa cuối tháng 4, theo một đơn vị nghiên cứu thị trường khác.

Mặt khác, tín dụng bất động sản cũng cho thấy những dấu hiệu “lạ”. Giữa mức giá tăng cao của thị trường chung cư, nhưng tín dụng cho vay tiêu dùng bất động sản của các ngân hàng lại hầu như không tăng, thậm chí có nơi còn giảm mạnh.

Theo báo cáo vào tháng 4 của NHNN gửi Đoàn giám sát của Quốc hội về phát triển thị trường bất động sản và nhà ở xã hội 2015 – 2023, dư nợ cho vay vốn tiêu dùng - tự sử dụng bất động sản chỉ tăng hơn 1% năm 2023, mức thấp nhất 5 năm qua.

Ông Nguyễn Thanh Tùng - Tổng giám đốc Vietcombank chia sẻ, tăng trưởng tín dụng bán lẻ của ngân hàng này bị ảnh hưởng do cho vay mua nhà sụt giảm. Tâm lý xuống tiền mua nhà vào thời điểm này bị hạn chế do những vướng mắc của thị trường đang chờ các bộ luật có hiệu lực.

Phục hồi hay “bong bóng”?

Diễn biến có phần mâu thuẫn của các nhân tố trên khiến một số ý kiến lo ngại rằng chung cư đang tiềm ẩn nguy cơ bong bóng giá. Tuy nhiên, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn cho rằng hiện tại thị trường này tại Việt Nam chưa có dấu hiệu cho thấy điều đó.

Bởi theo ông, hiện tượng “bong bóng” xảy ra khi nhu cầu bị đẩy ảo kéo giá nhà lên cao hơn giá trị thực, thường diễn ra trong giai đoạn chính sách tiền tệ nới lỏng. Trong khi đó, giá chung cư hiện nay tại các thành phố lớn như Hà Nội hay TP.HCM vẫn chưa quá cao so với các nước trên thế giới.

Bên cạnh đó, mức lãi suất dù đã giảm nhưng vẫn chưa đủ hấp dẫn người mua nhà, thậm chí thời gian qua lãi suất đã được điều chỉnh tăng sẽ càng khiến người mua nhà thêm ngần ngại khi xuống tiền.

Nguồn cung hạn chế so với nhu cầu, hay giá mở bán cao là những nguyên nhân dẫn tới sự tăng trưởng mạnh về giá thời gian qua thay vì các yếu tố “bong bóng” của thị trường, ông Tuấn nhận định. Sau giai đoạn khủng hoảng của ngành địa ốc, nhiều doanh nghiệp hiện nay vẫn đang chật vật để huy động nguồn vốn phát triển dự án mới khiến vấn đề thiếu hụt thêm trầm trọng.

Ngoài ra, mức giá cao còn đến từ việc các nhà đầu tư kỳ vọng thị trường sẽ khôi phục và sôi động hơn sau khi ba luật bất động sản có hiệu lực.

Theo chia sẻ của ông Lê Xuân Nga - Tổng giám đốc BHS Property, giá chung cư sẽ khó giảm trong ít nhất là một vài năm tới. Lý do ông đưa ra là các bộ luật mới luôn có độ trễ nhất định khi đi vào thực tiễn. Với ngành bất động sản, khoảng thời gian này có thể lên tới vài năm.

Ngoài ra, tình trạng khan hiếm nguồn cung sẽ chưa được giải quyết trong năm 2024 - 2025. Phải sau ít nhất 3 năm kể từ ngày các bộ luật mới được thực thi, các chủ đầu tư mới có đủ thời gian để giải quyết vướng mắc và hoàn thiện dự án.

Với những lý do trên, có thể thấy thị trường chung cư neo giá cao không hẳn là tín hiệu của “bong bóng”. Thay vào đó, nhiều chuyên gia đặt niềm tin vào sự phục hồi bền vững hơn của thị trường.

TS.Đinh Thế Hiển - Chuyên gia kinh tế cho rằng, các luật liên quan đến đất đai, nhà ở sắp có hiệu lực sẽ thị trường bất động sản phát triển ổn định và lành mạnh hơn. Các doanh nghiệp đủ tiềm lực có điều kiện thực hiện các dự án lớn, tập trung vào các khu vực người dân có nhu cầu sử dụng và khai thác.

"Các luật mới đưa vào thực hiện là cụ thể hóa chiến lược phát triển thị trường bất động sản của Chính phủ theo hướng bền vững, ổn định. Những quy định mới cũng bảo vệ cho doanh nghiệp đầu tư dài hạn, phù hợp với tốc độ tăng trưởng kinh tế chung của cả nước", ông Hiển đánh giá.

Nguồn: Nguy cơ “bong bóng” giá chung cư?