Kỳ 1: Ôm nhiều dự án, Công ty Thái Dương đã làm được những gì?

Những dự án “xí phần” ở Đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc. https://vninfor.vn/

LTS: Trong ranh giới Quy hoạch phân khu Đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc (Thị xã Điện Bàn, tỉnh Quảng Nam) hiện có 83 dự án và phần lớn là dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Đáng chú ý, trong các dự án đang hiện hữu tại đô thị mới, có nhiều doanh nghiệp làm chủ đầu tư đồng thời của nhiều dự án. Những dự án đó có thể nằm liền kề nhau, tạo nên một chuỗi dự án thuộc cùng… một chủ đầu tư. Cũng có những dự án nằm cách xa nhau, phân tán tại nhiều khu vực của đô thị mới.

Tuy nhiên, dù là nằm kề hay phân tán, nhưng trong tình hình khó khăn từ khâu giải phóng mặt bằng, khó khăn vì thị trường đóng băng,… cũng tạo nên một chuỗi vướng mắc cho doanh nghiệp. Hệ quả là hàng loạt dự án triển khai trì trệ, thi công dang dở,… làm cho hình hài đô thị mới vẫn chỉ là kỳ vọng, gây bức xúc trong xã hội suốt thời gian dài.

Công ty Thái Dương được chỉ định nhiều dự án

Công ty TNHH Đầu tư Xây dựng và Dịch vụ Thái Dương (viết tắt là Công ty Thái Dương) hiện đang là chủ đầu tư của nhiều dự án, trong đó có 5 dự án tại TX. Điện Bàn, bao gồm: Khu đô thị Ngân Câu Villa (quy mô 36,06ha); Khu dân cư Quảng Lăng (quy mô 2,26ha); Khu đô thị Nam Ngọc (quy mô 9,94ha); Khu dân cư mới Thái Dương 2 (quy mô 5,62ha); Khu đô thị hỗn hợp Thái Dương 3 (quy mô 8,39ha).

Riêng dự án Khu đô thị hỗn hợp Thái Dương 3 đến nay đã bị UBND tỉnh Quảng Nam thu hồi. Như vậy, Công ty TNHH Đầu tư Xây dựng và Dịch vụ Thái Dương hiện đang triển khai 4 dự án tại TX. Điện Bàn.

Điểm đặc biệt của những dự án mà Công ty Thái Dương đang triển khai là phần lớn được giao nhiệm vụ chủ đầu tư theo hình thức chỉ định trực tiếp. Ngày 21/7/2015, trên cơ sở tờ trình của Ban quản lý Phát triển Đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc về việc đề nghị chấp thuận chỉ định trực tiếp nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư xây dựng Khu dân cư mới Thái Dương 2, UBND tỉnh Quảng Nam đã ban hành Quyết định số 2542/QĐ-UBND về việc giao Công ty Thái Dương làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng Khu dân cư mới Thái Dương 2.

Tương tự, dự án Khu dân cư Quảng Lăng được giao nhiệm vụ chủ đầu tư tại Quyết định số 404/QĐ-UBND ngày 8/2/2017 và dự án Khu đô thị Nam Ngọc được giao nhiệm vụ chủ đầu tư tại Quyết định số 2133/QĐ-UBND ngày 13/6/2017.

Dù được giao làm chủ đầu tư của nhiều dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu dân cư nhưng hầu hết các dự án mà doanh nghiệp này triển khai đều không thể đảm bảo tiến độ thực hiện đã được UBND tỉnh Quảng Nam đề ra tại các công văn chấp thuận chủ trương đầu tư. Vậy năng lực cũng như khả năng thực hiện các dự án của Công ty Thái Dương thực hư ra sao?

Trong kết luận cuộc họp giao ban giữa Chủ tịch và các Phó Chủ tịch UBND tỉnh Quảng Nam ngày 18/10/2021, Chủ tịch UBND tỉnh Lê Trí Thanh đã giao Sở Xây dựng tổ chức thanh tra các dự án do Công ty Thái Dương làm chủ đầu tư trên địa bàn tỉnh, đánh giá cụ thể năng lực của công ty cũng như tiến độ, khả năng triển khai thực hiện các dự án.

Dự án quy mô nhỏ cũng nhiều lần lỡ hẹn!

Được biết, Khu dân cư mới Thái Dương 2 và Khu dân cư Quảng Lăng là 2 dự án có quy mô khá khiêm tốn so với những dự án còn lại trong Đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc, được Công ty Thái Dương triển khai thực hiện trong nhiều năm nhưng vẫn chưa hoàn thành theo đúng tiến độ đề ra, mặc dù đã từng được UBND tỉnh Quảng Nam gia hạn.

Dự án Khu dân cư mới Thái Dương 2 (quy mô 5,62ha) được UBND tỉnh Quảng Nam giao chủ đầu tư vào ngày 21/7/2015 (quyết định số 2542/QĐ-UBND) và đến ngày 13/4/2020 thì được chấp thuận chủ trương đầu tư (tại Công văn số 2004/UBND-KTN).Theo đó, tiến độ hoàn thành, đưa vào sử dụng của dự án là đến tháng 10/2021. Tuy nhiên, khi đã hết thời hạn thực hiện, dự án Khu dân cư mới Thái Dương 2 chỉ mới được UBND tỉnh giao đất với diện tích 4,88/5,62ha, chủ đầu tư tiến hành công tác chi tiền, giải phóng mặt bằng, thi công hạ tầng kỹ thuật đạt trên 75%, đã được cơ quan thẩm quyền cấp 211/260 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Phần diện tích còn lại (khoảng 0,73ha) gặp bế tắc vì nhiều lý do như vướng mắc về hồ sơ địa chính 299 và gặp khó khăn trong vấn đề di dời mồ mả tại khu vực dự án.

Đến ngày 31/5/2022, UBND tỉnh Quảng Nam có công văn điều chỉnh tiến độ thực hiện dự án Khu dân cư mới Thái Dương 2. Theo đó, UBND tỉnh đồng ý gia hạn tiến độ thêm 13 tháng, thời gian thực hiện đến hết tháng 11/2022. Tuy nhiên, dù đã được gia hạn, nhưng dự án Khu dân cư mới Thái Dương 2 vẫn không có tiến triển. Đến thời hạn hoàn thành, dự án vẫn vẫn còn nhiều bế tắc.

Tại dự án Khu dân cư mới Thái Dương 2, có thể dễ dàng nhận thấy cơ sở hạ tầng chưa được đầu tư đồng bộ. Nhiều tuyến đường nội khu chưa hoàn chỉnh, chưa thể khớp nối với hạ tầng trong dự án và hạ tầng khung của Đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc. Phần lớn dự án vẫn chỉ là những lô đất nền, số lượng nhà dân vẫn còn khá ít và khu vực ở vẫn nằm liền kề với khu nghĩa địa.

Nhiều khu vực thiếu sự quản lý đã xuống cấp, hệ thống thoát nước chưa hoàn chỉnh đã khiến cho nước tràn lênh láng trên nền đường trong thời gian dài tạo nên những vùng rong rêu, gây mất mỹ quan và tiềm ẩn nguy cơ tai nạn cho người dân khi tham gia giao thông. Một số khu đất nền vẫn đang “đợi chủ” nằm cạnh khu dân cư đã xuất hiện tình trạng rác thải vứt bừa bãi, điển hình như khu vực gần nghĩa địa. Hiện trạng của dự án hiện nay thật chưa xứng tầm với một khu dân cư trong lòng đô thị mới.

Ông Trần Cử (64 tuổi, trú tại Khối phố Giang Tắc, phường Điện Ngọc), bày tỏ mong muốn dự án sớm được hoàn thành để đáp ứng đời sống của người dân. Ông Cử là một trong những hộ dân bị ảnh hưởng bởi dự án, thuộc diện tái định cư và đã đồng ý với phương án giải phóng mặt bằng vào năm 2020. Ông Trần Cử cho biết, đường sá chậm hoàn thành, mùa mưa gây ngập úng, ảnh hưởng đến việc đi lại của người dân. Đồng thời, dự án cần triển khai, hoàn thành để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những hộ tái định cư như ông.

Hiện nay, các cơ quan thẩm quyền của tỉnh Quảng Nam đang xem xét đề nghị của chủ đầu tư về gia hạn tiến độ thực hiện dự án Khu dân cư mới Thái Dương 2 đến tháng 11/2023. Tham gia ý kiến gia hạn tiến độ thực hiện dự án đầu tư xây dựng Khu dân cư mới Thái Dương 2, UBND TX. Điện Bàn đề nghị Sở Kế hoạch và Đầu tư xem xét tham mưu UBND tỉnh thống nhất cho phép gia hạn tiến độ thực hiện dự án. Về phân nhóm dự án, UBND TX. Điện Bàn cho rằng, dự án kể trên thuộc nhóm các dự án có khả năng giải phóng mặt bằng cao, được cộng đồng dân cư ủng hộ và chủ đầu tư đảm bảo năng lực thực hiện.

Trường hợp nếu dự án tiếp tục được UBND tỉnh Quảng Nam đồng ý giãn tiến độ nhưng trong thời gian kế tiếp, những vướng mắc về công tác giải phóng mặt bằng vẫn không thể tháo gỡ thì có lẽ phương hướng xử lý được các ngành chức năng hướng đến là kiểm tra, rà soát, điều chỉnh quy hoạch và đưa phần vướng mắc vào chỉnh trang để kết thúc dự án.

Cũng tương tự dự án Khu dân cư mới Thái Dương 2, dự án Khu dân cư Quảng Lăng cũng có quy mô khiêm tốn (2,26ha) nhưng vẫn lỡ hẹn tiến độ dù đã được gia hạn. Có diện tích nhỏ hơn so với dự án Khu dân cư mới Thái Dương 2 và cũng được chấp thuận chủ trương đầu tư sớm hơn (tại Công văn số 6990/UBND-KTN ngày 22/11/2019) nhưng đến nay, dự án Khu dân cư Quảng Lăng vẫn còn đang gặp vướng mắc trong việc triển khai. Dù mỗi dự án có điều kiện thực hiện khác nhau, nhưng so sánh trên phần nào cũng cho thấy được sự “gian truân” của chủ đầu tư tại dự án Khu dân cư Quảng Lăng hiện đang như thế nào.

Theo Công văn số 6990/UBND-KTN ngày 22/11/2019 của UBND tỉnh Quảng Nam, dự án Khu dân cư Quảng Lăng có thời gian hoàn thành, bàn giao và đưa vào sử dụng đến tháng 5/2021.

Sau đó, UBND tỉnh Quảng Nam đồng ý giãn tiến độ thực hiện dự án thêm 19 tháng (tại Công văn số 3442/UBND-KTN ngày 31/5/2022), tức là đến hết quý IV/2022.

Cụ thể, khi đã hết thời gian thực hiện theo tiến độ điều chỉnh nhưng dự án vẫn trong tình trạng tiến triển chậm chạp. Đến nay, dự án đã được UBND TX. Điện Bàn phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng (đợt 1) với diện tích khoảng 1,2ha; chủ đầu tư đã thực hiện xong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và được Trung tâm Phát triển quỹ đất TX. Điện Bàn bàn giao mặt bằng với diện tích gần 1,04ha, đạt tỷ lệ 45,7% toàn dự án. Trong hơn 1ha diện tích còn lại chưa được phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, khoảng 50% đã thực hiện xong công tác kiểm kê hiện trạng.

Được biết, những khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng mà dự án gặp phải hiện nay xuất phát từ một số hộ dân chưa thống nhất phối hợp thực hiện các bước theo quy trình như: Không phối hợp xác nhận kết quả trích đo đạc hiện trạng ảnh hưởng; không cung cấp các hồ sơ pháp lý liên quan đến thửa đất ảnh hưởng; không phối hợp kiểm kê vật kiến trúc, cây cối ảnh hưởng... đặc biệt là các hộ dân cư trú dọc theo tuyến đường ĐT 607A và đường 773 (Võ Như Hưng). Có thể thấy, một số hộ dân trong vùng ảnh hưởng không thực sự ủng hộ cũng như chấp thuận di dời để dự án thực hiện.

Hiện nay, chủ đầu tư đang đề xuất UBND tỉnh Quảng Nam tiếp tục gia hạn thời gian thực hiện, hoàn thành dự án từ tháng 12/2022 đến tháng 12/2024, tức giãn thêm 24 tháng so với thời hạn đã được gia hạn trước đó và thêm 43 tháng so với thời hạn đã được phê duyệt ban đầu.

Một câu hỏi lớn đặt ra là: Không biết nếu được tiếp tục gia hạn thì liệu chủ đầu tư có đưa được dự án về đích đúng hẹn hay không? Tuy nhiên với việc thực hiện những dự án quy mô nhỏ nhưng phải xin gia hạn nhiều lần thì câu hỏi tiếp theo được đặt ra là năng lực thực sự của chủ đầu tư trong hoàn cảnh hiện nay có thực sự đảm bảo triển khai hiệu quả các dự án được giao? Bởi không chỉ đang “ôm” 2 dự án rộng 5,62ha và 2,26ha kể trên mà chủ đầu tư còn đang triển khai 2 dự án quy mô lớn hơn tại TX. Điện Bàn là Khu đô thị Nam Ngọc (9,94ha) và Khu đô thị Ngân Câu Villa (36,06ha).

Trong bối cảnh thị trường bất động sản trầm lắng, khó khăn tài chính bủa vây các doanh nghiệp và các dự án đều đồng loạt gặp vướng mắc thì liệu Công ty Thái Dương có đủ tiềm lực để thực hiện được đồng thời nhiều dự án, đáp ứng được kỳ vọng từ chính quyền và xã hội?