Giá nhà sẽ tiếp tục leo thang vì chi phí đền bù đất đai tăng

Chuyên gia Savills cho rằng, giá nhà, giá chung cư sẽ tiếp tục tăng do nguồn cung mới trên thị trường còn hạn chế, giảm 34% theo quý và 25% theo năm với khoảng 2.700 căn vào quý 2/2024. 98% nguồn cung đến từ các dự án hiện tại, hầu như không có dự án mới.

Đà tăng giá vẫn đang tiếp diễn

Thị trường chung cư Hà Nội có thể thấy, đà tăng giá vẫn đang tiếp diễn và có mức tăng sốc trong khoảng 2 tháng gần đây. Đà tăng này được thiết lập sau khoảng hơn 1 tháng thị trường chung cư Hà Nội có dấu hiệu chững lại, mặt bằng giá đi ngang.

Thực tế, tại quận Thanh Xuân, căn chung cư 3 ngủ 2 vệ sinh tại Five Star Kim Giang có diện tích 100m2 đã tăng từ 5,8 tỷ đồng lên mức 6,3 tỷ đồng. Căn 2 ngủ 2 vệ sinh diện tích 88m2 cũng tăng từ 4,8 tỷ đồng lên mức 5,2 tỷ đồng. Đa số căn căn đều tăng thêm 200-500 triệu đồng/căn trong thời gian ngắn chỉ từ 1-2 tuần.

Hay như căn 3 phòng ngủ tại dự án Sudico Mỹ Đình cũng tăng từ mức 4,4-4,6 tỷ đồng/căn lên mức 4,6-4,8 tỷ đồng/căn. Các căn hộ tại các đại đô thị Vinhomes Smart City ghi nhận mức tăng trung bình từ 150-250 triệu đồng/căn so với hai tháng trước đó.

Đa số, các căn chung cư Hà Nội đã tăng thêm một mức nữa từ 200-500 triệu đồng/căn tùy vào vị trí, diện tích, nội thất căn hộ.

Theo dữ liệu thị trường của Batdongsan.com.vn cho biết, trong tháng 7/2024, toàn thị trường bất động sản Hà Nội có sự tăng trưởng ấn tượng khi mức độ quan tâm toàn thị trường tăng 2,4%, lượng tin đăng tăng 6%. Đây là những con số tăng trưởng ấn tượng, bởi lẽ vào tháng trước đó, dữ liệu thị trường tháng 6/2024 ghi nhận sự sụt giảm khi mức độ quan tâm toàn thị trường giảm 9%, lượng tin đăng giảm 6%.

Trong sự tăng trưởng chung của bất động sản Hà Nội, thị trường chung cư Hà Nội tiếp tục là phân khúc dẫn đầu thị trường. Cụ thể, mức độ quan tâm với thị trường chung cư Hà Nội tăng 6%, lượng tin đăng tăng 6%. Đáng chú ý, không chỉ chung cư, các phân khúc, loại hình khác đều ghi nhận sự tăng trưởng của mức độ quan tâm và lượng tin đăng. Cụ thể, so với tháng trước, trên thị trường mua bán, mức độ quan tâm với nhà riêng Hà Nội tăng 4%, lượng tin đăng tăng 8%; mức độ quan tâm đất nền Hà Nội tăng 3%, lượng tin đăng tăng 5%, mức độ quan tâm biệt thự Hà Nội tăng 2%, lượng tin đăng tăng 4%. Con số tượng tự lần lượt ở phân khúc nhà mặt phố Hà Nội là 1% và 4%.

Trên thị trường cho thuê, mức độ quan tâm tăng mạnh trên nhiều loại hình. Trong đó, chung cư và nhà trọ là 2 phân khúc có sự tăng trưởng mạnh nhất về mức độ quan tâm với các con số tăng trưởng cụ thể lần lượt là 15% và 10%. Các loại hình khác đều ghi nhận sự tăng trưởng của mức độ quan tâm. Trong đó, nhà riêng cho thuê có mức độ quan tâm tăng 3%, nhà mặt phố tăng 2%. Về lượng tin đăng của thị trường cho thuê, lượng tin đăng của chung cư tăng 7%, văn phòng tăng 13%, nhà riêng tăng 5% và biệt thự tăng 15%. Khu vực có mức độ quan tâm nổi bật là Cầu Giấy với mức tăng 11%, Hoài Đức 20% và Đống Đa tăng 13%.

Giá nhà leo thang vì chi phí đền bù đất đai tăng

Theo bà Nguyễn Thị Hồng Vân, Phó giám đốc Bộ phận Định giá và tư vấn tài chính tại Savills Hà Nội, một trong những thay đổi lớn nhất mà Luật Đất đai 2024 mang lại là việc bỏ quy định về khung giá đất, cho phép các địa phương tự xác định giá đất theo thị trường hàng năm, thay vì năm năm như trước đây.

Bà Vân nhận định, việc cho phép các địa phương tự xác định giá đất sẽ giúp thị trường bất động sản phản ánh chính xác hơn giá trị thực của đất đai. Đồng thời, Luật Đất đai 2024 cũng quy định chỉ thu hồi đất khi đã bàn giao nhà ở tái định cư, giúp khơi thông quá trình đền bù và giải phóng mặt bằng, từ đó đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án.

Bà Nguyễn Thị Hồng Vân, Phó Giám đốc Bộ phận Định giá và tư vấn tài chính tại Savills Hà Nội. Ảnh: Savills

Tuy nhiên, việc giá đền bù tiệm cận với giá thị trường cùng với các quy định đền bù chặt chẽ sẽ làm tăng chi phí đầu tư vào các dự án bất động sản, từ đó đẩy giá thành sản phẩm tăng cao. Savills ghi nhận trong quý II vừa qua, không có nguồn cung mới nào dưới mức 45 triệu đồng/m², và kể từ năm 2020, nguồn cung sơ cấp hạng C đã giảm 45% mỗi năm.

Trong ngắn hạn, giá nhà ở, đặc biệt là giá căn hộ, sẽ tiếp tục tăng do nguồn cung trên thị trường còn hạn chế. Trong quý II/2024, nguồn cung căn hộ đã giảm 34% so với quý trước và 25% so với cùng kỳ năm ngoái, chỉ còn khoảng 2.700 căn. Đáng chú ý, 98% nguồn cung này đến từ các dự án hiện có, hầu như không có dự án mới.

Song, khi nguồn cung căn hộ tại khu vực ngoại ô Hà Nội tăng mạnh từ năm 2025 trở đi, giá bán tại các khu vực này có thể khó duy trì đà tăng nhanh như hiện tại. Điều này có thể làm giảm áp lực tăng giá nhà ở trong dài hạn, đặc biệt ở các khu vực ngoại ô.

Nguồn:Giá nhà sẽ tiếp tục leo thang vì chi phí đền bù đất đai tăng