Doanh nghiệp địa ốc trước thềm ĐHĐCĐ: Kẻ tung tăng, người lo lắng

Những bất ngờ

Năm 2024, Lideco (HoSE: NTL) gây ấn tượng mạnh với thị trường khi công bố doanh thu 1.441 tỷ đồng, lãi sau thuế 620 tỷ đồng, tăng lần lượt 57% và 70% so với năm trước, đồng thời lập kỷ lục cao nhất mọi thời đại. Tuy nhiên, tại tài liệu ĐHĐCĐ năm 2025, Lideco bất ngờ đặt mục tiêu đi lùi cực mạnh: doanh thu chỉ 70 tỷ đồng, lãi sau thuế vỏn vẹn 24 tỷ đồng, giảm lần lượt 95% và giảm 96% so với năm 2024. Nếu hoàn thành kế hoạch, đây sẽ là kết quả kinh doanh thấp nhất trong 18 năm qua của doanh nghiệp này.

Trái ngược hoàn toàn với Lideco, DIC Group (HoSE: DIG) lại cho thấy quyết tâm cao độ trong năm 2025 khi đề ra mục tiêu doanh thu 3.500 tỷ đồng, cao nhất lịch sử và lãi sau thuế 718 tỷ đồng, tăng lần lượt 2,4 lần và 4,5 lần so với năm trước. Đây là động thái khá bất ngờ của DIC Group, bởi doanh nghiệp này vừa trải qua năm 2024 cực kỳ vất vả khi vừa mất đi “thuyền trưởng” Nguyễn Thiện Tuấn, vừa chứng kiến kết quả kinh doanh èo uột, buộc phải thực hiện một cuộc “đại phẫu” cả về bộ máy lẫn đường hướng đầu tư - kinh doanh.

Xem xét đánh giá của ban lãnh đạo Lideco và DIC Group về thị trường bất động sản năm 2025, có thể nhận thấy hai quan điểm đối lập. Trong khi lãnh đạo Lideco cho rằng hệ thống pháp luật thay đổi, đặc biệt là chính sách đánh thuế bất động sản, sẽ gây ảnh hưởng tới các dự án sử dụng đất có quy mô thương mại, các khu dân cư… thì lãnh đạo DIC Group lại tin rằng các luật và văn bản hướng dẫn đã ban hành, đi vào thực tiễn sẽ hỗ trợ tích cực thị trường bất động sản.

Trên thực tế, Lideco và DIC Group là những trường hợp điển hình cho hai “trường phái” trên thị trường bất động sản năm 2025. Cùng “chung mâm” với Lideco là Sunshine Homes (UPCoM: SSH) khi lãnh đạo doanh nghiệp này cho rằng thị trường dẫu đón nhận những tín hiệu tích cực các chính sách hỗ trợ từ Chính phủ, song vẫn còn không ít thách thức tiềm ẩn. Bởi vậy, doanh nghiệp này xây dựng kế hoạch kinh doanh trên phương châm thận trọng: tổng doanh thu 4.000 tỷ đồng, tăng 19% nhưng lãi trước thuế giảm 52%, chỉ 500 tỷ đồng. Sunshine Homes thậm chí còn tính trình ĐHĐCĐ thông qua việc hủy phương án phát hành ESOP nhằm tránh những rủi ro và biến động của thị trường và hủy phương án niêm yết cổ phiếu trên HNX.

Trong khi đó, đứng về phía DIC Group có Đạt Phương (HoSE: DPG). “Ông lớn” bất động sản – xây dựng – năng lượng này tỏ ra tự tin trong năm 2025 khi đặt mục tiêu doanh thu 4.755 tỷ đồng, tăng 33% và lãi sau thuế 377 tỷ đồng, tăng 24% so với năm trước. Không còn cảnh ngậm ngùi “cất poster bất động sản vào một góc”, kế hoạch kinh doanh năm 2025 của Đạt Phương nêu rõ lộ trình hoàn tất thủ tục pháp lý khu đô thị Cồn Tiến trong quý II, xây dựng 120 căn biệt thự, dự kiến mở bán ngay quý II và mục tiêu bán được 50%.

Vincom Retail (HoSE: VRE) cũng “chung chiến tuyến” khi bộc lộ sự hứng khởi với năm 2025 khi dự kiến khai trương 3 trung tâm thương mại mới gồm: Vincom Mega Mall Ocean City (tại Văn Giang, Hưng Yên), Vincom Mega Mall Royal Island (tại đảo Vũ Yên, Hải Phòng) và Vincom Plaza Vinh (tại Nghệ An). Ngoài ra, công ty cũng dự kiến phát triển shophouse để bán kết hợp đẩy mạnh triển khai mô hình khu phố thương mại tại các dự án lớn như Vinhomes Royal Island, Vinhomes Golden Avenue. Trên các cơ sở này, Vincom Retail đặt mục tiêu doanh thu 9.520 tỷ đồng, tăng 6%, lãi sau thuế 4.700 tỷ đồng, tăng 15% so với năm trước. Nếu thực hiện được, đây sẽ là mức lợi nhuận cao nhất từ trước đến nay của Vincom Retail.

Sự lạc quan còn xuất hiện ngay cả đối với các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản du lịch. Chẳng hạn Ninh Vân Bay (HoSE: NVT) lên kế hoạch doanh thu 445 tỷ đồng, tăng 8% và lãi sau thuế 51 tỷ đồng, tăng 2,2 lần với động lực từ việc triển khai các dự án bất động sản hiện có, điển hình là xây dựng giai đoạn 2 dự án khu nghỉ dưỡng Six Senses Ninh Vân Bay.

Chuyện riêng không ai giống ai

Mặc dù các doanh nghiệp địa ốc đang “chia phe” khi đánh giá về thị trường bất động sản năm 2025, nhưng yếu tố thị trường chỉ là bối cảnh chứ không phải là mẫu số chung cho các doanh nghiệp. Đâu phải cứ xuân tàn là hoa rụng hết, trên thực tế, trong khó khăn vẫn có những doanh nghiệp phát triển mạnh và ngược lại. Bởi vậy, yếu tố quyết định đến kế hoạch kinh doanh năm 2025 là chuyện riêng của mỗi đơn vị.

Như với Lideco, sự thụt lùi về kế hoạch kinh doanh năm 2025 xuất phát từ chính tình trạng cạn kiệt “vốn liếng” của doanh nghiệp này. Cụ thể, trong 2 năm 2023 – 2024, Lideco đã gần như ghi nhận tất cả những gì có thể ghi nhận để tạo ra mức doanh thu và lợi nhuận rất lớn. Đến năm 2025, doanh nghiệp này cơ bản chẳng còn gì. Chính Lideco cũng “thú nhận” với cổ đông rằng năm 2025, công ty không có sản phẩm để kinh doanh.

Còn với DIC Group, các dự án của doanh nghiệp này vẫn “nguyên xi” cả về nghĩa đen lẫn nghĩa bóng sau năm 2024, bởi hầu hết dự án đang triển khai đều chưa giải phóng mặt bằng xong, chỉ cần tiếp tục đổ vốn vào là “chạy”. Nếu dự án “chạy” được, việc đẩy doanh số lên cao là tất yếu.

Điều này cũng đúng với trường hợp của Đạt Phương – gỡ được nút thắt kéo dài nhiều năm của dự án khu đô thị Cồn Tiến, hay Vincom Retail – bừng lên theo những “đại dự án” đã thành hình của tập đoàn Vingroup và sự phục hồi của nền kinh tế quốc dân.

Tất nhiên, trong câu chuyện kế hoạch kinh doanh, mọi sự chỉ là tương đối. Thực tế cho thấy việc doanh nghiệp vỡ kế hoạch là “chuyện thường ngày ở huyện”, hoặc do thị trường có những cú sốc lớn, doanh nghiệp gặp biến cố, hoặc đôi khi chỉ vì lãnh đạo doanh nghiệp đã quen đặt kế hoạch “cho vui”.

Nhưng dẫu sao, việc có nhiều doanh nghiệp lên kế hoạch kinh doanh tăng trưởng trong năm 2025 cũng là một tín hiệu tích cực, phản ánh sự trở lại của hoạt động đầu tư và kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp, cho thấy sự phục hồi của thị trường. Tháng Tư, kỳ vọng thị trường cũng ấm áp như nắng hạ.

Nguồn: Doanh nghiệp địa ốc trước thềm ĐHĐCĐ: Kẻ tung tăng, người lo lắng