Đánh thuế bất động sản bỏ hoang

Chính phủ vừa đưa ra chỉ đạo yêu cầu nghiên cứu đánh thuế đối với bất động sản bỏ hoang, chậm triển khai.

Mới đây, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà đã có cuộc họp với Bộ Xây dựng và các bộ, ngành về tình hình thị trường BĐS. Một nội dung đáng chú ý được Phó Thủ tướng đề cập đến, đó là cần nghiên cứu đánh thuế đối với đất hoang hóa, dự án chậm triển khai, nhưng không gây ảnh hưởng đến người dân sử dụng nhà đất hợp pháp, tránh tình trạng đánh thuế trùng thuế, phân biệt rõ người đầu cơ với người sử dụng thật, người kinh doanh hợp pháp với người bỏ hoang, lãng phí tài nguyên.

Đánh thuế để kiềm chế giá nhà

Trước đó, trong báo cáo gửi Văn phòng Chính phủ, Bộ Xây dựng đã đề xuất Bộ Tài chính xây dựng chính sách thuế nhằm hạn chế đầu cơ và tình trạng mua bán lướt sóng kiếm lời. Đồng thời, đề nghị nghiên cứu thuế lũy tiến đối với nhà đất bỏ hoang, nhà đất thứ hai, phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội trong nước và thông lệ quốc tế.

Với các doanh nghiệp phát triển dự án BĐS, hành lang pháp lý mới đã có cơ chế, quy định xử phạt đối với các mảnh đất bỏ hoàng, “găm" giữ chờ bán dự án. Theo đó, các dự án đầu tư không được sử dụng 12 tháng liên tục kể từ khi nhận bàn giao hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong quyết định đầu tư, sẽ bị thu hồi. Trường hợp không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ, chủ đầu tư được gia hạn không quá 24 tháng và phải nộp bổ sung cho Nhà nước khoản tiền tương ứng. Hết thời gian gia hạn, chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi mà không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất và chi phí đầu tư vào đất.

Còn với các nhà đầu tư cá nhân, hệ thống pháp luật vẫn chưa có cơ chế chính sách xác định và kiểm soát, ngăn chặn hoạt động đầu cơ, găm đất. Theo đó, khái niệm đầu cơ và đầu tư tại Việt Nam vẫn chưa được phân định rõ ràng. Việc mua để ở hay cho thuê, hay chuyển nhượng là hợp pháp và là một hoạt động đi liền với cơ chế của thị trường trên cơ sở tự chịu trách nhiệm “lời ăn, lỗ chịu".

Nhưng hoạt động mua bán, chuyển nhượng không được kiểm soát, là nguyên nhân chính của tình trạng “sốt đất", tiềm ẩn các nguy cơ rủi ro với thị trường BĐS nói riêng, nền kinh tế nói chung.

Do đó, để điều tiết thị trường phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững, việc ban hành chính sách thuế BĐS là công việc cấp bách, không thể thấy khó mà bỏ qua. Đánh thuế BĐS hiệu quả và minh bạch, hướng tới những đối tượng tích lũy, đầu cơ thay vì những đối tượng mua BĐS phục vụ mục đích sinh sống hay tổ chức sản xuất kinh doanh sẽ vừa giúp tăng nguồn thu ngân sách Nhà nước, vừa giúp điều tiết thị trường BĐS. Đây cũng là xu hướng chung trên thế giới.

Còn nhiều thách thức

Tại Singapore, bất cứ người Singapore nào mua nhà đều phải trả phí 20% giá trị BĐS cho căn nhà thứ 2, 30% cho căn nhà thứ 3. Mức thuế có thể nâng cao dần với giao dịch BĐS mà người bán có thời gian nắm giữ ngắn. Tại Singapore, bán ngay trong năm đầu sẽ phải đóng thuế 6% giá trị BĐS, bán vào năm thứ 2 đóng thuế 8%, năm thứ 3 là 4% và sau năm thứ 4 không bị áp thuế, phí này. Tại Hàn Quốc, đất bỏ hoang hoặc đang trong quá trình cải tạo đất quá 2 năm thì bị đánh thuế 5%, 5 năm thì đánh thuế 8%, bỏ hoang 7 năm thì đánh thuế 9%, bỏ hoang hơn 10 năm thì đánh thuế 10%. Tại Mỹ, đất bỏ hoang thì bị đánh thuế 3%...

Chính sách thuế này sẽ khiến người dân hạn chế hoặc không còn nhiều động lực đầu cơ, kiềm chế đà tăng giá nhà đất, bởi cùng với chi phí lãi vay và các chi phí cơ hội khác, việc sở hữu BĐS đầu cơ trở nên rủi ro hơn. Mua đi bán lại BĐS để ăn chênh lệch, hay tạo cung cầu ảo để thổi giá BĐS dần trở nên vô nghĩa. Đồng thời, khuyến khích các chủ sở hữu đưa BĐS "bỏ hoang" cho thuê hoặc bán đi, thông qua đó tăng khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân có nhu cầu ở thực. Còn nếu đánh thuế, nhưng người dân vẫn có nhu cầu đầu cơ, thì ngân sách Nhà nước sẽ thu được thuế, phục vụ cho đầu tư công, xây dựng trường học, bệnh viện, đường xá…

Tuy vậy, việc sử dụng công cụ thuế để điều tiết thị trường BĐS cũng gặp nhiều thách thức. Để sử dụng hiệu quả và minh bạch công cụ thuế, cơ quan quản lý Nhà nước cần thúc đẩy xây dựng và hoàn thiện hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường BĐS Việt Nam để làm căn cứ xác định đâu là ngôi nhà thứ hai, thứ ba… và giá trị của BĐS bị áp thuế. Điều này đòi hỏi đầu tư lớn về công nghệ và nguồn nhân lực.

Đồng thời, cũng phải cân nhắc tác động tiêu cực có thể có, như việc đánh thuế có thể khiến người dân bị “kiệt quệ” sức mua, dẫn đến các hệ lụy khác về lâu dài đối với nền kinh tế hoặc tạo ra các lỗ hổng pháp lý khi người giàu vẫn có thể lách thuế bằng cách chuyển quyền sở hữu tài sản thứ 2, thứ 3,... cho người thân; giá thuê nhà tăng để bù đắp chi phí cấu thành từ việc đóng thuế.

Nguồn: Đánh thuế bất động sản bỏ hoang