Chuyên gia: Kỳ vọng giá chung cư giảm là phi thực tế

Chung cư Hà Nội tăng giá liên tục

Giá chung cư Hà Nội tăng mạnh mẽ từ cuối năm ngoái đến nay, thiết lập mặt bằng giá tiệm cận với TP.HCM.

Mức tăng giá được Giám đốc phát triển kinh doanh OneHousing Trần Quang Trung nhìn nhận là "tăng trưởng đột biến", kéo theo mặt bằng giá tăng mạnh.

Vẫn có dự án căn hộ dưới 50 triệu đồng/m2 nhưng chỉ ở thị trường thứ cấp, còn nguồn cung sơ cấp có giá này hiện nay đang vắng bóng, ông Trung dẫn chứng.

Số liệu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng OneHousing cho thấy, tính đến quý II/2024, mặt bằng giá căn hộ sơ cấp toàn thị trường Hà Nội trung bình đạt khoảng 65 triệu đồng/m2, tăng 25% theo quý và 29,8% theo năm.

Trong đó, mức giá căn hộ tại khu Tây đang cao nhất toàn thị trường - khoảng 70 triệu đồng/m2. Mặt bằng giá khu Đông thấp hơn mặt bằng chung của thị trường, khoảng 56 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, dữ liệu thị trường của Batdongsan.com.vn, trong tháng 7/2024, toàn thị trường bất động sản Hà Nội có sự tăng trưởng ấn tượng khi mức độ quan tâm toàn thị trường tăng 2,4%, lượng tin đăng tăng 6%.

Trong đó, chung cư tiếp tục là phân khúc dẫn đầu thị trường. Cụ thể, mức độ quan tâm với thị trường chung cư Hà Nội tăng 6%, lượng tin đăng tăng 6%. Đáng chú ý, không chỉ chung cư, các phân khúc, loại hình khác đều ghi nhận sự tăng trưởng của mức độ quan tâm và lượng tin đăng.

Thực tế, đà tăng giá của thị trường chung cư Hà Nội vẫn đang tiếp diễn và có xu hướng mạnh hơn trong khoảng hai tháng gần đây. Đà tăng này được thiết lập sau khoảng tháng rưỡi thị trường chung cư Hà Nội có dấu hiệu chững lại, mặt bằng giá đi ngang.

Tại Hoài Đức, dự án Gemek tăng từ mức 2,7-2,8 tỷ đồng với căn 2 ngủ 2 vệ sinh lên mức 2,750-2,9 tỷ đồng/căn.

Tại quận Nam Từ Liêm, chung cư Hà Nội tiếp tục ghi nhận xu hướng đi lên mạnh của giá bán. Cụ thể, các căn 2 phòng ngủ 2 vệ sinh tại chung cư Mon City đã tăng từ 3,5-3,6 tỷ đồng/căn lên mức 3,7-3,9 tỷ đồng/căn. Căn 3 phòng ngủ tại dự án Sudico Mỹ Đình cũng tăng từ mức 4,4-4,6 tỷ đồng/căn lên mức 4,6-4,8 tỷ đồng/căn. Các căn hộ tại các đại đô thị Vinhomes Smart City ghi nhận mức tăng trung bình từ 150-250 triệu đồng/căn so với hai tháng trước đó.

Tại Hoài Đức, dự án Gemek tăng từ mức 2,7-2,8 tỷ đồng với căn 2 ngủ 2 vệ sinh lên mức 2,750-2,9 tỷ đồng/căn. Dự án The Golden An Khánh cũng ghi nhận mức tăng giá trung bình 200 triệu đồng/căn so với hơn một tháng trước đó. Tại quận Cầu Giấy, căn hộ 2 phòng ngủ 2 vệ sinh dự án Home City được chào giá 4,7-4,9 tỷ đồng/căn, tăng trung bình 200-300 triệu đồng/căn so với gần 2 tháng trước đó. Các căn hộ tại Nam Trung Yên, với loại 2 ngủ, giá cũng tăng từ mức 2,8-3 tỷ đồng/căn lên mức 3,1-3,4 tỷ đồng/căn.

Tại quận Thanh Xuân, thị trường chung cư Hà Nội ghi nhận căn hộ 2 phòng ngủ 2 vệ sinh tại dự án Gold Season tăng từ mức 4,2-4,4 tỷ đồng/căn lên thời điểm tháng 5 lên mức 4,4-4,6 tỷ đồng/căn thời điểm hiện tại. Mức tăng trung bình 250-300 triệu đồng/căn cũng đang diễn ra với các dự án như Thống Nhất Complex, Bohemia, Hanoi CenterPoint, Times Tower, Golden Palace… thuộc quận này.

Lý giải mặt bằng giá mới cao, ông Trung chỉ ra nguyên nhân là nguồn cung dự án mới không nhiều. Dự báo tổng nguồn cung của năm nay tại Hà Nội chỉ khoảng 22.000 căn, trong khi theo Chi cục dân số Hà Nội, mỗi năm Thủ đô có thêm 160.000 người, kéo theo nhu cầu sở hữu nhà rất lớn.

Thứ hai, trong giai đoạn 2016 - 2021 khách hàng có rất nhiều sự lựa chọn về phân khúc để đầu tư như đất nền, nghỉ dưỡng, biệt thự, liền kề, nhà phố thương mại, thì trong một năm trở lại đây, nhà đầu tư chủ yếu lựa chọn phân khúc đáp ứng nhu cầu thực.

Ông Trung nhận xét, nhà đầu tư lựa chọn các bất động sản có thể sinh ra dòng tiền với tính thanh khoản cao, tập trung vào những thị trường lớn để tránh rủi ro - và căn hộ chung cư là sự lựa chọn của họ.

Thứ ba, hành vi của khách hàng trong việc lựa chọn nơi ăn chốn ở đã thay đổi. Trước đây, người Hà Nội không chú trọng nhiều tới việc mua chung cư để cho thuê, giữ tiền hay làm nơi ở mà họ vẫn thiên về nhà đất, nhưng giờ họ đã thay đổi suy nghĩ đó.

Thứ tư, Việt Nam có tốc độ gia tăng tầng lớp trung lưu nhanh bậc nhất thế giới, nhu cầu sở hữu nhà của phân khúc trung, cao cấp lớn. Các chủ đầu tư cũng phải phát triển các dự án để đáp ứng cho đối tượng này, nên giá chung cư cũng được đẩy lên cao.

Đà tăng giá của thị trường chung cư Hà Nội vẫn đang tiếp diễn và có xu hướng mạnh hơn trong thời gian gần đây.

Ngoài ra, nguồn cung căn hộ mới quý II phần lớn đến từ phân khúc cao cấp và hạng sang, chiếm tổng 97% toàn thị trường, trong khi phân khúc bình dân không còn xuất hiện, trung cấp chỉ chiếm 3%.

Đây là dấu hiệu cho thấy thị trường đã sang giai đoạn mới khi nguồn cung cao cấp - hạng sang chiếm gần như toàn bộ nguồn cung thị trường.

Kỳ vọng giá chung cư giảm là phi thực tế

Bà Nguyễn Thị Hồng Vân, Phó giám đốc Bộ phận Định giá và tư vấn tài chính tại Savills Hà Nội dự báo trong ngắn hạn, giá nhà ở, đặc biệt là giá căn hộ, sẽ tiếp tục tăng do nguồn cung trên thị trường còn hạn chế. Trong quý II/2024, nguồn cung căn hộ đã giảm 34% so với quý trước và 25% so với cùng kỳ năm ngoái, chỉ còn khoảng 2.700 căn. Đáng chú ý, 98% nguồn cung này đến từ các dự án hiện có, hầu như không có dự án mới.

Song, khi nguồn cung căn hộ tại khu vực ngoại ô Hà Nội tăng mạnh từ năm 2025 trở đi, giá bán tại các khu vực này có thể khó duy trì đà tăng nhanh như hiện tại. Điều này có thể làm giảm áp lực tăng giá nhà ở trong dài hạn, đặc biệt ở các khu vực ngoại ô.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội cũng cho biết mặt bằng giá chung cư Hà Nội đã chứng kiến đà tăng khá mạnh trong nửa đầu năm.

Chuyên gia cho biết thêm, tính đến giữa năm 2024, khoảng cách giữa mặt bằng giá bán chung cư Hà Nội với TP HCM đã thu hẹp lại, 5 năm trước khoảng cách này là 30% thì hiện tại chỉ còn khoảng 10 – 15%. Nhìn lại thời điểm 2016 – 2017, giá chung cư tại TP HCM tăng tới 15 – 20%/năm và hiện tình trạng này đang lặp lại ở thị trường Hà Nội. Sau giai tăng trưởng nóng thì những năm gần đây giá nhà tại TP HCM đã tăng chậm lại, Hà Nội có thể cũng sẽ đi theo xu hướng này.

Song, bà An đánh giá mặc dù chung cư Hà Nội vẫn còn dư địa tăng trưởng về giá nhưng khi đã ở mức tiệm cận TP HCM thì giá bán có thể sẽ đi ngang.

Chuyên gia cho rằng, rất khó chờ đợi giá căn hộ giảm sau khi các luật có hiệu lực.

Trước thực trạng giá căn hộ tăng cao, nhiều người dân có tâm lý chờ đợi giá chung cư sẽ giảm trong thời gian tới, nhất là khi các luật mới có hiệu lực, giúp tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho nguồn cung của thị trường.

Tuy nhiên, theo ông Trung, thị trường bất động sản rất khó có thể chờ đợi chung cư giảm giá khi cấu thành giá đầu vào như chi phí đất, thiết kế, xây dựng cảnh quan, tiện ích… đều tăng cao.

Hiện nay, các chủ đầu tư có quỹ đất ra hàng được đang nằm trong các đại đô thị, với chi phí phát triển dự án tốn kém, do hạ tầng, tiện ích nhiều, kéo theo giá đầu vào của các sản phẩm căn hộ cao.

Bên cạnh đó, sự phát triển của hạ tầng giao thông cũng là yếu tố khiến giá bất động sản tăng mạnh. Hiện, chủ trương của Hà Nội và Chính phủ là phát triển một loạt các tuyến đường giao thông và cầu bắc qua sông, nhằm kết nối trung tâm thủ đô với bờ Đông.

Chính vì vậy, tiềm năng phát triển của phía Đông Hà Nội rất lớn. Trong tương lai, thậm chí giá bất động sản phía Đông có thể còn tăng tốt hơn phía Tây.

Cách đây 2-3 năm, người dân nhắc tới việc mua nhà phía Đông còn e ngại, thì hiện tại, khi nhìn vào lượng cư dân đang sinh sống và đổ về vui chơi tại các đại đô thị phía Đông, có thể nhìn thấy tương lai không xa của bất động sản bờ Đông phát triển.

Ông Trung dự báo nguồn cung căn hộ trong thời gian tới sẽ chưa cải thiện nhiều. Năm 2025, thị trường sẽ có khoảng 23.000 căn và 2026 là 24.000 căn, gần như không có yếu tố nào có thể giúp cho giá rẻ đi được.

"Trước mắt, năm nay và hai năm tới, tôi chưa nhìn thấy yếu tố nào có thể khiến giá căn hộ giảm.

Trong giai đoạn 2026 - 2027 nếu như nguồn cung có thể cải thiện, cơ hội mua nhà giá rẻ sẽ có. Tuy nhiên, muốn mua các căn hộ này, người dân sẽ phải chấp nhận đi xa, ví dụ như Thanh Trì, Phú Xuyên…", ông Trung nhấn mạnh.

Nguồn: Chuyên gia: Kỳ vọng giá chung cư giảm là phi thực tế