Cấp sổ đỏ cho đất lấn biển

Một dự án lấn biển tại TP. Bãi Cháy, tỉnh Quảng Ninh (ảnh: Hoàng Anh)

Một trong những nội dung đáng chú ý trong Nghị định 42, là việc cấp chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong các dự án lấn biển.

Với đất hình thành từ hoạt động lấn biển, chủ đầu tư dự án lấn biển hoặc dự án có hạng mục lấn biển sẽ được cấp sổ đỏ nếu đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai và có thông báo chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành lấn biển theo quy định tại nghị định.

Về quy định chuyển tiếp, trước 16/4/2024 – tức ngày Nghị định 42 bắt đầu có hiệu lực, nếu dự án đã có văn bản chấp thuận thực hiện và chủ đầu tư đã nộp hồ sơ đề nghị giao khu vực biển mà chưa có kết quả giải quyết hồ sơ, chủ đầu tư được lựa chọn thực hiện trình tự, thủ tục theo Nghị định 11/2021 của Chính phủ quy định việc giao các khu vực biển nhất định cho tổ chức, cá nhân khai thác, sử dụng tài nguyên biển hoặc quy định tại Nghị định 42.

Đồng thời, trước 16/4, dự án đã được cơ quan thẩm quyền chấp thuận thực hiện và chủ đầu tư đã được giao khu vực biển theo quy định pháp luật nhưng chưa được giao/cho thuê đất thì chủ đầu tư được tiếp tục thực hiện lấn biển theo quyết định giao khu vực biển và không phải nộp tiền sử dụng khu vực biển cho thời gian còn lại.

Bên cạnh đó, chủ đầu tư được đề nghị UBND cấp tỉnh giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất và thực hiện dự án/hạng mục lấn biển theo quy định tại Nghị định này.

Đáng chú ý, nếu đã được Quốc hội, Thủ tướng quyết định phê duyệt theo quy định của pháp luật đầu tư công, chấp thuận chủ trương đồng thời chấp thuận nhà đầu tư hoặc quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư và đã lựa chọn nhà đầu tư theo quy định trước 1/4/2024 thì chủ đầu tư dự án được giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu dự án có sử dụng đất để tiếp tục thực hiện.

Ngoài ra, cũng thuộc hai trường hợp nêu trên, nếu dự án đã có quy hoạch phân khu/quy hoạch chi tiết phê duyệt trước 16/4 năm nay thì được tiếp tục thực hiện theo quy hoạch đã được phê duyệt nhưng phải có phương án bảo đảm quyền tiếp cận biển của người dân, cộng đồng trong quá trình thực hiện dự án.

Một nội dung được cho là “sát sườn” với các chủ đầu tư dự án lấn biển, là phương pháp xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nêu tại Nghị định 42.

Theo đó, việc xác định giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được thực hiện theo quy định của pháp luật đất đai. Nếu áp dụng phương pháp thặng dư để xác định giá đất cụ thể thì việc ước tính tổng chi phí phát triển phải bao gồm chi phí lấn biển đã được cơ quan thẩm quyền phê duyệt.

Nếu tổng chi phí phát triển lớn hơn tổng doanh thu phát triển thì phần chênh lệch được tính vào chi phí của dự án.

Nếu áp dụng phương pháp thặng dư để xác định giá đất cụ thể, việc xử lý phần chênh lệch giữa chi phí lấn biển đã được quyết toán với chi phí lấn biển tính trong tổng chi phí phát triển cũng được minh định như sau.

Nếu chi phí quyết toán nhỏ hơn chi phí xác định trong tổng chi phí phát triển thì nhà đầu tư phải nộp phần chênh lệch. Ngược lại, phần chênh lệch sẽ được tính vào chi phí của dự án.

Cũng đáng chú ý, là nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đối với khu vực biển được xác định để lấn biển.

Nghị định nêu rõ, việc xác định khu vực biển để lấn biển đưa vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải bảo đảm các nguyên tắc quy định điều 190 Luật Đất đai năm 2024.

Nếu khu vực xác định để lấn biển chưa có trong quy hoạch tỉnh thì UBND cấp tỉnh chỉ đạo UBND cấp huyện lập, điều chỉnh bổ sung quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện.

Có thể nói, Nghị định 42 của Chính phủ đã tạo động lực tích cực cho các chủ đầu tư cũng như nhiều địa phương sở hữu tiềm năng phát triển kinh tế biển chưa được khai thác triệt để.

Cách đây chưa lâu, một số địa phương như Thái Bình, Thanh Hóa, Hà Tĩnh, Đà Nẵng, Quảng Ngãi và Bình Định đồng loạt đề nghị bổ sung một số khu vực ưu tiên cho phát triển du lịch, đô thị, khu bến cảng có nhu cầu lấn biển.

Trong đó, nổi bật có các khu vực lấn biển do tỉnh Thái Bình đề xuất diện tích gần 7.370 ha.

UBND tỉnh Thanh Hóa đề nghị bổ sung biển Hải Tiến thuộc huyện Hoằng Hóa nhằm phù hợp với dự thảo Quy hoạch Hệ thống du lịch Việt Nam thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2045.

UBND tỉnh Hà Tĩnh đề nghị bổ sung Khu đô thị du lịch Kỳ Ninh và Khu đô thị du lịch Kỳ Nam vào danh mục các khu du lịch để từng bước trở thành khu du lịch quốc gia gắn liền với bảo tồn các giá trị tự nhiên, văn hóa – lịch sử tại vùng bờ.

Đặc biệt, sớm nhận diện tiềm năng phát triển đô thị, kinh tế - xã hội từ lấn biển, TP.HCM đã ấp ủ siêu dự án khu đô thị du lịch biển Cần Giờ từ 2005 và bắt đầu đẩy mạnh các công tác quy hoạch từ năm 2015.

Tới tháng 8 năm trước, qua quá trình nghiên cứu, điều chỉnh, TP.HCM đã chốt kế hoạch đầu tư dự án này với thông số diện tích 2.870 ha, trong đó khoảng 26% là đất đơn vị ở, tổng mức đầu tư 217.000 tỷ đồng.

Nguồn:Cấp sổ đỏ cho đất lấn biển