Xuất hiện BĐS chiết khấu gần nửa giá: Thị trường bất động sản đã thực sự chạm đáy?

Thị trường BĐS TP.HCM và các tỉnh vệ tinh đang xuất hiện làn sóng giảm giá, chiết khấu tăng mạnh dần các tháng cuối năm. Không chỉ nhóm nhà đầu tư cá nhân cắt lời, cắt lỗ trên thị trường thứ cấp, ngay cả những doanh nghiệp lớn cũng phải giảm bớt lợi nhuận, tìm cách xoay sở dòng tiền, gián tiếp giảm giá bán thông qua hình thức chiết khấu.

Xuất hiện một số nhà đầu tư BĐS chấp nhận bán lỗ thu vốn

Sau hơn 3 năm hùn vốn xuống tiền đầu tư lô đất đầu tư tại Đà Nẵng, chị Phương Minh (Hà Nội) phải chấp nhận ra hàng với giá gốc, không lời được đồng nào. Trước đó, thời điểm 2019, chị bỏ ra gần 5 tỷ đồng hùn vốn mua chung lô đất này với giá 12 tỷ đồng. Lúc mua bản thân chị Minh cũng phải đi vay thêm hơn 1 tỷ đồng nên khi ngân hàng tăng mạnh lãi suất vay, chị tính toán nếu tiếp tục kéo dài, khoản thua lỗ sẽ còn cao hơn so với hiện tại. Người bạn cùng mua chung với chị cũng muốn rút tiền về nên cả hai thống nhất chấp nhận bán lỗ vốn để ra nhanh lô đất trên bằng mức giá lúc mua. Quan trọng nhất là cả hai đều nhận thấy, với thị trường hiện nay, rất khó để 1-2 năm tới có thể bán ra với mức lời cao.

“Có giai đoạn môi giới chào mua lô đất này hơn 14 tỷ đồng nhưng chúng tôi không bán vì tin sẽ còn tăng tiếp khi các dự án lớn rục rịch triển khai. Giờ nếu không bán nhanh thì lãi suất vay tăng liên tục, khả năng BĐS lỗ càng nghiêm trọng. Chấp nhận cắt lời bán ra lúc này là phương án an toàn nhất”, chị Minh chia sẻ.

TÌm hiểu được biết những nhóm nhà đầu tư đang “nhấp nhổm” muốn bán xả vì gồng vốn như chị Phương Minh không phải hiếm.

Và, không chỉ nhà đầu tư nhịn đau cắt lỗ, thời gian qua nhiều doanh nghiệp BĐS lớn cũng phải dùng các chính sách giảm giá gián tiếp thông qua chiết khấu sâu, áp dụng chính sách bán hàng ưu đãi từ chiết khấu đến cam kết lợi nhuận cao chưa từng có cho nhà đầu tư. Cá biệt, có dự án còn áp dụng mức chiết khấu lên đến 40-50% cho khách hàng thanh toán một lần. Theo mức chiết khấu trên, dự án có mức giá bán giảm mạnh xuống 30-40% so với giá niêm yết.

Theo các chuyên gia, rất có thể làn sóng cắt lỗ, giảm giá bán BĐS sẽ tiếp tục gia tăng

Đánh giá về nhu cầu thị trường BĐS, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó TGĐ Batdongsan.com.vn cho biết, thị trường đang trải qua giai đoạn vô cùng khó khăn khi nhiều CĐT đang phải ngưng triển khai dự án vì thiếu vốn. Câu chuyện dòng vốn cũng là yếu tố khiến thanh khoản của thị trường giảm mạnh thời gian qua khi tiền đổ vào BĐS đang gặp rất nhiều ngăn trở. Kênh huy động trái phiếu và dòng vốn ngân hàng đều bị siết chặt. Huy động vốn từ người mua cũng không còn thuận lợi khi room tín dụng cho vay BĐS hạn chế, lãi suất vay lại tăng cao.

Khó khăn bủa vây những tháng cuối năm khiến áp lực lên nhóm nhà đầu tư cá nhân sử dụng đòn bẩy tài chính để mua BĐS đang ngày càng lớn hơn. Rất có thể, làn sóng cắt lỗ, giảm giá bán BĐS sẽ tiếp tục gia tăng trên thị trường thứ cấp khi nhóm đầu tư này không thể “gồng” thêm gánh nặng lãi suất. Riêng với khối doanh nghiệp, ông Quốc Anh cho rằng, giá bán niêm yết sẽ khó giảm nhưng bù lại, các CĐT sẽ tung nhiều mức chiết khấu hấp dẫn hơn nhằm thu hút dòng tiền từ người mua và đẩy nhanh thanh khoản dự án.

Còn theo ông Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc thị trường nhà ở CBRE Việt Nam, xu hướng giảm giá bán hoặc chiết khấu của các nhà đầu tư cá nhân và chủ đầu tư trong giai đoạn thị trường khát vốn trầm trọng được dự báo sẽ tiếp tục tăng trong các tháng cuối năm. Thanh khoản thị trường BĐS 2023 dự báo vẫn khó khăn khi chính sách tiền tệ thắt chặt, lạm phát gia tăng và diễn biến kinh tế thế giới phức tạp.

“Giá BĐS thời gian tới sẽ được điều tiết theo diễn biến từ nhu cầu của thị trường cũng như khả năng thanh khoản từ nhóm người mua thực có sẵn tài chính. Giá rao bán chính thức sẽ không giảm mạnh nhưng trong những thỏa thuận ngầm giữa hai bên, mức giá thực tế có thể thấp hơn nhiều so với con số được công khai” – ông Huỳnh Tuấn Kiệt nhận định.

Phân tích thêm về thị trường BĐS ở thời điểm này, TS Nguyễn Trí Hiếu - chuyên gia tài chính ngân hàng cho rằng, thị trường đã xuất hiện tâm lý quan sát, chờ đợi cơ hội "bắt đáy" để gia tăng biên lợi nhuận. Tuy nhiên, cũng theo vị chuyên gia này, rất khó để biết đâu là đáy của thị trường bất động sản. Quan trọng nhất khi đầu tư, theo ông là tính kỷ luật.

"Điều này có nghĩa là, khi thị trường đi xuống, chạm đến một điểm nhất định, nhà đầu tư sẽ mua vào, dù cho đó chưa phải là đáy. Tương tự, khi quyết định bán ra, họ cũng thiết lập một mức chốt lời nhất định, kể cả sau đó thị trường tiếp tục đi lên", ông nói.

Chuyên gia cũng chỉ ra, với những nhà đầu tư ít sử dụng đòn bẩy tài chính, trong bối cảnh thị trường lúc này không quá lo ngại. Tương tự, với nhà đầu tư chưa có tài sản nhưng sẵn dòng tiền, ông Hiếu đánh giá đây là thời điểm thuận lợi để họ có thể tìm mua bất động sản tốt với giá phù hợp nhằm tích lũy dài hạn.