VCCI: Cân nhắc không bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất
Giao dịch bất động sản qua sàn là cơ sở xác định giá đất Kiến nghị áp dụng hệ số K để tháo gỡ khó khăn trong công tác định giá đất |
![]() |
Một khu đất đã được phân lô để bán tại Thạch Thất. (Ảnh: Mạnh Khánh/TTXVN) |
Phản hồi đề nghị của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc góp ý, hoàn thiện dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về giá đất và Dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
Trên cơ sở ý kiến của các doanh nghiệp và hiệp hội, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho rằng, so với quy định hiện hành, dự thảo đã có điều chỉnh về các phương pháp định giá đất. Theo đó, chỉ còn ba phương pháp là so sánh, thu nhập và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất khi thực hiện định giá đất. Điều này có nghĩa, khi định giá đất, phương pháp thặng dư, phương pháp chiết trừ sẽ không còn được sử dụng.
Qua ghi nhận ý kiến từ một số doanh nghiệp, VCCI cho rằng việc loại bỏ phương pháp thặng dư ra khỏi các phương pháp định giá đất, cần được cân nhắc và xem xét lại vì khả năng sẽ gây khó khăn trong quá trình thực hiện việc định giá đất.
Hiện nay, theo phản ánh của doanh nghiệp nếu bỏ phương pháp thặng dư, trong nhiều trường hợp định giá đất, các phương pháp còn lại sẽ gặp một số hạn chế như phương pháp thặng dư là phương pháp xác định giá đất căn cứ vào mục đích sử dụng có tiềm năng phát triển trong tương lai chứ không phải là căn cứ vào mục đích sử dụng hiện trạng như phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập.
Loại đất có tiềm năng phát triển này phổ biến không có các loại tài sản tương đồng, tương tự đã giao dịch thành công trên thị trường để áp dụng phương pháp so sánh, với điều kiện có tối thiểu 3 thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
Trong khi đó, phương pháp so sánh có những hạn chế về mặt dữ liệu so sánh do các thông tin giao dịch thường khó đồng nhất với bất động sản cần định giá; cần phải có nhiều thông tin giao dịch rõ ràng, chính xác trong khi đó, thực tế nhiều trường hợp giá giao dịch trên giấy tờ và giá giao dịch thực tế là khác nhau.
Còn phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành thông qua việc phân tích, so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất phổ biến trên thị trường. Như vậy, việc xác định hệ số điều chỉnh xác định cũng dựa trên các dữ liệu so sánh. Vì vậy, cũng sẽ gặp những bất cập về mặt thông tin, dữ liệu đầu vào như phương pháp so sánh.
![]() |
Một khu bất động sản ở Sóc Sơn. (Ảnh: Mạnh Khánh/TTXVN) |
Hiện nay, cơ sở dữ liệu đất đai chưa thực sự phản ánh đúng thực tế của thị trường. Do đó, việc chỉ áp dụng 3 phương pháp định giá như tại dự thảo có thể gây khó khăn trong quá trình triển khai do những bất cập nêu trên.
Mặt khác, phương pháp thặng dư xuất phát từ cơ sở lý luận là giá trị hiện tại của tài sản là giá trị còn lại nhận được từ sự ước tính của sự phát triển giả định trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.
Bản chất của phương pháp này là tính giá đất theo cách tính ngược, tức bắt đầu bằng số tiền bán được của các sản phẩm phát triển hoàn thiện trong tương lai khấu trừ các chi phí phát triển cần thiết đầu tư tạo ra sản phẩm đó. Đất có tiềm năng phát triển được định giá theo phương pháp này mà các phương pháp định giá khác không đủ điều kiện áp dụng.
Để đảm bảo tính thống nhất giữa các quy định về định giá bất động sản, theo VCCI, phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá bất động sản được các tổ chức định giá chuyên nghiệp áp dụng và được xem là một trong các phương pháp định giá áp dụng khi định giá bất động sản có tiềm năng phát triển như lô đất trống chưa phát triển hoặc đất có công trình trên đất có thể cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng công trình mời trên đất để sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất. Phương pháp thặng dư đã được quy định trong Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11 ban hành kèm theo Thông tư 145/2016/TT-BTC.
Trường hợp dự thảo bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất khiến cho các quy định về định giá bất động sản chưa thống nhất giữa các văn bản pháp luật có liên quan.
Đánh giá về mục tiêu quản lý Nhà nước, theo VCCI, một trong những lý do để bỏ phương pháp thặng dư ra khỏi phương pháp định giá đất bởi ”đây là phương pháp định giá bất động sản phục vụ cho các nhà quản trị tính toán để quyết định đầu tư, chưa phù hợp với nhiệm vụ định giá đất phục vụ quản lý nhà nước về đất đai.”
Nếu xem đây là phương pháp chỉ dùng để tính toán hiệu quả đầu tư, thì có nghĩa giá trị đất đã được tính toán để đạt mục tiêu sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, giá đất này là phù hợp với nguyên tắc thị trường.
Như vậy, Nhà nước sử dụng phương pháp định giá này để xác định các loại đất có tiềm năng phát triển sẽ xác định được giá đất phù hợp với giá thị trường, từ đó xác định được nghĩa vụ tài chính mà nhà đầu tư phải thực hiện cho Nhà nước.
Từ những phân tích trên và thông qua các kiến nghị từ doanh nghiệp, VCCI đề nghị Ban soạn thảo cân nhắc không bỏ phương pháp thặng dư trong các phương pháp định giá đất./.
Nguồn:VCCI: Cân nhắc không bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất
Tin liên quan
Khởi công dự án chung cư cao cấp đầu tiên tại khu Nam Hà Nội 11/03/2025 18:09
Cùng chuyên mục

Hà Nội lên phương án cải tạo chung cư cũ Ngọc Khánh và Giảng Võ
Bất động sản 11/03/2025 17:00

Hạ tầng tỷ đô, "đòn bẩy vàng" cho bất động sản khu Đông TP.HCM
Bất động sản 11/03/2025 11:00

Chuyên gia nói gì về việc Hà Nội sẽ phá bỏ tòa nhà ‘Hàm cá mập’?
Bất động sản 10/03/2025 17:00

Đấu giá thành công khu đất từng được trả 30 tỷ/m2 ở ngoại thành Hà Nội
Bất động sản 10/03/2025 11:00

Lâm Đồng thu hồi đất của loạt dự án
Bất động sản 09/03/2025 11:27

Thủ tướng: Phải ưu tiên nhà ở xã hội trước rồi mới đến nhà ở thương mại
Bất động sản 08/03/2025 11:41
Các tin khác

Hải Phòng: Trúng 7 lô đất giá cao, "đại gia" bất động sản bỏ cọc
Bất động sản 08/03/2025 08:00

Cấm cho thuê chung cư ngắn ngày: Nhu cầu lớn bị chặn, nhà đầu tư tháo chạy
Bất động sản 07/03/2025 15:00

Cả nước có 655 dự án nhà ở xã hội với quy mô gần 600.000 căn hộ
Bất động sản 06/03/2025 12:00

Doanh nghiệp bất động sản lên kế hoạch đột phá năm 2025
Bất động sản 06/03/2025 08:00

TP.HCM sẽ đấu giá 7 khu đất đắc địa
Bất động sản 05/03/2025 11:00

Các dự án trọng điểm của Thành phố đang triển khai tới đâu?
Bất động sản 05/03/2025 09:10

Tăng trưởng tín dụng bất động sản bứt phá
Bất động sản 05/03/2025 06:00

Thị trường địa ốc miền Nam có trở lại trong năm 2025?
Bất động sản 04/03/2025 13:00

Đà Nẵng đấu giá đất vàng xây khách sạn cao cấp, giá 120 triệu/m2
Bất động sản 04/03/2025 12:00

TPHCM chốt thời gian cải tạo chung cư cũ, xuống cấp
Bất động sản 04/03/2025 09:00

Doanh nghiệp phải lắp camera thông minh tại các vị trí vận chuyển khoáng sản ra khỏi khai trường?
Bất động sản 04/03/2025 08:00

Cơ hội tăng trưởng của ngành bất động sản từ thị trường bán lẻ
Bất động sản 03/03/2025 14:00

Quy định về quỹ đất xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư
Bất động sản 03/03/2025 06:00

Các dự án tỷ đô làm “nóng” thị trường bất động sản phía Tây Hà Nội
Bất động sản 02/03/2025 12:00

TPHCM: Đẩy nhanh tiến độ cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ
Bất động sản 02/03/2025 06:00

Thị trường bất động sản TPHCM năm 2024: Không ghi nhận tồn kho
Bất động sản 01/03/2025 19:25

Bất động sản khu công nghiệp: Điểm sáng 2025
Bất động sản 01/03/2025 13:22

Giảm 30% tiền thuê đất: 'Cú hích' giúp doanh nghiệp bứt phá
Bất động sản 01/03/2025 06:00

Nỗ lực gỡ thẻ vàng thủy sản và khai thác nghề cá có trách nhiệm tại các vùng biển.
Video 11/02/2025 16:16

WORLDBANK DỰ BÁO KINH TẾ VIỆT NAM NĂM 2024 VÀ NĂM 2025 | NHỊP ĐẬP THỊ TRƯỜNG #62
Video 24/05/2024 15:33

Tọa đàm “Xúc tiến thương mại: Khơi thông đầu ra cho sản phẩm OCOP”
Video 20/11/2023 17:25

Trao yêu thương cho em
Video 10/10/2022 14:03

Kon Tum giải cứu nạn nhân bị lừa bán sang Campuchia
Video 10/10/2022 13:58