Kiến nghị áp dụng hệ số K để tháo gỡ khó khăn trong công tác định giá đất

Giá đất Đông Anh, Gia Lâm trước ngày lên quận

Giá đất, nhà nước hay thị trường sẽ quyết định?

Theo HoREA, quy định việc tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự án nhà ở thương mại theo 4 phương pháp định giá đất, thông qua 2 bước là bước “định giá đất” và bước “thẩm định giá đất” có một số bất cập. Do đó, HoREA kiến nghị trung ương cho phép thí điểm hệ số K tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho tất cả thửa đất, khu đất.

Phương pháp định giá đất còn nhiều bất cập

Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có bản kiến nghị trung ương cho phép thí điểm hệ số K tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho tất cả thửa đất, khu đất. Tại văn bản này, HoREA cho rằng, hiện nay việc tính "tiền sử dụng đất, tiền thuê đất" dự án nhà ở thương mại theo 4 phương pháp định giá đất, thông qua 2 bước, là bước "định giá đất" và bước "thẩm định giá đất", có hàng loạt "bất cập".

Cụ thể, thứ nhất, ở bước định giá đất: Sở Tài nguyên Môi trường đấu thầu thuê đơn vị tư vấn định giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường. Nhưng hiện nay, nhiều đơn vị tư vấn từ chối không tham gia định giá đất, do sợ "rủi ro".

Thứ hai, bước thẩm định giá đất: Sở Tài nguyên Môi trường trình Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh (do Chủ tịch UBND cấp tỉnh làm Chủ tịch Hội đồng, Giám đốc Sở Tài chính làm Phó Chủ tịch thường trực Hội đồng) thẩm định giá đất, để UBND cấp tỉnh ban hành quyết định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án.

Tuy nhiên, theo HoREA, cách làm này có thể gây ra "rủi ro pháp lý" cho cán bộ, công chức, viên chức nhà nước và người liên quan, đồng thời mất nhiều thời gian mà vẫn không đạt được kết quả tin cậy trong tính "tiền sử dụng đất, tiền thuê đất".

"Các chuyên gia đã tính toán, nếu một dự án nhà ở thương mại do 2 đơn vị tư vấn định giá đất "cùng áp dụng 1 phương pháp định giá đất" (ví dụ "phương pháp thặng dư") thì cho ra 2 kết quả tính "tiền sử dụng đất, tiền thuê đất" khác nhau, với mức chênh lệch khoảng... 17%. Còn nếu chỉ 1 đơn vị tư vấn định giá đất nhưng "áp dụng 2 phương pháp định giá đất" thì cũng cho ra 2 kết quả tính "tiền sử dụng đất, tiền thuê đất" khác nhau, với mức chênh lệch khoảng 17%", HoREA dẫn chứng.

Bất cập thứ ba, quy trình 2 bước "định giá đất" và "thẩm định giá đất" có thể dẫn đến tình trạng "quyền anh, quyền tôi", do Sở Tài chính là thường trực Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh có thể "bác" kết quả "định giá đất" của Sở Tài nguyên Môi trường, phải làm lại gần như từ đầu.

"Cách làm này dẫn đến thời gian thực hiện quy trình, thủ tục "định giá đất" và "thẩm định giá đất" tốn rất nhiều thời gian, thường mất khoảng trên dưới 3 năm hoặc lâu hơn, làm mất cơ hội đầu tư kinh doanh của doanh nghiệp", HoREA nhận định.

Ngoài ra, các phương pháp xác định giá đất hiện nay còn một số bất cập khác, như: "Tiền sử dụng đất" hiện nay là "ẩn số" đối với cả cơ quan nhà nước, do không thể tiên lượng được nguồn thu tiền sử dụng đất của các dự án trên địa bàn trong từng thời kỳ. Với doanh nghiệp, đây cũng là "ẩn số", do không thể tiên lượng được tiền sử dụng đất của dự án để tính toán hiệu quả đầu tư, cũng như rất khó mời gọi nhà đầu tư nước ngoài.

Đặc biệt, "tiền sử dụng đất" hiện nay cũng là "gánh nặng" cho người mua nhà, bởi chi phí đền bù giải phóng mặt bằng và "tiền sử dụng đất" thường chiếm khoảng trên dưới 10% giá nhà chung cư, chiếm khoảng 30% giá nhà phố, và chiếm khoảng trên dưới 50% giá nhà biệt thự.

Kiến nghị áp dụng hệ số K để tháo gỡ khó khăn

Như báo chí đã thông tin, ngày 28/2, Văn phòng UBND TP.HCM cho biết, Chủ tịch UBND TP.HCM Phan Văn Mãi đã ký văn bản khẩn gửi Thủ tướng Chính phủ kiến nghị áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) khi xác định, thẩm định, quyết định giá đất trên thị trường.

UBND TP.HCM nhận thấy việc áp dụng hệ số K trong xác định giá đất làm cơ sở thu tiền sử dụng đất, thuê đất có nhiều ưu điểm nổi bật. Đầu tiên là cải cách thủ tục hành chính trong xác định giá đất cụ thể, đảm bảo công khai, minh bạch trong tổ chức thực hiện. Đảm bảo việc xác định giá đất cụ thể được công bằng giữa các chủ đầu tư trong sử dụng đất. Khuyến khích các đơn vị phát huy hiệu quả trong sử dụng đất với các chỉ tiêu quy hoạch xây dựng được phê duyệt. Tạo sự chủ động cho các nhà đầu tư trong việc xây dựng kế hoạch kinh doanh đầu tư, khuyến khích các nhà đầu tư trong việc nâng cao hiệu quả sử dụng đất, tạo quyền chủ động cho các doanh nghiệp nhưng đồng thời có cơ chế điều tiết nguồn lực đất đai trên cơ sở điều kiện sinh lợi từ sử dụng đất.

UBND TP.HCM kiến nghị Thủ tướng Chính phủ chấp thuận cho TP.HCM xây dựng và ban hành hệ số K tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với tất cả các khu đất, không phân biệt trên hay dưới 30 tỉ đồng thay vì phải thuê đơn vị tư vấn để xác định giá đất cụ thể theo các phương pháp thẩm định hiện nay. Điều này cũng phù hợp với tình hình thực tiễn trên địa bàn TP.HCM.

Theo đề xuất của TP.HCM, nếu áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất đối với tất cả các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, kể cả dự án có giá trị về đất trên 30 tỷ đồng và hệ số điều chỉnh giá đất này cần được áp dụng theo từng loại hình dự án bất động sản, nhà ở thương mại (tùy theo loại hình dự án nhà ở cao cấp, trung cấp, loại bình dân) và theo vị trí của từng dự án cụ thể (tại khu vực 1, khu vực 2, khu vực 3, khu vực 4, khu vực 5) để xác định “hệ số điều chỉnh giá đất” phù hợp cho từng loại dự án.

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA cho biết, đề xuất này đã “công thức hóa” và “định lượng” được việc tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, giúp cho thị trường bất động sản minh bạch hơn. Nhưng đề xuất này vẫn có thể gặp vướng mắc trong triển khai thực hiện do chưa xây dựng được “cơ sở dữ liệu lớn (Big data)” đầy đủ, cập nhật theo thời gian thực, nên “Bảng giá đất” chưa thu thập thông tin thị trường đầy đủ, chính xác và được xây dựng theo vùng giá trị, đến từng thửa đất, bởi đang có tình trạng các bên mua bán kê khai thấp giá giao dịch nhà đất với cơ quan thuế, phổ biến chỉ bằng 30-50% giá giao dịch thật, dẫn đến cơ sở dữ liệu “đầu vào” không chính xác, đồng thời do khả năng ngân sách nhà nước có hạn nên bị hạn chế về công nghệ, chưa thể cập nhật được dữ liệu “đầu vào” theo thời gian thực.

Mặc dù vẫn còn có các bất cập trên đây, nhưng đề xuất này của UBND TP.HCM là bước tiến rất tích cực, phù hợp với mục tiêu xây dựng chính quyền điện tử và nỗ lực thực hiện Đề án 06 về cấp mã số định danh cá nhân, tích hợp các thông tin vào cơ sở dữ liệu lớn (Big data), đi đôi với lộ trình xây dựng Luật Thuế tài sản, bắt buộc thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch bất động sản …

HoREA kiến nghị, cho phép TP.HCM được thí điểm thực hiện áp dụng Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với tất cả các khu đất, thửa đất thay vì phải thực hiện thuê đơn vị tư vấn để xác định giá đất cụ thể theo các phương pháp thẩm định giá.

Nguồn: Kiến nghị áp dụng hệ số K để tháo gỡ khó khăn trong công tác định giá đất

https://vninfor.vn/

Hồng Quang