Thuế bất động sản ở một số quốc gia: "Liều thuốc" hạ sốt thị trường

Singapore tăng thuế bất động sản kiềm chế đầu cơ

Singapore từ lâu đã nổi tiếng với thị trường bất động sản sôi động và giá nhà cao. Từ năm 2011, Chính phủ Singapore đã công bố tăng thuế trước bạ của người mua bổ sung (ABSD) như một công cụ hiệu quả giúp ngăn chặn tình trạng đầu cơ bất động sản và bảo đảm nguồn cung nhà ở cho người dân cũng như quản lý nhu cầu về bất động sản nhà ở và thúc đẩy thị trường nhà ở bền vững.

ABSD là viết tắt của thuế trước bạ của người mua bổ sung. Tùy thuộc vào một số tiêu chí nhất định (ví dụ: tình trạng cư trú, số lượng bất động sản sở hữu), người sở hữu bất động sản có thể phải trả loại thuế này. (Ảnh: Property Guru)

Cụ thể, công dân Singapore mua bất động sản thứ hai sẽ phải chịu mức thuế ABSD là 20% và mức thuế này tăng lên 30% đối với bất động sản thứ ba trở đi. Đối với bất cứ người nước ngoài nào mua nhà, tháng 4 năm 2023, Chính phủ nước này đã quyết định tăng thuế suất mua nhà gấp đôi, từ 30% lên 60%.

Chính phủ Singapore cam kết ưu tiên nhà ở lần đầu cho chủ sở hữu. Tiến sĩ Lee Nai Jia, Trưởng phòng Giải pháp phần mềm, dữ liệu và thông tin bất động sản, PropertyGuru Group lưu ý rằng, những người mua nhà lần đầu tại Singapore không bị ảnh hưởng bởi thuế và những cư dân thường trú mua bất động sản đầu tiên vẫn giữ nguyên mức thuế ABSD 5%.

Anh và xứ Wales tăng thuế, siết chặt quy định để giải quyết khủng hoảng nhà ở

Cũng giống như Singapore, xứ Wales và Anh cũng đang phải đối mặt với tình trạng giá nhà tăng cao và sự khan hiếm nhà ở giá rẻ. Chính quyền hai khu vực này đã quyết định tăng thuế bắt buộc (council tax) đối với bất động sản thứ hai.

Vào tháng 4 năm 2023, chính quyền địa phương ở xứ Wales đặt ra mức tối đa cho thuế bắt buộc đối với chủ sở hữu nhà thứ hai tăng lên 300%, cho phép các hội đồng địa phương tự quyết định mức tăng cụ thể. Hội đồng Pembrokeshire đã tăng thuế bắt buộc đối với nhà thứ hai lên 200%, trong khi Hội đồng Gwynedd đã tăng thuế lên 250%.

Ngoài việc tăng thuế, kể từ ngày 1/9/2024, những người ở Gwynedd muốn biến nhà thành nơi nghỉ dưỡng cho thuê hoặc nhà thứ hai cũng cần phải xin giấy phép quy hoạch. Đây là một biện pháp mạnh tay nhằm giải quyết "cuộc khủng hoảng lớn về nhà ở" mà Gwynedd đang đối mặt. Tuy nhiên, những chính sách này cũng gây ra không ít tranh cãi. Số liệu thống kê cho thấy số lượng bất động sản thứ hai được rao bán tại Pembrokeshire đã tăng gấp ba lần kể từ khi chính sách thuế mới được áp dụng, từ 38 căn năm ngoái lên 135 căn vào tháng 7 năm nay.

Không chỉ Xứ Wales, Anh cũng đang chuẩn bị cho một cuộc cải cách thuế bất động sản thứ hai. Từ năm 2025, chủ sở hữu nhà thứ hai ở Anh có thể bị tính thuế gấp đôi mức thuế hội đồng thông thường. Cũng giống như ở xứ Wales, các hội đồng địa phương có quyền quyết định mức tăng cụ thể. Hội đồng Cornwall đã đồng ý tính thêm 100% thuế hội đồng đối với nhà thứ hai kể từ ngày 1 tháng 4 năm 2025.

Đức áp dụng chính sách thuế linh hoạt, hỗ trợ người dân

Cũng có chính sách thuế với bất động sản thứ hai nhưng Đức áp dụng một hệ thống thuế linh hoạt hơn, với mức thuế suất khác nhau tùy theo từng thành phố. Tại quốc gia này, có nhiều lý do để người dân sở hữu nhà ở thứ hai, ví dụ như nơi ở tại nơi làm việc hoặc học tập xa nhà hoặc như nhà nghỉ dưỡng. Bất kỳ ai sở hữu nhà thứ hai tại Đức thường phải trả thuế nhà ở thứ hai tương ứng. Thông thường, số tiền thuế được tính dựa trên giá trị thuê nhà hàng năm của bất động sản, không bao gồm các chi phí bổ sung, và mức thuế suất do từng thành phố quy định, thường nằm trong khoảng từ 7% đến 15%.

Mọi cư dân Đức đều có nghĩa vụ phải đăng ký cả nơi cư trú chính và bất kỳ nơi cư trú thứ hai nào khác. Bất kỳ ai không đăng ký nhà ở thứ hai đều có thể bị coi là vi phạm hành chính và phải đối mặt với với mức phạt lên tới 1.000 Euro. Mức phạt cuối cùng phụ thuộc vào từng trường hợp cụ thể, đặc biệt là thời gian đã trôi qua kể từ khi chuyển đến và thu nhập từ nơi ở thứ hai.

Tuy nhiên, luật pháp Đức cũng đưa ra một số ngoại lệ đối với việc nộp thuế nhà ở thứ hai. Những nhóm đối tượng có thể được miễn thuế bao gồm: vợ chồng có nhà thứ hai vì lý do công việc, người sống trong nhà ở tập thể, viện dưỡng lão, nhà tù, hoặc người tạm trú tại Đức.

Ngoài ra, Đức còn có quy định về thuế chuyển nhượng bất động sản. Loại thuế này được áp dụng với mức thuế suất giao động từ 3,5-6,5%, mức thuế suất này có thể cao hơn tùy thuộc vào từng bang cụ thể. Tại các bang Bayern và Saxony, mức thuế suất là 3,5%; tại Hamburg là 4,5%; tại Baden-Wurttemberg, Brandenburg, Hesse, Mecklenburg-Pomerania, North Rhine-Westphalia, Rhineland-Pfalz, Saxony-Anhalt và Thuringia là 5%; tại Saarland là 5,5%; tại Berlin là 6%; và cao nhất là tại Schleswig-Holstein với mức thuế suất 6,5%. Với bất động sản thứ hai sẽ có quy định về thuế lãi vốn. Tại Đức, mức thuế lãi vốn (capital gains tax- tiếng Đức: Abgeltungssteuer) là 25% trên lợi nhuận thu được từ việc bán bất động sản. Tuy nhiên, nếu bất động sản được sở hữu trên 10 năm, người bán sẽ được miễn thuế lãi vốn khi chuyển nhượng. Đồng nghĩa với việc nếu mua và nắm giữ một bất động sản trong hơn 10 năm, chủ sở hữu có thể bán mà không phải chịu bất kỳ khoản thuế lãi vốn nào.

Trung Quốc: "Cơn sốt" nhà đất và giải pháp thuế còn bỏ ngỏ

Trung Quốc, thị trường bất động sản lớn nhất thế giới, cũng đang thử nghiệm thuế bất động sản tại một số khu vực nhất định. Giá nhà trung bình ở Trung Quốc đã tăng chóng mặt hơn 2.000% kể từ khi thị trường nhà ở được tư nhân hóa vào những năm 1990, vượt xa cả những thành phố đắt đỏ như New York và London. Tình hình càng trở nên nghiêm trọng hơn khi những rắc rối tài chính của “ông lớn” bất động sản Evergrande, với khoản nợ khổng lồ lên tới hơn 300 tỷ USD, làm dấy lên lo ngại về sự lây lan có thể gây tổn hại đến tăng trưởng kinh tế ở Trung Quốc, nền kinh tế lớn thứ hai thế giới, sau đó lan sang chuỗi cung ứng và góp phần tàn phá tăng trưởng toàn cầu.

Khoảng 90% hộ gia đình ở Trung Quốc sở hữu nhà riêng, và nhiều người có hơn một bất động sản. (Ảnh: DW)

Ý tưởng về thuế bất động sản đã xuất hiện lần đầu tiên vào năm 2003 tại Trung Quốc. Vào năm 2013, Chính phủ nước này đã công bố kế hoạch xây dựng một hệ thống đăng ký tài sản thống nhất và dự kiến hoàn thành vào năm 2017. Hệ thống này được xem là nền tảng quan trọng để triển khai việc thu thuế tài sản trên toàn quốc. Kế hoạch áp dụng thuế bất động sản đã có những bước tiến đáng kể vào năm 2021 với việc cấp phép cho chương trình thí điểm kéo dài 5 năm vào tháng 10 cùng năm. Tuy nhiên, đến tháng 3 năm 2022, Chính phủ đã quyết định không mở rộng chương trình này.

Nhiều chuyên gia kinh tế, đặc biệt là ông Lou Jiwei - cựu Bộ trưởng Tài chính và vẫn là một trí thức hàng đầu trong giới kỹ trị Trung Quốc, ủng hộ việc áp dụng thuế bất động sản. Ông cho rằng: "Thuế bất động sản là loại thuế phù hợp nhất để tạo nguồn thu cho địa phương, và nên được thí điểm càng sớm càng tốt sau khi nền kinh tế trở lại đà tăng trưởng bình thường".

Tuy nhiên, sự phản đối mạnh mẽ từ công chúng và những khó khăn trong việc triển khai khiến việc áp dụng thuế này trở nên đầy thách thức. Giáo sư luật Shitong Qiao tại Đại học Duke cho biết: “Nhiều người cho rằng họ đã trả quá nhiều tiền để mua nhà và không muốn phải chịu thêm bất kỳ khoản thuế nào nữa”.

Các quan chức địa phương, những người có trách nhiệm xây dựng và triển khai thuế bất động sản, cũng có thể bị ảnh hưởng trực tiếp bởi chính sách này. Một đặc quyền của công việc công chức là cơ hội mua căn hộ với giá rẻ hoặc miễn phí, đặc biệt là trong những năm 1990. Với giá nhà đất ở các thành phố lớn lên tới hàng triệu đô la, việc áp dụng thuế bất động sản, dù chỉ 1% hàng năm, cũng có thể tiêu tốn toàn bộ thu nhập của họ. Hơn nữa, thuế này còn có thể phơi bày sự giàu có bất minh của những quan chức đã tham gia vào các hoạt động đầu cơ đất đai.

Việc áp dụng thuế bất động sản có thể khiến giá nhà giảm, đặc biệt là tại các thành phố nhỏ hơn, nơi thị trường nhà ở vốn đã yếu kém - có thể gây ra những bất ổn lớn cho nền kinh tế và làm giảm niềm tin của người dân vào thị trường bất động sản. "Các thành phố quy mô nhỏ hơn đang rất cần nguồn thu từ thuế bất động sản để bù đắp cho ngân sách đang bị thâm hụt. Tuy nhiên, thị trường nhà đất ở những nơi này lại không mạnh mẽ như ở các thành phố lớn", Giáo sư Zhu Ning tại Học viện Tài chính Thượng Hải nhận định.

Vào năm 2022, Chính phủ Trung Quốc đã tính đến việc đánh thuế những căn biệt thự và căn hộ siêu sang để tăng thu cho ngân sách. Tuy nhiên, kế hoạch này đã bị gác lại vì lo sợ sẽ làm thị trường bất động sản vốn đã ảm đạm càng thêm khó khăn. Một lựa chọn khác là yêu cầu chủ sở hữu căn hộ bắt đầu nộp thuế khi hợp đồng thuê đất hết hạn, nhưng hầu hết các hợp đồng hiện tại đều có thời hạn 70 năm, khiến giải pháp này không khả thi trong ngắn hạn.

Dù vậy, ông Jia Kang, cựu giám đốc nghiên cứu của Bộ Tài chính và hiện vẫn là cố vấn cho Bộ, khẳng định việc hoàn thiện hệ thống đăng ký bất động sản thống nhất cho thấy Trung Quốc đang từng bước tiến tới việc áp dụng thuế bất động sản. Ông nhấn mạnh: "Việc đăng ký bất động sản thống nhất là nền tảng cơ bản để tối ưu hóa quản lý thị trường bất động sản, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho việc triển khai thuế bất động sản trong tương lai".

===

Những nỗ lực của nhiều quốc gia nhằm áp dụng thuế bất động sản cho thấy một xu hướng rõ ràng rằng, các nước đang tìm cách kiểm soát thị trường nhà đất đang "sốt" và tạo ra nguồn thu ổn định. Tuy nhiên, mỗi quốc gia đều phải đối mặt với những thách thức riêng trong việc triển khai chính sách này. Trong khi Singapore, xứ Wales và Anh đã có những động thái quyết liệt, Trung Quốc vẫn đang thận trọng xem xét các giải pháp khả thi. Tương lai và hiệu quả của chính sách thuế bất động sản sẽ phụ thuộc vào khả năng cân bằng giữa việc kiểm soát thị trường và đảm bảo quyền lợi của người dân, cũng như khả năng thích ứng với các điều kiện kinh tế - xã hội đặc thù của từng quốc gia trong đó có cả Việt Nam./.

Dịch và tổng hợp từ Haas Und Kollegen GmbH, The New York Times, BBC, Property Guru, Property Tax International.

Nguồn: Thuế bất động sản ở một số quốc gia: "Liều thuốc" hạ sốt thị trường