Thị trường văn phòng Hà Nội trước làn sóng nguồn cung mới và bài toán giữ chân khách thuê

Sự trở lại của nguồn cung và cuộc đua giữ giá thuê

Báo cáo thị trường quý 4/2025 vừa được CBRE công bố cho thấy bức tranh phân khúc văn phòng Hà Nội đang bước vào giai đoạn cạnh tranh ngày càng khốc liệt khi nguồn cung mới tiếp tục gia nhập thị trường.

Trong năm 2025, thành phố ghi nhận thêm ba dự án hạng B đi vào hoạt động gồm ThaiSquare Caliria (Ba Đình - Đống Đa cũ), Pearl Tower và ROX Tower Goldmark City (phía Tây Hà Nội), nâng tổng nguồn cung văn phòng cho thuê toàn thị trường lên mức 1,85 triệu m², mức cao nhất từ trước tới nay. Riêng ba dự án này đóng góp thêm hơn 96.200 m² diện tích sàn.

Dù có thêm nguồn cung mới, tổng diện tích văn phòng được hấp thụ trong năm vẫn chỉ đạt hơn 78.000 m², tương đương mức năm 2024, phản ánh trạng thái ổn định nhưng chưa thực sự bứt phá của nhu cầu thuê. Thực tế này cho thấy phần lớn doanh nghiệp vẫn đang giữ tâm lý thận trọng trước các bất ổn vĩ mô, đặc biệt là bối cảnh toàn cầu vẫn có nhiều rủi ro tiềm ẩn ảnh hưởng đến kỳ vọng kinh doanh dài hạn.

Thị trường văn phòng Hà Nội ghi nhận nguồn cung tăng mạnh (Ảnh minh họa)

Trên phương diện giá thuê, thị trường phân hóa theo từng phân khúc. Giá thuê trung bình của văn phòng hạng A giữ vững ở mức 30 USD/m²/tháng, tăng nhẹ 2,3% so với cùng kỳ nhưng không thay đổi theo quý.

Trong khi đó, phân khúc hạng B ghi nhận sự sụt giảm nhẹ, còn 14,8 USD/m²/tháng, giảm 1,8% so với quý trước, dù vẫn tăng 1% so với cùng kỳ năm 2024. Diễn biến này chủ yếu đến từ sự gia nhập của dự án nằm ngoài khu lõi văn phòng truyền thống ở phía Tây thành phố, buộc các chủ nhà phải điều chỉnh chính sách giá để cạnh tranh.

Về tỷ lệ trống, phân khúc hạng A hưởng lợi do không có dự án mới nào đi vào hoạt động trong quý IV, dẫn đến tỷ lệ trống giảm còn 18,1%, thấp hơn 0,5 điểm % theo quý và 6,3 điểm % theo năm. Ngược lại, các tòa nhà hạng B chịu sức ép lớn hơn với tỷ lệ trống tăng lên 19,3%, phản ánh rõ áp lực từ nguồn cung mới.

Xu hướng nâng cấp văn phòng và bài toán giữ chân khách thuê

Một điểm sáng của thị trường năm 2025 là sự thay đổi chiến lược của nhiều doanh nghiệp thuê văn phòng. Dù bối cảnh kinh tế còn nhiều bất định, các giao dịch lớn chủ yếu xuất phát từ mục tiêu nâng cấp không gian làm việc, với 58% diện tích giao dịch đến từ nhóm khách thuê có nhu cầu chuyển văn phòng sang các tòa nhà chất lượng cao hơn. Xu hướng này một mặt thể hiện áp lực cạnh tranh trong việc giữ chân nhân sự, mặt khác cho thấy sự dịch chuyển sang mô hình văn phòng hướng tới trải nghiệm và hiệu suất.

Xét theo ngành nghề, nhóm doanh nghiệp trong lĩnh vực Công nghệ thông tin và Tài chính/Ngân hàng/Bảo hiểm tiếp tục dẫn dắt nhu cầu thuê văn phòng tại Hà Nội, lần lượt chiếm 29% và 28% tổng diện tích giao dịch trong năm.

Tầm nhìn từ năm 2026 đến 2028 cho thấy một bức tranh đầy thử thách phía trước. Dự kiến sẽ có thêm khoảng 279.000 m² diện tích văn phòng hạng A mới được đưa ra thị trường, chủ yếu tập trung tại khu Tây Hồ Tây (cũ), khu vực đang nổi lên như một trung tâm hành chính và công nghệ mới của thủ đô.

Với nguồn cung dồi dào này, các chủ tòa nhà sẽ phải liên tục tối ưu hóa dịch vụ, điều chỉnh chiến lược giá thuê hợp lý và cập nhật tiêu chuẩn quản lý để duy trì tính cạnh tranh.

Không chỉ dừng lại ở bài toán giá cả, các yếu tố tiện nghi đi kèm ngày càng đóng vai trò quan trọng. Doanh nghiệp ngày càng coi trọng trải nghiệm nhân viên, yếu tố gián tiếp thúc đẩy hiệu suất công việc. Điều này đòi hỏi chủ đầu tư tích hợp thêm các tiện ích như khu vực ẩm thực, chăm sóc sức khỏe, không gian cộng đồng trong thiết kế văn phòng. Ngoài ra, xu hướng cải tạo các tòa nhà cũ, tích hợp công nghệ thông minh và tiêu chuẩn phát triển bền vững sẽ là hướng đi tất yếu nếu muốn giữ chân nhóm khách thuê lớn trong dài hạn.

Bên cạnh yếu tố hạ tầng vật lý, các tòa nhà sở hữu vị trí gần các tuyến metro tương lai (như tuyến số 2 và số 3) cũng sẽ có lợi thế cạnh tranh lớn nhờ khả năng kết nối nhanh, giảm thời gian di chuyển cho nhân viên.

Với số liệu nói trên, có thể thấy thị trường văn phòng Hà Nội đang bước vào một chu kỳ cạnh tranh mới, nơi giá thuê không còn là yếu tố duy nhất để quyết định sự thành công của một tòa nhà. Với tốc độ mở rộng nguồn cung như hiện nay, chủ nhà cần chủ động thích ứng để tránh rơi vào vòng xoáy “giảm giá - tăng trống” trong những năm tới.

Nguồn: Thị trường văn phòng Hà Nội trước làn sóng nguồn cung mới và bài toán giữ chân khách thuê