Thị trường bất động sản 2026: Giá còn động lực đi lên?

Giá nhà khó giảm sâu

Tại báo cáo tổng kết công tác năm 2025 và triển khai nhiệm vụ năm 2026, Bộ Xây dựng cho biết hầu hết các lĩnh vực của ngành đã đạt kết quả tích cực, cơ bản hoàn thành mục tiêu đề ra. Tuy nhiên, bộ cũng chỉ ra một số tồn tại, trong đó đáng chú ý là vấn đề giá bất động sản.

Theo báo cáo, giá bất động sản có xu hướng tăng dần theo năm nhưng chưa phản ánh đúng giá trị thực do còn hiện tượng găm hàng, nâng giá, đầu cơ, làm gia tăng mặt bằng giá, gây mất cân đối cung – cầu. Bộ cũng chỉ rõ cơ cấu sản phẩm còn mất cân đối giữa các phân khúc, thiếu sản phẩm bất động sản là nhà ở giá phù hợp với khả năng chi trả của đa số người dân.

Báo cáo quý III/2025 của Bộ Xây dựng cũng nêu, trên thị trường sơ cấp hiện nay có tới hơn 43% nguồn cung mới có giá trên 120 triệu đồng/m2.

Dữ liệu của Viện Nghiên cứu, đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy chỉ số giá căn hộ chung cư tại Hà Nội, Đà Nẵng và TP. HCM tăng liên tục từ năm 2023 đến nay. Tính đến quý III/2025, so với năm 2019, giá căn hộ tăng 96,2% tại Hà Nội, 77,1% tại Đà Nẵng và 56,9% tại TP. HCM.

Đáng chú ý, nhiều dự án ghi nhận mức tăng từ vài trăm triệu đồng đến hơn 1 tỷ đồng mỗi căn chỉ trong thời gian ngắn, trong khi chất lượng dự án hoặc hạ tầng xung quanh chưa có cải thiện tương xứng. Tại Hà Nội, đã xuất hiện phổ biến các dự án có giá lên tới hàng trăm triệu đồng/m2, đây là hiện tượng chưa từng có trong các giai đoạn trước.

Trong bối cảnh giá nhà liên tục tăng nóng trong thời gian ngắn, vượt xa nhu cầu ở thực và ngày càng cách biệt với thu nhập bình quân đầu người, thị trường đang đứng trước câu hỏi lớn về khả năng duy trì đà tăng trong năm 2026.

Trao đổi với VietnamFinance, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, ông Đinh Minh Tuấn, cho rằng khả năng giảm giá mạnh ở thị trường sơ cấp trong năm 2026 là không dễ xảy ra.

Theo ông, các dự án mở bán giai đoạn này thường đã được chuẩn bị từ 2-3 năm trước, với chi phí đầu vào được tính toán kỹ lưỡng. “Chủ đầu tư rất khó chấp nhận việc bỏ ra 10 đồng rồi quay lại bán thấp hơn” - ông Tuấn nói.

Bên cạnh đó, chi phí phát triển dự án, từ tiền sử dụng đất, chi phí xây dựng đến nhân công đều tăng. Khi các yếu tố đầu vào vẫn neo cao, mặt bằng giá bán khó có cơ sở để điều chỉnh giảm. Ngoài ra, thị trường sơ cấp còn chịu sự chi phối lớn từ chiến lược bung hàng của chủ đầu tư, khi họ có thể lựa chọn thời điểm và mức giá phù hợp với từng giai đoạn thị trường.

Theo ông Tuấn, năm 2026 cũng là giai đoạn nhiều dự án hạ tầng quan trọng được triển khai hoặc về đích, tạo thêm lực đỡ cho giá bất động sản. Khi hạ tầng được cải thiện, tâm lý người mua và nhà đầu tư thường tích cực hơn, khiến nhu cầu khó có thể suy giảm đột ngột.

Đối với thị trường thứ cấp, ông Tuấn nhìn nhận giai đoạn vừa qua đã xuất hiện sự điều chỉnh sau chu kỳ tăng nóng, cả về giao dịch lẫn mức độ sôi động. Tuy nhiên, xét trên mặt bằng giá, thị trường Hà Nội và TP. HCM vẫn đang ghi nhận xu hướng tăng trưởng và trong năm 2026 sẽ khó xuất hiện dấu hiệu giảm giá rõ nét.

Trong khi đó, Phó chủ tịch câu lạc bộ bất động sản Hà Nội, ông Nguyễn Thế Điệp, nhìn nhận việc giá bất động sản tăng cao phản ánh đúng giai đoạn phát triển và đô thị hóa mạnh mẽ của Việt Nam.

“Nhu cầu ở và đầu tư tại các đô thị lớn rất lớn, trong khi nguồn cung chưa đáp ứng kịp. Thêm vào đó là chi phí đền bù giải phóng mặt bằng tăng mạnh, giá vật liệu, nhân công cao, cùng yêu cầu ngày càng lớn về chất lượng sống, tiện ích, không gian xanh” - ông Điệp nói với VietnamFinance.

Các chuyên gia cho rằng với chi phí đầu vào neo cao, nguồn cung mất cân đối và nhu cầu đô thị lớn, giá bất động sản được dự báo khó giảm sâu trong năm 2026, dù thị trường đã bắt đầu bước vào giai đoạn điều chỉnh và sàng lọc.

Những "biến số” ảnh hưởng đến xu hướng giá bất động sản 2026

Bước sang năm 2026, diễn biến giá nhà không chỉ phụ thuộc vào một yếu tố đơn lẻ, mà được chi phối bởi sự đan xen giữa nguồn cung mới, chính sách tín dụng và đặc điểm của từng phân khúc, địa phương. Giới chuyên môn cho rằng tác động của các yếu tố này sẽ không đồng đều trong giai đoạn mới.

CEO G6 Group, ông Nguyễn Anh Quê, cho rằng trong trung và dài hạn, nguồn cung gia tăng mạnh hoàn toàn có thể kéo giá đi xuống, nhất là với các phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực.

“Riêng tại Hà Nội, năm nay nguồn cung nhà ở xã hội chỉ khoảng 4.000 căn, nhưng năm sau có thể lên tới 20.000 căn, và giai đoạn 2027–2028 có thể là hàng trăm nghìn căn. Khi cung vượt cầu, áp lực giảm giá là điều khó tránh” - ông Quê nhận định.

Tuy nhiên, ông Đinh Minh Tuấn lại cho rằng trong ngắn hạn, nguồn cung nhà ở xã hội hay nhà ở giá thấp chủ yếu giúp thị trường “bớt căng” về thanh khoản hơn là tạo ra cú hích giảm giá.

“Mỗi phân khúc phục vụ một nhóm khách hàng khác nhau. Người mua nhà ở xã hội không thể và cũng không có nhu cầu chuyển sang mua nhà cao cấp. Do đó, việc tăng nguồn cung nhà ở xã hội sẽ không khiến giá phân khúc cao cấp hay hạng sang giảm theo” - ông Tuấn nhấn mạnh.

Bên cạnh nguồn cung, lãi suất đang là yếu tố then chốt chi phối bức tranh giá nhà năm 2026. Việc lãi suất huy động và lãi suất cho vay có xu hướng nhích lên đã tác động trực tiếp đến nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính.

Theo ông Tuấn, nhóm chịu ảnh hưởng rõ nhất là nhà đầu tư vay vốn để chờ tăng giá, khi đó đà tăng giá bất động sản cũng sẽ chịu ảnh hưởng bởi làn sóng đầu tư, đầu cơ - vốn là động lực chính của thị trường, có thể "xẹp" xuống. Ngược lại, người mua ở thực sẽ cân nhắc kỹ hơn nhưng khó có cú sốc tâm lý như giai đoạn 2022, bởi thị trường đã phần nào “lường trước” kịch bản này.

Ông Nguyễn Thế Điệp cho rằng diễn biến giá nhà trong năm 2026 sẽ phụ thuộc chủ yếu vào ba yếu tố: mức độ thông thoáng của cơ chế, chính sách, khả năng mở rộng tín dụng cho thị trường và tốc độ phát triển nhà ở xã hội.

“Nếu các nút thắt này được tháo gỡ đồng bộ, thị trường sẽ có thêm nguồn cung phù hợp, qua đó giảm áp lực tăng giá trong trung hạn” - ông Điệp nhận định.

Ở góc nhìn thận trọng hơn, ông Nguyễn Anh Quê khuyến cáo nhà đầu tư cần hết sức cân nhắc trong bối cảnh nền giá đã cao, lãi suất tăng. “Việc vay vốn mua bất động sản lúc này tiềm ẩn rủi ro lớn. Giá khó tăng đồng loạt mà sẽ phân hóa rất mạnh theo khu vực” - ông Quê nói.

Thực tế, các chuyên gia đều cho rằng giá bất động sản năm 2026 sẽ không đi theo một xu hướng duy nhất, mà phụ thuộc lớn vào hạ tầng, chính sách và đặc điểm từng địa phương. Những khu vực được đầu tư hạ tầng lớn, các đô thị vệ tinh quanh TP. HCM hay Hà Nội, hoặc những nơi có khả năng khai thác kinh doanh tốt vẫn còn dư địa tăng giá. Ngược lại, các khu vực xa trung tâm, thiếu kết nối, hoặc các sản phẩm chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá sẽ đối mặt nguy cơ điều chỉnh.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, thị trường năm 2026 sẽ tiếp tục ưu tiên những sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực và khai thác dòng tiền. Chung cư tại TP. HCM và khu vực TP. HCM cũ vẫn được đánh giá còn dư địa tăng trưởng, trong khi nhà phố thương mại có thể gặp khó do sự thay đổi mạnh mẽ trong thói quen tiêu dùng và sự trỗi dậy của thương mại điện tử. Đất nền sau giai đoạn sốt nóng, sẽ bước vào chu kỳ tăng chậm và minh bạch hơn.

Nhìn tổng thể thị trường năm 2026, các chuyên gia cho rằng yếu tố tích cực vẫn nhiều hơn thách thức, nhưng thị trường sẽ bước sang giai đoạn sàng lọc rõ nét. Giá nhà có thể không giảm sâu trên diện rộng, song sẽ không còn “dễ tăng” như trước, buộc cả nhà đầu tư lẫn người mua ở thực phải tính toán kỹ lưỡng hơn thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.

Nguồn:Thị trường bất động sản 2026: Giá còn động lực đi lên?