Thí điểm nhà ở thương mại giá phù hợp: Nguy cơ “ngách” chính sách, cạnh tranh thiếu công bằng

Bàn về mô hình nhà ở thương mại giá phù hợp, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội, cho rằng cách gọi này tiềm ẩn không ít vấn đề nếu không được định nghĩa rõ ràng.

Việc xác định rõ loại hình nhà ở được xem là điều kiện quan trọng để bảo đảm cạnh tranh công bằng và hiệu quả điều tiết thị trường.

Phân định rõ ràng về loại hình

Theo bà Nguyễn Hoài An, nhà ở thương mại giá phù hợp, hay còn gọi là nhà ở thương mại vừa túi tiền, nhà ở thương mại giá rẻ, có thể tạo ra “ngách” chính sách để nhiều dự án xin ưu đãi. Khi ra thị trường, các dự án này có thể được bán thấp hơn mặt bằng chung nhờ hưởng hỗ trợ, từ đó dẫn đến nguy cơ cạnh tranh thiếu công bằng.

“Đã là thương mại thì phải được điều tiết bởi thị trường. Nếu vừa mang tính thương mại, vừa có hỗ trợ của Nhà nước thì dường như chúng ta đang làm nước đôi”, bà Nguyễn Hoài An nhận định.

Từ kinh nghiệm quốc tế, bà cho rằng cần rạch ròi như cách một số quốc gia đã làm. Đơn cử tại Singapore, chính sách nhà ở được thiết kế thành một chương trình riêng của Nhà nước, quy định rõ đối tượng mua, điều kiện mua và điều kiện sử dụng. Sự phân định rõ ràng này giúp tránh chồng lấn giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại.

Ở góc nhìn thị trường, Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam ủng hộ đề xuất phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, cho rằng đây có thể là công cụ tác động trực diện đến một trong những nguyên nhân cốt lõi làm tăng giá bất động sản.

Theo dữ liệu của đơn vị này, cơ cấu sản phẩm trên thị trường đang ngày càng mất cân đối. Tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP HCM, căn hộ thương mại giá bình dân đã “biến mất” trong nhiều năm. Sự lệch pha giữa cung và cầu được xem là nguyên nhân trực tiếp đẩy giá bán tăng cao, khiến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân ngày càng thu hẹp.

Tuy nhiên, VARS IRE cũng lưu ý, để chính sách phát huy hiệu quả, cần có hành lang rõ ràng cho doanh nghiệp triển khai. Việc lấy một số quy định hiện hành của nhà ở xã hội làm cơ sở cần được cân nhắc kỹ, bởi phân khúc này vẫn còn tồn tại nhiều vướng mắc. Nếu không thiết kế thận trọng, quá trình triển khai có thể vô tình tạo ra một vòng luẩn quẩn mới, làm giảm hiệu quả điều tiết thị trường.

Bài toán sản phẩm và giá trị thực

Ông Lê Bảo Long, Giám đốc Marketing PropertyGuru Việt Nam, nhìn nhận câu chuyện nhà ở thương mại giá phù hợp cần được đặt trong tương quan thu nhập và giá nhà.

Nhà ở thương mại giá phù hợp chỉ thực sự “phù hợp” khi cân bằng được giữa giá tiền và chất lượng sống thay vì chỉ rẻ hơn mặt bằng chung.

Theo ông, căn hộ hai phòng ngủ với mức giá khoảng 3 tỷ đồng trở xuống gần như đã “tuyệt chủng”. Tỷ lệ giá nhà trên thu nhập đang ở mức cao, cho thấy giấc mơ sở hữu nhà ở đô thị của thế hệ trẻ ngày càng xa vời. Thu nhập danh nghĩa tăng nhưng không theo kịp đà tăng giá nhà khiến áp lực tài chính càng lớn.

Trong khi đó, nhà ở xã hội tồn tại những ràng buộc nhất định, đặc biệt là điều kiện thu nhập tối đa. Những người có thu nhập vượt ngưỡng quy định không được mua, còn nhóm đủ điều kiện lại phải vay với tỷ lệ cao trong bối cảnh lãi suất bất động sản tăng, tạo thêm trở ngại.

Vì vậy, đề xuất thí điểm nhà ở thương mại giá phù hợp được kỳ vọng hỗ trợ nhóm thu nhập trung bình, không bị ràng buộc chặt về điều kiện thu nhập. Nếu triển khai thành công, nhóm thu nhập trên 40 triệu đồng mỗi tháng vẫn có thể tiếp cận nhà ở với tỷ lệ vay an toàn hơn. Quy định giới hạn mua một căn và không chuyển nhượng trong 5 năm được đánh giá là hợp lý để đảm bảo phục vụ nhu cầu ở thực.

Tuy nhiên, theo ông Long, thách thức lớn nhất nằm ở bài toán sản phẩm. Một dự án giá vừa tầm vẫn phải đảm bảo lợi nhuận cho chủ đầu tư, đồng thời cần vị trí và tiện ích đủ sức hút để người dân về ở.

Trong cơ chế thị trường, nếu không có quỹ đất mới theo khung thí điểm, rất khó để tạo ra sản phẩm giá thấp ở khu vực trung tâm. Khả năng cao các dự án sẽ phải phát triển ở khu vực xa hơn, khi đó yếu tố kết nối hạ tầng trở thành điều kiện tiên quyết.

Trong bối cảnh đầu tư công được đẩy mạnh, có thể kỳ vọng cải thiện hạ tầng trong trung hạn. Tuy nhiên, với khung thời gian thí điểm ngắn, việc đồng bộ cả giá, kết nối và tiện ích sẽ không đơn giản. Giá có thể phù hợp, nhưng nếu thiếu giá trị tương xứng về môi trường sống, tiện ích và hạ tầng, sản phẩm khó tạo sức hút bền vững.

Theo các chuyên gia, chữ “phù hợp” không nên chỉ được hiểu ở khía cạnh giá, mà còn phải tính đến giá trị. Để mô hình này thực sự mở rộng cơ hội an cư cho người dân, chính sách cần được thiết kế minh bạch, rạch ròi và đủ dài hơi, tránh lặp lại những vướng mắc từng xuất hiện ở phân khúc nhà ở xã hội.

Nguồn: Thí điểm nhà ở thương mại giá phù hợp: Nguy cơ “ngách” chính sách, cạnh tranh thiếu công bằng