"Sóng" hạ tầng nâng giá đất nền Hòa Lạc, nhưng chưa đủ lực để làm bùng nổ thị trường

Hạ tầng mới mở đường cho kỳ vọng tăng giá

Ngày 4/9/2025, UBND TP Hà Nội ban hành Quyết định số 4602/QĐ-UBND do Phó Chủ tịch Dương Đức Tuấn ký, phê duyệt phương án tuyến và vị trí công trình tuyến đường sắt đô thị số 5 (Văn Cao – Ngọc Khánh – Láng – Hòa Lạc). Phương án do Viện Quy hoạch xây dựng Hà Nội lập, đã được Sở Quy hoạch – Kiến trúc thẩm định, tỷ lệ 1/500.

Theo thiết kế, tuyến số 5 dài 39,6 km, khởi đầu tại ngã tư Văn Cao – Hoàng Hoa Thám và kết thúc tại ga Thạch Bình (Hòa Lạc). Ngoài ra, dự án còn có hai nhánh kết nối Depot số 1 (Sơn Đồng – Dương Hòa) và Depot số 2 (Hòa Lạc), kéo dài thêm khoảng 4,8 km. Toàn tuyến dự kiến bố trí 20 ga, gồm 6 ga ngầm, 3 ga trên cao và 11 ga mặt đất, chủ yếu chạy dọc đại lộ Thăng Long và cao tốc Hòa Lạc – Hòa Bình. Đáng chú ý, nhiều ga sẽ là điểm trung chuyển với metro số 2, 3, 4, 6, 7, 8 và tuyến monorail M2, tạo thành mạng lưới giao thông liên hoàn, tăng khả năng kết nối vùng và giảm tải áp lực giao thông cho trung tâm thủ đô.

Hạ tầng khu Tây Thủ đô đang ngày một mở rộng, tạo đà gia tăng giá trị cho khu vực Hòa Lạc

Thông tin tích cực này ngay lập tức được phản ánh vào giá đất nền Hòa Lạc. Khảo sát của Batdongsan.com.vn ghi nhận mặt bằng giá tại nhiều khu vực nhích nhẹ so với 6 tháng trước. Cụ thể, khu vực xã Yên Xuân (Tiến Xuân cũ): giá đất mặt tiền tăng từ 30–32 lên 33–35 triệu đồng/m2; Xã Hạ Bằng (Tân Xã cũ): vị trí mặt đường kinh doanh tăng từ 37–40 lên 39–42 triệu đồng/m2; Xã Bình Yên: từ 22–24 lên 24–27 triệu đồng/m2; Xã Hòa Lạc (Thạch Hòa cũ): đất vị trí đường đôi tăng từ 38–40 lên 40–43 triệu đồng/m2.

Không chỉ Hòa Lạc, các khu vực lân cận như Quốc Oai, Sơn Tây cũng hưởng lợi từ thông tin hạ tầng. Tại xã Hòa Thạch (Quốc Oai), đất nền ô tô vào được tăng thêm 1–2 triệu/m2, hiện ở mức 25–27 triệu đồng/m2. Đất Phú Cát (Đông Yên cũ) mặt đường tỉnh lộ 412B tăng từ 40–44 lên 42–46 triệu đồng/m2; những mảnh nằm sâu trong làng tăng từ 11–13 lên 13–15 triệu đồng/m2. Đất Phú Mãn cũng tăng thêm 1–3 giá so với 6 tháng trước.

Khu vực Sơn Tây cũng có biến động: đất tại các tuyến đường lớn rộng 18 m, gần vị trí quy hoạch ga metro số 5, tăng từ 30–31 lên 33–35 triệu đồng/m2. Đất xã Cổ Đông, vị trí ô tô tránh nhau, tăng từ 29–32 lên 32–35 triệu đồng/m2. Ngay cả đất trong làng, không thuận tiện kinh doanh, cũng tăng thêm 2–3 triệu/m2.

Những con số này cho thấy thông tin hạ tầng đã tạo ra kỳ vọng mới, thiết lập mặt bằng giá cao hơn cho đất nền Hòa Lạc và vùng phụ cận. Tuy nhiên, sự tăng giá chỉ mang tính cục bộ, dao động trong biên độ hẹp 2–3 triệu đồng/m2, chưa đủ để hình thành một “làn sóng sốt nóng” trên diện rộng.

Giao dịch nhích lên nhưng nhà đầu tư còn thận trọng

Theo ghi nhận từ thị trường, lượng giao dịch tại Hòa Lạc trong tháng qua tăng khoảng 20–30% so với giai đoạn trước, bất chấp trùng tháng Ngâu, thời điểm thường bị cho là trầm lắng. Tuy nhiên, mức tăng này vẫn khá khiêm tốn so với kỳ vọng khi có tin hạ tầng lớn.

Ông Phạm Văn Thái - môi giới bất động sản có gần 10 năm làm việc tại khu vực Hòa Lạc, cho rằng nguyên nhân chính khiến thị trường không bùng nổ là bởi mặt bằng giá đã được đẩy lên cao ngay từ sau Tết Nguyên đán.

"Đầu năm 2025, đất Hòa Lạc từng nóng lên cùng sóng đất nền cả nước. Giá khi đó đã tăng mạnh, tạo mặt bằng mới khá cao. Hiện tại, thông tin metro số 5 đúng là tích cực, nhưng dư địa tăng giá ngắn hạn không còn nhiều. Bên cạnh đó, so với Đan Phượng hay Đông Anh, Hòa Lạc chưa có cú hích từ siêu dự án quy mô lớn, nên sức hút bị hạn chế hơn", ông Thái phân tích.

Nhiều nhà đầu tư đất nền vẫn đang chờ đợi "sóng" mạnh hơn

Đồng quan điểm, nhà đầu tư Trương Minh Hải (trú tại Thanh Xuân, Hà Nội) chia sẻ: "Tôi từng tìm hiểu đất ở Hòa Lạc từ cuối năm ngoái, nhưng đến hiện tại vẫn chưa xuống tiền. Về dài hạn, Hòa Lạc có lợi thế khu công nghệ cao, lại thêm metro số 5, chắc chắn sẽ là khu vực phát triển. Nhưng so với Đan Phượng, Đông Anh, nơi hội tụ nhiều siêu đô thị, hạ tầng đồng bộ, sóng đầu tư đang dồn mạnh hơn. Tôi tạm thời chọn quan sát thêm".

Trên thực tế, thị trường đất nền Hòa Lạc đang trong trạng thái "ấm dần", nhưng sự quan tâm của nhà đầu tư chưa đủ mạnh để tạo đột biến. Một số chuyên gia nhận định, dòng vốn hiện tại ưu tiên các khu vực đã có sẵn dự án lớn, dễ hình thành cộng đồng dân cư và tạo thanh khoản. Hòa Lạc, dù có lợi thế công nghệ và quy hoạch, vẫn cần thêm thời gian để thu hút dự án đô thị quy mô, qua đó tạo hiệu ứng lan tỏa rõ rệt hơn.

Nhìn về dài hạn, Hòa Lạc vẫn được đánh giá là "vùng trũng" tiềm năng trong bản đồ bất động sản phía Tây Hà Nội. Khu công nghệ cao Hòa Lạc, quy hoạch thành trung tâm đổi mới sáng tạo, dự kiến thu hút hàng trăm nghìn kỹ sư, chuyên gia và lao động chất lượng cao. Khi metro số 5 hình thành, việc kết nối Hòa Lạc với trung tâm Hà Nội chỉ còn chưa tới một giờ di chuyển, rút ngắn đáng kể khoảng cách tâm lý.

Tuy nhiên, hạn chế lớn nhất hiện nay là thiếu các siêu đô thị và dự án quy mô hàng trăm hecta có thể “dẫn dắt thị trường”. Đông Anh hay Đan Phượng nhanh chóng trở thành điểm nóng không chỉ nhờ hạ tầng, mà còn bởi sự góp mặt của các dự án đại đô thị từ những chủ đầu tư lớn. Khi Hòa Lạc có được một hoặc vài dự án như vậy, kết hợp với hạ tầng, thị trường chắc chắn sẽ thay đổi cục diện.

Nguồn: "Sóng" hạ tầng nâng giá đất nền Hòa Lạc, nhưng chưa đủ lực để làm bùng nổ thị trường