Siết hạn mức vay mua nhà: Giảm đầu cơ nhưng cần giải pháp đồng bộ

Mục tiêu chính của đề xuất là giúp người có nhu cầu ở thực được tiếp cận vốn vay, đồng thời siết bớt tình trạng đầu cơ. Về mặt lý thuyết, thắt chặt tín dụng mua nhà thứ hai sẽ làm giảm nhóm vay mượn để đầu tư ngắn hạn, góp phần hạ nhiệt thị trường.

TS Phan Đăng Hải - Phó Trưởng Khoa Luật – Học viện Ngân hàng

Siết tín dụng không thể thay thế bài toán cung – cầu

Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy biện pháp đơn lẻ này khó mang lại hiệu quả toàn diện nếu không đi kèm các chính sách hỗ trợ khác.

Thứ nhất, cần nhìn nhận rằng nguyên nhân chính khiến giá nhà tăng mạnh là do thiếu hụt nguồn cung, đặc biệt nhà ở vừa túi tiền và nhà xã hội. Khi phân tích nguyên nhân, giá nhà tăng cao có thể do vướng mắc pháp lý, chi phí phát triển dự án cao và lệch pha cung – cầu. Do vậy, việc khơi thông nguồn cung và nâng cao khả năng tài chính của người dân mới là yếu tố quan trọng. Nếu không giải quyết được cung – cầu, giá nhà vẫn tiếp tục tăng dù có hạn mức vay.

Thứ hai, đề xuất này có thể gây khó cho một số người mua nhà ở thực. Ví dụ, trường hợp bố mẹ có 2 con muốn mua thêm 2 căn ngoài căn đang ở, nhưng gặp giới hạn vay 50%, sẽ gặp khó khăn hơn. Điều này làm tăng nguy cơ “siết nhầm” ngay cả những người mua hợp pháp có nhu cầu chính đáng.

Thứ ba, người có nhu cầu ở thực nhưng dựa vào thu nhập trung bình – thấp khó được hưởng lợi nhiều từ chính sách này. Ngược lại, nhà đầu cơ có tiềm lực tài chính thường tìm nguồn vốn thay thế, nên cắt tín dụng ngân hàng chỉ làm chuyển hướng dòng vốn chứ chưa chắc chắn loại bỏ được đầu cơ.

Tóm lại, đề xuất siết hạn mức vay chắc chắn góp phần hạn chế một bộ phận hoạt động đầu cơ dùng đòn bẩy tài chính. Nhưng để thực sự giải quyết nhu cầu ở thực, cần giải pháp đồng bộ hơn: tăng nguồn cung nhà ở xã hội, ưu đãi lãi suất cho người thu nhập thấp, cải cách thủ tục pháp lý để đẩy nhanh dự án. Nếu những biện pháp bổ trợ này không được triển khai song hành sẽ khó đạt mục tiêu bảo vệ người mua chính đáng và có thể gây hệ lụy không mong muốn cho thị trường.

Việc siết hạn mức cho vay mua nhà thứ hai trở lên có thể hạn chế hoạt động đầu cơ. Ảnh:VA

Rủi ro tín dụng với nhà ở hình thành trong tương lai

Với phân khúc nhà ở hình thành trong tương lai, rủi ro tín dụng vốn đã cao nay càng được chú ý hơn khi áp dụng quy định này.

Đối với ngân hàng, việc định giá, quản lý rủi ro và xử lý tài sản bảo đảm trong trường hợp khách hàng vỡ nợ luôn là thách thức. Theo quy định hiện hành, các khoản vay thế chấp bằng tài sản hình thành tương lai đã bị áp hệ số rủi ro tín dụng rất cao. Điều này cho thấy Ngân hàng Nhà nước cũng đánh giá khoản vay loại này “tiềm ẩn rủi ro cao”. Khi áp dụng hạn mức vay 50% cho nhà lần hai và 30% cho nhà lần ba trở lên, ngân hàng sẽ cho vay với tỷ lệ đòn bẩy thấp, có thể giảm phần nào rủi ro tín dụng trực tiếp trên các hợp đồng mới.

Tuy nhiên, rủi ro tín dụng tiềm tàng vẫn hiện hữu trên danh mục vay cũ và trong trường hợp thị trường hạ nhiệt. Nếu giá bất động sản giảm mạnh hoặc thanh khoản khan hiếm, giá trị tài sản đảm bảo (thậm chí nhà đã hoàn thành) cũng sẽ sụt giảm, đẩy tỷ lệ nợ xấu tiềm ẩn của ngân hàng lên cao.

Bên cạnh đó, khi thị trường bất động sản hạ nhiệt do khó tiếp cận tín dụng, các chủ đầu tư có thể gặp khó khăn huy động vốn và hoàn thiện dự án. Trường hợp chủ đầu tư chậm triển khai hoặc phá sản sẽ làm tăng rủi ro cho ngân hàng cho vay dự án. Nhiều ngân hàng thương mại đã thẩm định dự án khá nghiêm ngặt, nhưng trong tình huống thanh khoản thị trường khó khăn, áp lực nợ vay có thể tăng cao.

Về phía người vay, người mua căn nhà thứ hai trở lên nếu không được vay ngân hàng (hoặc chỉ vay với tỷ lệ rất thấp) phải sử dụng vốn tự có lớn hơn. Đối với nhiều nhà đầu tư nhỏ, điều này có thể tạo áp lực thanh khoản. Nếu dự án bị kéo dài hoặc chậm giao nhà, người vay vừa “mắc nợ” ngân hàng vừa không có tài sản để bán hoặc cho thuê.

Thực tế có không ít vụ tranh chấp cho thấy “người mua vay tiền, trả lãi nhưng dự án thì mãi chưa thành hình, không trả nợ nữa thì bị kiện”. Trong trường hợp xấu nhất – chủ đầu tư ngưng thi công – người mua có thể “mất cả chì lẫn chài”: vừa không lấy lại được tiền đã đóng, vừa phải trả nợ ngân hàng liên tục mà không có tài sản tương ứng.

Rủi ro này đặc biệt lớn với nhà đầu tư mua để cho thuê hoặc lướt sóng: họ thường trả lãi trong thời gian dài và kỳ vọng thu lời khi hoàn thành. Nếu thị trường đóng băng hoặc giá giảm, khoản vay mua nhà thứ hai có thể trở thành gánh nặng tài chính, dẫn đến vỡ nợ cá nhân.

Nhìn chung, việc siết hạn mức vay cho căn nhà thứ hai trở lên có thể giảm bớt một số rủi ro tín dụng trực tiếp cho ngân hàng (như hạn chế cho vay nhiều với các khách hàng đầu cơ). Song, chính sách này cũng đặt ra nhiều thách thức mới. Ngân hàng phải giải quyết các khoản vay hiện hữu với tài sản đảm bảo chưa hoàn thiện, trong khi nhà đầu tư có thể chịu áp lực tài chính lớn, dẫn đến rủi ro nợ xấu tiềm ẩn và tâm lý người mua yếu đi.

Ở cấp vĩ mô, kinh nghiệm quốc tế cho thấy việc kiểm soát rủi ro cần đồng bộ giải pháp (tăng nguồn cung nhà ở, minh bạch pháp lý, cơ chế giám sát tín dụng) để tránh trường hợp siết chặt tín dụng gây “đóng băng” thị trường như Trung Quốc. Một chính sách thận trọng, có lộ trình cụ thể và phối hợp với chính sách tài chính - thuế sẽ giúp giảm thiểu rủi ro cho cả ngân hàng và người vay trong phân khúc nhà ở hình thành trong tương lai.

(*) Phó Trưởng Khoa Luật – Học viện Ngân hàng

Nguồn: Siết hạn mức vay mua nhà: Giảm đầu cơ nhưng cần giải pháp đồng bộ