Siết hạn mức vay mua nhà: Giảm đầu cơ nhưng cần giải pháp đồng bộ
Mục tiêu chính của đề xuất là giúp người có nhu cầu ở thực được tiếp cận vốn vay, đồng thời siết bớt tình trạng đầu cơ. Về mặt lý thuyết, thắt chặt tín dụng mua nhà thứ hai sẽ làm giảm nhóm vay mượn để đầu tư ngắn hạn, góp phần hạ nhiệt thị trường.
![]() |
| TS Phan Đăng Hải - Phó Trưởng Khoa Luật – Học viện Ngân hàng |
Siết tín dụng không thể thay thế bài toán cung – cầu
Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy biện pháp đơn lẻ này khó mang lại hiệu quả toàn diện nếu không đi kèm các chính sách hỗ trợ khác.
Thứ nhất, cần nhìn nhận rằng nguyên nhân chính khiến giá nhà tăng mạnh là do thiếu hụt nguồn cung, đặc biệt nhà ở vừa túi tiền và nhà xã hội. Khi phân tích nguyên nhân, giá nhà tăng cao có thể do vướng mắc pháp lý, chi phí phát triển dự án cao và lệch pha cung – cầu. Do vậy, việc khơi thông nguồn cung và nâng cao khả năng tài chính của người dân mới là yếu tố quan trọng. Nếu không giải quyết được cung – cầu, giá nhà vẫn tiếp tục tăng dù có hạn mức vay.
Thứ hai, đề xuất này có thể gây khó cho một số người mua nhà ở thực. Ví dụ, trường hợp bố mẹ có 2 con muốn mua thêm 2 căn ngoài căn đang ở, nhưng gặp giới hạn vay 50%, sẽ gặp khó khăn hơn. Điều này làm tăng nguy cơ “siết nhầm” ngay cả những người mua hợp pháp có nhu cầu chính đáng.
Thứ ba, người có nhu cầu ở thực nhưng dựa vào thu nhập trung bình – thấp khó được hưởng lợi nhiều từ chính sách này. Ngược lại, nhà đầu cơ có tiềm lực tài chính thường tìm nguồn vốn thay thế, nên cắt tín dụng ngân hàng chỉ làm chuyển hướng dòng vốn chứ chưa chắc chắn loại bỏ được đầu cơ.
Tóm lại, đề xuất siết hạn mức vay chắc chắn góp phần hạn chế một bộ phận hoạt động đầu cơ dùng đòn bẩy tài chính. Nhưng để thực sự giải quyết nhu cầu ở thực, cần giải pháp đồng bộ hơn: tăng nguồn cung nhà ở xã hội, ưu đãi lãi suất cho người thu nhập thấp, cải cách thủ tục pháp lý để đẩy nhanh dự án. Nếu những biện pháp bổ trợ này không được triển khai song hành sẽ khó đạt mục tiêu bảo vệ người mua chính đáng và có thể gây hệ lụy không mong muốn cho thị trường.
![]() |
| Việc siết hạn mức cho vay mua nhà thứ hai trở lên có thể hạn chế hoạt động đầu cơ. Ảnh:VA |
Rủi ro tín dụng với nhà ở hình thành trong tương lai
Với phân khúc nhà ở hình thành trong tương lai, rủi ro tín dụng vốn đã cao nay càng được chú ý hơn khi áp dụng quy định này.
Đối với ngân hàng, việc định giá, quản lý rủi ro và xử lý tài sản bảo đảm trong trường hợp khách hàng vỡ nợ luôn là thách thức. Theo quy định hiện hành, các khoản vay thế chấp bằng tài sản hình thành tương lai đã bị áp hệ số rủi ro tín dụng rất cao. Điều này cho thấy Ngân hàng Nhà nước cũng đánh giá khoản vay loại này “tiềm ẩn rủi ro cao”. Khi áp dụng hạn mức vay 50% cho nhà lần hai và 30% cho nhà lần ba trở lên, ngân hàng sẽ cho vay với tỷ lệ đòn bẩy thấp, có thể giảm phần nào rủi ro tín dụng trực tiếp trên các hợp đồng mới.
Tuy nhiên, rủi ro tín dụng tiềm tàng vẫn hiện hữu trên danh mục vay cũ và trong trường hợp thị trường hạ nhiệt. Nếu giá bất động sản giảm mạnh hoặc thanh khoản khan hiếm, giá trị tài sản đảm bảo (thậm chí nhà đã hoàn thành) cũng sẽ sụt giảm, đẩy tỷ lệ nợ xấu tiềm ẩn của ngân hàng lên cao.
Bên cạnh đó, khi thị trường bất động sản hạ nhiệt do khó tiếp cận tín dụng, các chủ đầu tư có thể gặp khó khăn huy động vốn và hoàn thiện dự án. Trường hợp chủ đầu tư chậm triển khai hoặc phá sản sẽ làm tăng rủi ro cho ngân hàng cho vay dự án. Nhiều ngân hàng thương mại đã thẩm định dự án khá nghiêm ngặt, nhưng trong tình huống thanh khoản thị trường khó khăn, áp lực nợ vay có thể tăng cao.
Về phía người vay, người mua căn nhà thứ hai trở lên nếu không được vay ngân hàng (hoặc chỉ vay với tỷ lệ rất thấp) phải sử dụng vốn tự có lớn hơn. Đối với nhiều nhà đầu tư nhỏ, điều này có thể tạo áp lực thanh khoản. Nếu dự án bị kéo dài hoặc chậm giao nhà, người vay vừa “mắc nợ” ngân hàng vừa không có tài sản để bán hoặc cho thuê.
Thực tế có không ít vụ tranh chấp cho thấy “người mua vay tiền, trả lãi nhưng dự án thì mãi chưa thành hình, không trả nợ nữa thì bị kiện”. Trong trường hợp xấu nhất – chủ đầu tư ngưng thi công – người mua có thể “mất cả chì lẫn chài”: vừa không lấy lại được tiền đã đóng, vừa phải trả nợ ngân hàng liên tục mà không có tài sản tương ứng.
Rủi ro này đặc biệt lớn với nhà đầu tư mua để cho thuê hoặc lướt sóng: họ thường trả lãi trong thời gian dài và kỳ vọng thu lời khi hoàn thành. Nếu thị trường đóng băng hoặc giá giảm, khoản vay mua nhà thứ hai có thể trở thành gánh nặng tài chính, dẫn đến vỡ nợ cá nhân.
Nhìn chung, việc siết hạn mức vay cho căn nhà thứ hai trở lên có thể giảm bớt một số rủi ro tín dụng trực tiếp cho ngân hàng (như hạn chế cho vay nhiều với các khách hàng đầu cơ). Song, chính sách này cũng đặt ra nhiều thách thức mới. Ngân hàng phải giải quyết các khoản vay hiện hữu với tài sản đảm bảo chưa hoàn thiện, trong khi nhà đầu tư có thể chịu áp lực tài chính lớn, dẫn đến rủi ro nợ xấu tiềm ẩn và tâm lý người mua yếu đi.
Ở cấp vĩ mô, kinh nghiệm quốc tế cho thấy việc kiểm soát rủi ro cần đồng bộ giải pháp (tăng nguồn cung nhà ở, minh bạch pháp lý, cơ chế giám sát tín dụng) để tránh trường hợp siết chặt tín dụng gây “đóng băng” thị trường như Trung Quốc. Một chính sách thận trọng, có lộ trình cụ thể và phối hợp với chính sách tài chính - thuế sẽ giúp giảm thiểu rủi ro cho cả ngân hàng và người vay trong phân khúc nhà ở hình thành trong tương lai.
(*) Phó Trưởng Khoa Luật – Học viện Ngân hàng
Nguồn: Siết hạn mức vay mua nhà: Giảm đầu cơ nhưng cần giải pháp đồng bộ
Tin liên quan
Cùng chuyên mục
Quy hoạch mới tái định hình bất động sản Hà Nội
Bất động sản 26/07/2026 11:00
Sửa Luật Kinh doanh Bất động sản: Tháo gỡ điểm nghẽn thể chế, đẩy mạnh phân cấp phân quyền
Bất động sản 25/07/2026 09:00
Thay đổi cách làm nhà ở xã hội: Từ nghĩa vụ phát triển đến kiến tạo cộng đồng
Bất động sản 24/07/2026 11:00
Thị trường căn hộ tại TP.HCM bước vào giai đoạn sàng lọc
Bất động sản 23/07/2026 13:00
Nguồn cung phục hồi, vì sao người mua nhà vẫn khó tìm sản phẩm phù hợp?
Bất động sản 22/07/2026 14:57
Lãi suất neo cao và cuộc tái cơ cấu trên thị trường BĐS
Bất động sản 21/07/2026 15:00
Các tin khác
Chung cư dẫn dắt thị trường, người mua sẵn sàng trả thêm 5-10% cho nhà ở gần hạ tầng
Bất động sản 21/07/2026 15:00
Chủ đầu tư "giảm giá kỹ thuật" kích cầu bất động sản
Bất động sản 21/07/2026 11:00
Quy hoạch TP HCM tầm nhìn 100 năm và bài học từ Seoul
Bất động sản 20/07/2026 11:00
VIRES: Điều gì sẽ quyết định giá trị bất động sản Vĩnh Long trong chu kỳ phát triển mới?
Bất động sản 19/07/2026 11:00
Hà Nội thêm 51.000 m2 mặt bằng bán lẻ, giá thuê bắt đầu phân hóa
Bất động sản 18/07/2026 17:00
Nhà ở xã hội bước vào giai đoạn tăng tốc thực thi
Bất động sản 18/07/2026 11:00
Nguồn cung chung cư Hà Nội lập kỷ lục, giá căn hộ mới neo cao
Bất động sản 17/07/2026 15:05
Nguồn cung nhà ở dịch chuyển theo hành lang phát triển mới
Bất động sản 17/07/2026 11:00
Thị trường căn hộ TP.HCM phân hóa mạnh, dòng tiền dịch chuyển về đô thị vệ tinh
Bất động sản 16/07/2026 15:00
Bộ Xây dựng bỏ đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn
Bất động sản 16/07/2026 13:00
Khi người mua không còn chạy theo "cơn sốt", thị trường bất động sản sẽ thay đổi ra sao?
Bất động sản 15/07/2026 17:00
Bất động sản hướng tới chu kỳ phát triển bền vững
Bất động sản 15/07/2026 13:00
3 kịch bản cho thị trường BĐS nửa cuối năm 2026
Bất động sản 14/07/2026 15:10
Giải pháp chính sách hiện thực hóa mô hình TOD
Bất động sản 14/07/2026 11:00
Bất động sản hết thời “mua đâu thắng đó”
Bất động sản 13/07/2026 11:00
Bất động sản công nghiệp phía Nam: Bước chuyển dịch chiến lược hướng đến công nghệ lõi
Bất động sản 12/07/2026 11:00
Điều chỉnh dự án Golden Hills City, tạo đà bứt phá
Bất động sản 11/07/2026 15:00
Thị trường bất động sản TP.HCM: Người mua không còn chạy theo kỳ vọng lướt sóng
Bất động sản 10/07/2026 17:00
Nỗ lực gỡ thẻ vàng thủy sản và khai thác nghề cá có trách nhiệm tại các vùng biển.
Video 11/02/2025 16:16
WORLDBANK DỰ BÁO KINH TẾ VIỆT NAM NĂM 2024 VÀ NĂM 2025 | NHỊP ĐẬP THỊ TRƯỜNG #62
Video 24/05/2024 15:33
Tọa đàm “Xúc tiến thương mại: Khơi thông đầu ra cho sản phẩm OCOP”
Video 20/11/2023 17:25
Trao yêu thương cho em
Video 10/10/2022 14:03
Kon Tum giải cứu nạn nhân bị lừa bán sang Campuchia
Video 10/10/2022 13:58

