Siết chặt kiểm soát dòng vốn để ngăn 'bong bóng' bất động sản bùng nổ

Bong bóng bất động sản có nguy cơ phình to

Hiện nay, mặc dù vốn vay chưa thực sự rẻ, nhưng lãi suất đã hạ nhiệt đáng kể so với trước và đang ở mức thấp nhất trong hai thập kỷ qua. Đồng thời, lãi suất tiết kiệm giảm và thị trường bất động sản có dấu hiệu phục hồi, tạo điều kiện cho làn sóng đầu cơ gia tăng.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), sau hai năm khó khăn do lãi suất cao và tín dụng bị thắt chặt, thị trường bất động sản đang trên đà phục hồi nhờ chính sách tiền tệ nới lỏng của Ngân hàng Nhà nước. Việc giảm lãi suất và đẩy mạnh dòng vốn vào nền kinh tế đã kích thích các nhà đầu tư quay lại với bất động sản.

Tuy nhiên, VARS cảnh báo rằng, đợt sốt đất hiện nay có sự can thiệp của các nhóm đầu cơ, dẫn đến nguy cơ sốt ảo. Một số cá nhân, tổ chức đang lợi dụng thông tin về điều chỉnh bảng giá đất và kế hoạch sáp nhập địa phương để đánh vào tâm lý đám đông, tạo hiệu ứng FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội) nhằm kích cầu mua bất động sản.

Xu hướng "săn" đất tại các khu vực có quy hoạch sáp nhập hoặc phát triển hạ tầng ngày càng rõ rệt. Ở những địa phương dự kiến sẽ trở thành trung tâm hành chính mới hoặc sáp nhập vào các tỉnh, thành phố lớn, giá đất liên tục biến động, thậm chí lập kỷ lục mới.

Từ đầu năm đến nay, thị trường bất động sản tại các tỉnh ven Hà Nội như Ninh Bình, Lạng Sơn, Bắc Giang, Hải Dương chứng kiến hoạt động giao dịch sôi động trở lại. Tại khu vực phía Nam, những nơi có dòng vốn đầu tư hạ tầng lớn như Bình Thạnh, Long An, Bình Dương cũng ghi nhận mức độ quan tâm gia tăng.

Trả lời báo chí, TS. Lê Duy Bình, Giám đốc Economica Việt Nam, nhận định rằng dòng tiền chảy mạnh vào bất động sản không hoàn toàn tiêu cực, bởi lĩnh vực này đóng vai trò quan trọng trong mục tiêu tăng trưởng kinh tế trên 8%. Tuy nhiên, ông cũng bày tỏ lo ngại về tình trạng vốn tập trung vào đầu cơ hơn là đầu tư thực sự.

“Theo đó, việc tái cấu trúc thị trường bất động sản là rất quan trọng. Nếu thị trường thiếu nguồn cung phù hợp, nhà đầu tư sẽ dễ rơi vào tâm lý đầu cơ", TS. Bình cảnh báo.

Thị trường bất động sản hiện có dấu hiệu nóng trở lại, tương tự giai đoạn trước khi xảy ra đổ vỡ trái phiếu Tân Hoàng Minh năm 2022. Tuy nhiên, đợt sốt lần này mang tính cục bộ, chỉ tập trung vào một số phân khúc nhất định. Các chuyên gia cảnh báo rằng một số loại hình bất động sản đầu cơ đang như “hòn than” cháy rực, liên tục được mua đi bán lại với giá ngày càng cao, tạo rủi ro lớn cho những người nắm giữ cuối cùng và có thể kéo theo hệ lụy cho nền kinh tế.

Lãnh đạo một ngân hàng thương mại cũng bày tỏ quan ngại rằng nếu bất động sản và vàng tiếp tục nóng như từ đầu năm đến nay, dòng tiền nhàn rỗi có thể rời khỏi hệ thống ngân hàng, gây khó khăn cho việc giảm lãi suất hỗ trợ nền kinh tế. Bên cạnh đó, giá nhà đất tăng quá cao sẽ làm chậm lại nhu cầu vay mua nhà ở thực.

TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, đánh giá rằng năm nay, thị trường bất động sản có triển vọng phục hồi tốt hơn so với năm trước. Tuy nhiên, mặt bằng giá vẫn ở mức cao và cần có giải pháp điều chỉnh để phù hợp hơn với sức mua của thị trường.

Nếu không nhanh chóng tái cấu trúc phân khúc thị trường bất động sản và siết chặt kiểm soát dòng vốn, thì "ngòi nổ" đầu cơ bất động sản có thể bùng phát trở lại

Người mua nhà có thể rơi vào nợ nần

Theo Ngân hàng Nhà nước, tín dụng bất động sản vẫn duy trì mức tăng trưởng tốt, cao hơn tốc độ chung của toàn ngành. Tuy nhiên, sự gia tăng chủ yếu tập trung vào lĩnh vực bất động sản kinh doanh (cho vay chủ đầu tư), trong khi tín dụng tiêu dùng bất động sản (cho vay cá nhân mua, sửa nhà) vẫn phục hồi chậm.

Mặc dù một số phân khúc thị trường bất động sản có dấu hiệu khởi sắc, nhưng giá nhà, giá đất tăng chóng mặt trong khi thu nhập tăng chậm khiến nhiều người mua nhà gặp khó khăn. Mức lãi suất vay thấp (3-5%/năm) chỉ áp dụng trong 3-6 tháng đầu, sau đó thả nổi ở mức 9-13%/năm, làm gia tăng nguy cơ rơi vào bẫy nợ.

Theo tính toán của VARS, một căn chung cư 60 m² tại Hà Nội hiện có giá khoảng 5 tỷ đồng. Nếu một hộ gia đình trẻ vay ngân hàng 2,5 tỷ đồng (tương đương 50% giá trị căn hộ) trong 20 năm, họ sẽ phải trả khoảng 30 triệu đồng/tháng. Để đảm bảo an toàn tài chính, thu nhập hàng tháng của hộ gia đình hoặc cá nhân mua nhà cần đạt tối thiểu 90 triệu đồng – một mức thu nhập ngoài tầm với của đa số người trẻ.

Nhiều chuyên gia đã đưa ra khuyến nghị người mua nhà cần cân nhắc kỹ về khả năng tài chính trước khi vay mua, tránh rơi vào tình trạng mất kiểm soát và áp lực nợ nần. Nếu không đủ khả năng chi trả, phương án thuê nhà thay vì mua nên được xem xét.

Ở góc độ ngân hàng, ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam, cảnh báo rằng tình trạng mua đất đầu cơ, mua đi bán lại để kiếm lời đang tạo ra rủi ro không chỉ cho nhà đầu tư và doanh nghiệp mà còn cho toàn bộ nền kinh tế. Nếu giá cả tiếp tục bị đẩy lên một cách phi thực tế mà không dựa trên giá trị thực, thị trường có nguy cơ mất thanh khoản trong tương lai.

Các chuyên gia nhận định, Chính phủ cần sớm triển khai các giải pháp hiệu quả để thúc đẩy phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ. Đồng thời, ngành ngân hàng nên tham mưu cho Chính phủ về các gói tín dụng ưu đãi với lãi suất cố định dài hạn dành cho người trẻ, có sự hỗ trợ từ ngân sách. Nếu không có chính sách phù hợp, giấc mơ sở hữu nhà vẫn sẽ là điều xa vời đối với phần lớn giới trẻ hiện nay.

Nguồn: Siết chặt kiểm soát dòng vốn để ngăn 'bong bóng' bất động sản bùng nổ