Rủi ro lớn dần khi lãi suất thả nổi vay mua nhà tăng cao

Lãi suất cho vay mua nhà tăng

Mặt bằng lãi suất vay mua nhà tại nhiều ngân hàng đang có xu hướng điều chỉnh tăng rõ rệt kể từ đầu tháng 8/2026.

Ở nhóm Big 4, mức tăng diễn ra khá đồng loạt. Vietcombank nâng biểu lãi suất từ 7,8% lên 9,8%/năm, VietinBank từ 7,6% lên 10,5%/năm - mức tăng mạnh nhất trong nhóm - còn Agribank nhích từ 6,6% lên 8,2%/năm. Riêng BIDV giữ khung lãi suất 9,2 - 9,7%/năm áp dụng cho 6 tháng đầu tiên, với điều kiện khoản vay có kỳ hạn tối thiểu 36 tháng.

Ở khối ngân hàng tư nhân, theo biểu lãi suất cơ sở mới áp dụng từ ngày 7/8 của VPBank, một số khoản vay có tài sản bảo đảm phục vụ mục đích mua bất động sản có thể chịu mức lãi suất cơ sở lên đến 12,7%/năm trước khi cộng thêm biên độ theo hợp đồng. Đây cũng là mức trần cao nhất mà ngân hàng này đưa ra cho phân khúc cho vay nhà ở.

Không chỉ dừng ở biểu lãi suất niêm yết của từng ngân hàng, các báo cáo nghiên cứu thị trường do Bộ Xây dựng tổng hợp cũng cho thấy bức tranh chung khi lãi suất vay bất động sản phổ biến hiện dao động khoảng 12 - 14%/năm, trong khi không ít khoản vay sau khi hết thời gian ưu đãi đã chuyển sang lãi suất thả nổi ở mức 13 - 15%/năm, cá biệt lên tới 15 - 16%/năm tại một số ngân hàng.

Trong một chương trình mới đây, bà Lương Bội San, Phụ trách Research nhóm Ngân hàng, Công ty Cổ phần Xếp hạng tín nhiệm S&I (S&I Ratings) nhận định, các khoản vay mua nhà trước đây thường được cố định lãi suất ưu đãi trong khoảng từ 6 đến 24 tháng (hoặc dài hơn lên tới 3 năm tùy gói). Khi hết thời gian ưu đãi này, khoản vay chuyển sang cơ chế lãi suất thả nổi ở mức rất cao, phổ biến từ 12% đến 15%, cao hơn khoảng 3% đến 5% so với mặt bằng năm 2025.

Bà San nhận định việc tái định giá lại các khoản vay mua nhà theo lãi suất thả nổi cao giúp lợi suất tài sản đầu ra của ngân hàng tăng trưởng tốt hơn chi phí vốn. Đây chính là một trong những động lực cốt lõi giúp cải thiện biên lãi thuần (NIM) và đem lại mức tăng trưởng lợi nhuận ấn tượng cho nhiều ngân hàng trong quý 2/2026, đặc biệt là những ngân hàng có thế mạnh cho vay bất động sản.

Đồng quan điểm, ông Đỗ Thanh Tùng, Trưởng phòng cao cấp Trung tâm Phân tích, Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) cho biết đa số các khoản vay mua nhà phát sinh từ năm 2024 đến nay thực tế đều đã chuyển sang giai đoạn áp dụng lãi suất thả nổi. Việc các ngân hàng bắt đầu tái định giá lại các khoản vay mua nhà theo cơ chế lãi suất thả nổi đã giúp cho lợi suất tài sản của ngân hàng tăng trưởng tốt hơn chi phí vốn trong nửa đầu năm.

Rủi ro nợ xấu

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng lưu ý, việc lãi suất cho vay hiện nay điều chỉnh mạnh và tăng lên mức khá cao sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến khả năng chi trả của khách hàng.

Lãi suất cho vay mua nhà tăng mạnh kéo theo nhu cầu vay mua nhà tại nhiều ngân hàng giảm mạnh. Trong báo cáo mới đây của SSI, trong quý II/2026, cho vay mua nhà chững lại trên toàn ngành, kể cả những ngân hàng có hạn mức tín dụng dồi dào như VPBank (tăng 2,4% so với quý trước), HDBank (đi ngang so với quý trước) và Techcombank (giảm 1,4% so với quý trước).

Mở rộng thêm vấn đề, đại diện VDSC cho hay, ảnh hưởng tiêu cực từ việc suy giảm khả năng chi trả của khách hàng đã bắt đầu lộ diện rõ nét thông qua chỉ báo nợ nhóm 2 (nợ cần chú ý – khoản nợ quá hạn dưới 90 ngày) liên tục tăng trưởng khá bền bỉ trong nhiều quý qua.

Xu hướng tăng đều của nợ nhóm 2 phản ánh việc một lượng lớn khách hàng bắt đầu không thể xoay xở dòng tiền kịp thời để trả nợ đúng hạn dưới áp lực của mức lãi suất cho vay đang neo ở vùng quá cao. Đây là chỉ báo sớm cho thấy chất lượng tài sản thực tế của ngân hàng đang suy yếu.

Bên cạnh đó, áp lực nợ xấu tăng từ lãi suất thả nổi tăng còn được thể hiện qua sự phân hóa nợ xấu. Trong thời gian qua, nợ xấu tập trung chủ yếu ở các ngân hàng thiên về bán lẻ và cho vay cá nhân. Ngược lại, các ngân hàng tập trung cho vay doanh nghiệp lớn ghi nhận chất lượng nợ ổn định hơn.

Trước thực trạng trên, các ngân hàng cũng đang đẩy mạnh cho vay thêm các mảng khác. Tại Hội nghị nhà đầu tư mới đây, ban lãnh đạo VietinBank nhận định khả năng tăng trưởng của mảng tiêu dùng bất động sản (bao gồm cho vay mua nhà) trong 6 tháng cuối năm sẽ phụ thuộc hoàn toàn vào nhu cầu thực tế và khả năng hấp thụ của thị trường. Trong thời gian tới, định hướng bán lẻ của ngân hàng sẽ tập trung ưu tiên nguồn lực cho mảng sản xuất kinh doanh (thế mạnh truyền thống) và các sản phẩm tiêu dùng khác ngoài bất động sản.

Nguồn:Rủi ro lớn dần khi lãi suất thả nổi vay mua nhà tăng cao