Quỹ nhà ở quốc gia: Thiết lập mô hình bền vững, đa nguồn lực

Các chính sách hỗ trợ phát triển nhà ở hiện nay mới dừng lại ở mức “chương trình”, triển khai trong một khoảng thời gian nhất định, thiếu tính liên tục, thiếu bền vững. (Người dân chờ bốc thăm suất mua nhà tại dự án NƠXH NHS Trung Văn, Hà Nội)

Trong cuộc họp với Ban Chính sách, chiến lược Trung ương vào cuối tháng 2, Tổng Bí thư Tô Lâm đã nhắc tới việc thành lập "Quỹ nhà ở quốc gia" nhằm phát triển nhà giá rẻ tại các đô thị lớn. Đầu tháng 3, Thủ tướng Phạm Minh Chính cũng yêu cầu Bộ Tài chính hoàn thành lập quỹ này để huy động nguồn lực phát triển nhà ở xã hội. Vừa qua, Chính phủ đã có tờ trình Dự thảo Nghị quyết thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội.

Gợi ý cho Việt Nam

Trên thế giới, một số quốc gia như Hàn Quốc, Singapore, Pháp đã thành công với mô hình quỹ nhà ở. Trong đó, có thể chỉ ra 5 đặc điểm chính.

Thứ nhất, Chính phủ phải đóng vai trò tạo lập và quản lý Quỹ, giao cho một cơ quan thuộc Chính phủ vận hành; dẫn dắt, định hướng, quy định cách thức hoạt động của Quỹ (tạo lập nguồn vốn hoạt động, quy chế hoạt động, phân bổ nguồn vốn, đối tượng hỗ trợ...).

Thứ hai, vai trò của Quỹ là hỗ trợ nguồn lực tài chính (thông qua cho vay, bảo lãnh, giúp tiếp cận nhà ở với giá rẻ cho: xây dựng các dự án nhà ở giá phải chăng; thuê/mua nhà ở của người dân có nhu cầu; chi phí xây dựng hạ tầng...).

Thứ ba, nguồn vốn hoạt động đến từ 2 nguồn chính: vốn ngân sách Nhà nước với vai trò là "vốn mồi", là nguồn vốn ban đầu; từ các chủ thể được hưởng lợi từ hoạt động của Quỹ (doanh nghiệp bất động sản, người dân có nhu cầu mua nhà ở...).

Thứ tư, loại hình nhà ở được hỗ trợ là nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phải chăng (nếu đáp ứng một số tiêu chí nhất định). Xét theo mục đích sử dụng, Quỹ tài trợ cho cả nhà ở để bán và nhà ở cho thuê.

Thứ năm, đối tượng được hỗ trợ. Về phía cung, hỗ trợ các doanh nghiệp đầu tư xây dựng các dự án nhà ở (nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá phải chăng), gồm cả các doanh nghiệp do Nhà nước thành lập và doanh nghiệp tư nhân; về phía cầu, hỗ trợ người dân có nhu cầu mua/thuê nhà ở xã hội, nhà ở giá phải chăng (tập trung vào người yếu thế trong xã hội (thu nhập thấp...); người trẻ tuổi (mới tốt nghiệp, dưới 35 tuổi, độc thân, vợ chồng mới kết hôn...); người chưa có nhà ở...

Việt Nam chưa có quỹ chuyên biệt để hỗ trợ phát triển nhà ở cấp quốc gia. Ở cấp địa phương, theo Bộ Xây dựng, một số quỹ đầu tư phát triển địa phương có triển khai đầu tư xây dựng, cho vay phát triển nhà ở xã hội như Quỹ phát triển nhà ở TP HCM và có 4 quỹ hoạt động đầu tư trực tiếp nhà ở xã hội (Lào Cai, Thái Bình, Hà Tĩnh, Đăk Lăk), nhưng còn gặp nhiều khó khăn do không được bổ sung vốn.

Các chính sách hỗ trợ phát triển nhà ở mới dừng lại ở mức “chương trình”, triển khai trong một khoảng thời gian nhất định, thiếu tính liên tục, thiếu bền vững.

Huy động đa nguồn lực

Do vậy, Nhà nước cần khẳng định vai trò dẫn dắt, kiến tạo trong mọi hoạt động của Quỹ như tạo lập nguồn vốn, định hướng hoạt động, quản lý Quỹ.

Về phạm vi của Quỹ nên giữ nguyên như Dự thảo (cả nhà ở xã hội và nhà giá rẻ), không nên thu hẹp phạm vi như ban đầu (chỉ có nhà ở xã hội).

Về đối tượng Quản lý quỹ nên xem xét giao cho một Bộ chủ trì việc quản lý và sử dụng Quỹ (có thể là Bộ Tài chính hoặc Bộ Xây dựng) và Chính phủ đóng vai trò giám sát, kiểm tra hoạt động quỹ hoặc ủy thác cho một cơ quan có tính độc lập tương đối.

Về tạo lập nguồn vốn cho Quỹ, nên xem xét bổ sung 2 nội dung gồm: Làm rõ 1 số nguồn vốn tại Dự thảo như ngân sách nhà nước, đóng góp tự nguyện, đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội, nguồn từ bán tài sản công, nguồn khác.

Đồng thời, nên bổ sung 2 nguồn vốn khác là đóng góp từ đối tượng thụ hưởng lợi chính sách và từ hoạt động có thu của Quỹ tương tự như Singapore, Hàn Quốc.

Cách thức hoạt động của Quỹ nên theo mô hình “có thu - có chi”, không vì lợi nhuận nhưng đảm bảo thu hồi vốn, bù đắp chi phí. Cấu trúc nguồn vốn, có thể là 30-35% từ ngân sách nhà nước và từ hoạt động của Quỹ, 40% từ đóng góp của người thụ hưởng và doanh nghiệp, 20% từ thu tiền giá trị tương đương quỹ đất nhà ở xã hội, 5-10% từ các nguồn khác (bán tài sản công…).

Về đối tượng hỗ trợ, có thể sử dụng Quỹ để hỗ trợ chi phí giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng để đấu nối với dự án (nếu địa phương không đủ chi phí) và sau đó, địa phương sẽ giao lại quỹ đất sạch cho doanh nghiệp như Dự thảo. Cần có cả người thu nhập thấp theo mức quy định tại Luật thuế TNCN hoặc 1 mức cụ thể. Về cơ cấu cho vay/ bảo lãnh: có thể 40% cho doanh nghiệp và 60% cho người mua nhà/sửa nhà.

Về hình thức hỗ trợ, nên đa dạng hóa các hình thức hỗ trợ tài chính của Quỹ như cấp bù lãi suất cho các ngân hàng được lựa chọn cho vay, bảo lãnh doanh nghiệp bất động sản, người dân có nhu cầu vay vốn (có thể thu phí); cho vay trực tiếp; đầu tư xây dựng, giải phóng mặt bằng các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp.

Về điều kiện cho vay, lãi suất cho vay nên cố định trong toàn bộ thời gian vay hoặc quy định bằng 50-60% lãi suất bình quân thị trường; thời gian cho vay: cân nhắc dài hơn so với quy định hiện hành tại Nghị định số 100/2024/NĐ-CP để giảm áp lực tài chính đối với doanh nghiệp, người dân; trường hợp cho vay qua ngân hàng thương mại thì cần có cơ chế, quy trình rõ ràng, có cấp bù lãi suất và nên quyết toán theo nửa năm để tạo động lực triển khai.

Nguồn: Quỹ nhà ở quốc gia: Thiết lập mô hình bền vững, đa nguồn lực