Quá sớm để đánh giá tác động thực tế chính sách thuế quan tới thị trường bất động sản

Theo báo cáo của Cục Thống kê (Bộ Tài chính), trong ba tháng đầu năm 2025, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đổ vào lĩnh vực bất động sản đã tăng 46% so với cùng kỳ năm ngoái, đạt gần 2,4 tỷ USD. Hoạt động đấu giá đất, mở rộng quỹ đất và các dự án đầu tư công cũng được các địa phương lớn như Hà Nội, TP HCM, Bình Dương, Đồng Nai và Bà Rịa – Vũng Tàu đẩy mạnh triển khai.

Cùng với đó, các thương vụ mua bán – sáp nhập (M&A) vẫn diễn ra sôi động cho thấy niềm tin của nhà đầu tư vào tiềm năng dài hạn của thị trường.

Tuy nhiên, thị trường cũng phải đón nhận thông tin bất ngờ khi Mỹ công bố mức thuế đối ứng lên đến 46% đối với một số mặt hàng xuất khẩu từ Việt Nam. Dù quyết định này đã được tạm hoãn trong vòng 90 ngày kể từ ngày 10/4 để đàm phán song phương, nhưng vẫn tạo nên tâm lý dè chừng trên thị trường.

Tác động phân hóa theo từng phân khúc

Ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định: “Hiện còn quá sớm để đánh giá chính xác tác động thực tế của chính sách thuế này đến thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc khu công nghiệp. Lý do là thị trường vẫn đang biến động liên tục, và các doanh nghiệp sản xuất cũng khó có thể nhanh chóng dịch chuyển nhà máy hay chuỗi cung ứng sang quốc gia khác do chi phí và ràng buộc pháp lý”.

Chuyên gia phân tích của Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) cho biết, tác động của chính sách thuế không trực tiếp ảnh hưởng đến bất động sản, nhưng có thể gián tiếp thông qua các kênh như dòng vốn FDI, sản xuất, nhân sự và tâm lý đầu tư.

Tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP HCM, phân khúc cao cấp có thể sẽ chậm lại do ảnh hưởng đến thu nhập và tâm lý người mua, trong khi trung cấp và bình dân vẫn giữ mức độ hấp thụ tốt nhờ lãi suất thấp. Ở các thành phố vệ tinh, thị trường vẫn được hỗ trợ bởi hạ tầng kết nối và chính sách giãn dân.

Phân khúc bất động sản khu công nghiệp được dự báo sẽ chịu ảnh hưởng mạnh nhất. Nếu các doanh nghiệp FDI có tỷ trọng xuất khẩu lớn sang Mỹ rút khỏi Việt Nam, nhu cầu lao động sẽ giảm, kéo theo cả nhu cầu nhà ở, văn phòng và dịch vụ liên quan trong khu vực.

Với phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, các chuyên gia cho rằng trong ngắn hạn sẽ không chịu ảnh hưởng lớn, nhưng dài hạn có thể chịu tác động nếu kinh tế toàn cầu tăng trưởng chậm lại do căng thẳng thương mại.

Ngoài ra, bất động sản văn phòng cũng có thể bị ảnh hưởng nếu các doanh nghiệp FDI thu hẹp quy mô hoạt động, đặc biệt là đối với phân khúc văn phòng hạng A và các sản phẩm nhà ở dành cho chuyên gia nước ngoài.

Báo cáo của MBS Research cũng đồng quan điểm khi dự báo nhóm bất động sản khu công nghiệp là một trong những nhóm ngành chịu tác động tiêu cực rõ nét nhất. Việc dịch chuyển khâu sản xuất, hoàn thiện sản phẩm sang các nước có mức thuế thấp hơn như Ấn Độ, Indonesia có thể khiến nhu cầu thuê đất khu công nghiệp tại Việt Nam sụt giảm.

Chờ đợi kịch bản tích cực từ đàm phán

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), việc áp thuế đối ứng nếu xảy ra sẽ là một thách thức lớn, nhất là với phân khúc công nghiệp – vốn được xem là “ngôi sao hy vọng” của toàn ngành.

Ngoài ra, VARS cho biết các doanh nghiệp FDI hiện đang hấp thụ một phần tương đối lớn diện tích văn phòng cho thuê (chủ yếu là hạng A). Nếu quy mô hoạt động của các doanh nghiệp này bị thu hẹp, chắc chắn nhu cầu về văn phòng giảm, khiến tỷ lệ hấp thụ phân khúc này giảm.

Cùng với đó, bất động sản nhà ở hướng đến đối tượng khách hàng là các chuyên gia nước ngoài, cũng sẽ bị ảnh hưởng. Do nhu cầu có xu hướng giảm nên giá bán/giá cho thuê sẽ được điều chỉnh. Tỷ lệ hấp thụ cũng sẽ có xu hướng giảm.

Với các phân khúc khác, tuy có chịu ảnh hưởng từ thách thức chung của nền kinh tế, xong VARS nhận định mức ảnh hưởng không nhiều và trực diện như ba phân khúc trên.

"Chúng ta vẫn đang chờ đợi một kết quả đàm phán hài hòa lợi ích giữa hai bên. Đây sẽ là kịch bản tốt nhất, giúp bình ổn mọi vấn đề, tránh gây "sốc nhiệt" tạm thời với nền kinh tế Việt Nam. Tuy nhiên, kể cả khi kịch bản đó không xảy ra, cũng không nên hoang mang, lo lắng thái quá, bởi từng bước đi của Chính phủ cho thấy sự chủ động ứng biến trong mọi tình huống", chuyên gia VARS nói.

Nguồn: Quá sớm để đánh giá tác động thực tế chính sách thuế quan tới thị trường bất động sản