Nên đấu thầu thay vì đấu giá quyền sử dụng đất

GS-TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường

Đấu giá và đấu thầu đều có ưu điểm riêng. Vì sao ông lại cho rằng, khi triển khai Luật Đất đai, nên đấu thầu dự án có SDĐ, thay vì đấu giá quyền SDĐ?

Dự thảo Luật Đất đai được Quốc hội thảo luận (ngày 3/11) quy định cụ thể 9 trường hợp giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá, đấu thầu như giao đất không thu tiền SDĐ; đất giao sử dụng vào mục đích hoạt động khoáng sản; giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu tại nông thôn và thị trấn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn, mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở... Ngoài các trường hợp này, khi tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, bắt buộc phải tham gia đấu thầu hoặc đấu giá. Như vậy, đất đai được đấu thầu hoặc đấu giá rất lớn.

Đấu giá quyền SDĐ hoặc đấu thầu dự án có SDĐ có những ưu điểm riêng, nhưng tôi cho rằng, nên tập trung đấu thầu thay vì đấu giá. Đấu giá có ưu điểm là ngân sách nhà nước thu được tối đa số tiền có thể có được. Số tiền này thuộc ngân sách địa phương, được dùng để đầu tư phát triển. Nhiều địa phương nhờ tiền từ đấu giá đất đã đẩy mạnh đầu tư hạ tầng kinh tế - xã hội. Nhưng đấu giá quyền SDĐ về bản chất là bán đất, cho thuê đất có thời hạn, ngân sách chỉ thu được một lần, sau đó thì lấy gì mà bán, ngân sách địa phương trông chờ vào đâu để tiếp tục đầu tư phát triển, nên phải hạn chế đấu giá.

Nguồn thu từ đấu giá đất chiếm tỷ trọng khá lớn trong ngân sách của nhiều địa phương, vì vậy, nếu hạn chế đấu giá, chắc chắn, lãnh đạo địa phương không vui vẻ gì?

Ai làm lãnh đạo địa phương cũng muốn để lại “dấu ấn”, đó là năm nào ngân sách địa phương cũng “rủng rỉnh”, có tiền để xây dựng các công trình, dự án như đường giao thông, trường học, cơ sở y tế… phục vụ phát triển kinh tế - xã hội.

Mong muốn này là chính đáng, nhưng hoạt động sản xuất, kinh doanh của địa phương chỉ có hạn, thu ngân sách phần nhiều là không đủ chi, năm nào cũng phải nhận cân đối từ ngân sách Trung ương thì làm gì có tiền để đầu tư, vì vậy, cách dễ nhất là đấu giá quyền SDĐ. Nhưng nhiệm kỳ này “bán” hoặc cho thuê hết rồi, các nhiệm kỳ sau lấy gì mà bán, mà cho thuê nữa. Hậu quả là các công trình, dự án phục vụ dân sinh đã làm từ những nhiệm kỳ trước không có tiền để duy tu, bảo dưỡng.

Ngoài ra, còn hạn chế nào nữa, thưa ông?

Thực tế cho thấy, đấu giá quyền SDĐ làm méo mó thị trường bất động sản. Một khu đất nào đó đem ra đấu giá, nhiều người muốn được giao, được thuê, nên trả giá gấp nhiều lần giá đang giao dịch trên thị trường. Ngân sách địa phương có cái lợi là thu được tối đa tiền đất đem đấu giá, nhưng giá những khu đất xung quanh sẽ tự động nhảy lên, khiến các tổ chức, cá nhân, doanh nghiệp không thể tiếp cận được với mức giá bình thường của thị trường.

Khi giá đất, giá mặt bằng tăng không theo quy luật của thị trường sẽ khiến chi phí sản xuất, kinh doanh tăng, người tiêu dùng phải trả chi phí cao hơn. Thu nhập của tổ chức, cá nhân kinh doanh cũng bị giảm do giá thuê mặt bằng cao, dẫn đến thu ngân sách bị giảm.

Nhiều doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân bỏ giá “trên trời”, gấp rất nhiều lần giá đất giao dịch trên thị trường. Sau khi trúng đấu giá thì bỏ cọc, đã gây ra hệ lụy vô cùng lớn, trong đó vụ Tân Hoàng Minh bỏ cọc lô đất đấu giá 2,45 tỷ đồng/m2 ở Thủ Thiêm là ví dụ điển hình.

Tại sao ông muốn việc giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu thầu dự án có SDĐ?

Nếu như đấu giá, ai trả giá cao sẽ thắng, cái được và cái mất như tôi đã phân tích ở trên. Còn khi thực hiện đấu thầu thì “tiền không phải là tất cả”. Trước khi đấu thầu dự án SDĐ nào đó, cơ quan hữu quan sẽ phân tích toàn diện lợi ích kinh tế - xã hội, môi trường, lợi ích của người dân, doanh nghiệp, Nhà nước đạt được sau khi đấu thầu việc giao đất, cho thuê đất.

Đấu thầu thì giá không phải là yếu tố quyết định việc lựa chọn người trúng thầu, mà có sự kết hợp giữa giá đất trúng đấu thầu với lợi ích kinh tế - xã hội, môi trường, Nhà nước, người dân vùng dự án. Giá đất trúng thầu chỉ là một trong nhiều yếu tố để xem xét, khác với đấu giá, khi giá là yếu tố duy nhất quyết định người thắng kẻ bại.

Thưa ông, có nên giao Chính phủ quy định chi tiết, cụ thể đấu thầu dự án có SDĐ như đấu giá không?

Tất nhiên là có, nhưng phải luật hóa một số quy định như đất được lựa chọn để thực hiện đấu thầu phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch SDĐ; thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng theo quy định của Luật Đất đai; khu đất thực hiện đấu thầu đã có quy hoạch chi tiết 1/500; mục đích SDĐ theo quy hoạch có giá trị quyền SDĐ cao hơn giá trị SDĐ theo mục đích sử dụng đất hiện trạng.

Ngoài ra, cũng phải luật hóa tiêu chí, điều kiện về đấu thầu như dự án có quy mô diện tích từ 100 ha trở lên; dự án có yêu cầu về động lực lan tỏa về phát triển kinh tế - xã hội, yêu cầu về điểm nhấn kiến trúc, phát triển đô thị; khu đất chưa được đầu tư hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, không phải là khu dân cư tập trung; dự án đáp ứng hiệu quả tổng hợp về SDĐ, phát triển kinh tế - xã hội và bảo vệ môi trường; nhà đầu tư có năng lực về tài chính, có kinh nghiệm triển khai dự án và cam kết về tiến độ hoàn thành dự án với thời gian ngắn nhất.

Nguồn: Nên đấu thầu thay vì đấu giá quyền sử dụng đất