Kiểm soát giá bất động sản - Đâu là giải pháp “đúng và trúng”?

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS).

Cần nghiên cứu kỹ

Thứ nhất, việc thành lập trung tâm giao dịch bất động sản do Nhà nước quản lý là một bước đi quan trọng nhằm tạo ra đầu mối kết nối và kiểm soát dữ liệu. Trung tâm hướng đến việc tích hợp thông tin từ nhiều lĩnh vực khác nhau như đất đai, quy hoạch, xây dựng, tài chính, thuế, ngân hàng và chủ sở hữu. Theo đó, trước khi bất động sản được đưa vào giao dịch, tất cả các dữ liệu liên quan sẽ được tích hợp và định danh tại trung tâm. Điều này đảm bảo tính pháp lý minh bạch, giúp người dân giao dịch thuận tiện hơn, đồng thời Nhà nước kiểm soát được toàn bộ biến động trên thị trường bất động sản, từ giá cả, lịch sử giao dịch đến các yếu tố pháp lý. Trung tâm này không thay thế chức năng của các cơ quan khác mà chỉ đóng vai trò kết nối, xử lý dữ liệu trên nền tảng số. Đây là mô hình đã được triển khai thành công ở nhiều quốc gia phát triển, và rất thành công.

Thứ hai, đối với việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý, việc phát triển nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phù hợp là một trong những giải pháp quan trọng để tăng nguồn cung, qua đó giúp giảm áp lực cung cầu và kiểm soát đà tăng giá bất động sản. Do đó, chính quyền địa phương cần vào cuộc mạnh mẽ hơn, từ việc quy hoạch quỹ đất đến hỗ trợ doanh nghiệp phát triển các dự án nhà ở phù hợp với nhu cầu thực tế. Đây là giải pháp rất đúng và trúng, cần được sớm triển khai quyết liệt.

Thứ ba, về vấn đề tín dụng, đây là công cụ quan trọng để điều tiết thị trường, đặc biệt trong việc ngăn chặn tình trạng đầu cơ, thổi giá và giao dịch bất động sản không lành mạnh. Tuy nhiên, chính sách kiểm soát tín dụng, các cơ quan quản lý nhà nước cần phân biệt rõ ràng giữa các nhóm đối tượng đầu cơ và các nhóm có nhu cầu thực. Nếu không làm tốt, việc siết tín dụng có thể vô tình gây khó khăn cho những người dân có nhu cầu chính đáng, như mua nhà để ở, tích lũy cho con cháu, hoặc để kinh doanh. Người Việt Nam luôn có thói quen tích lũy để mua nhà cho con cháu hoặc đầu tư kinh doanh. Đây là nhu cầu hợp pháp và cần được khuyến khích.

Ví dụ, một người mua nhà để cho thuê hoặc mở cửa hàng cũng là cách họ góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở trên thị trường. Nếu đánh đồng nhóm nhu cầu thực với nhóm đầu cơ, thị trường sẽ bị ảnh hưởng tiêu cực, làm giảm sức cầu và gây khó khăn cho các nhà đầu tư. Do đó, việc siết tín dụng hoặc áp dụng thuế không nên áp dụng đại trà mà cần nhắm đúng vào các đối tượng đầu cơ thông qua các biện pháp kỹ thuật. Nếu không, thị trường sẽ mất cân đối, ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp và sức khỏe chung của nền kinh tế.

Hạn chế tín dụng cho đối tượng mua nhà thứ hai trở lên sẽ tác động trực tới nguồn cung.

Việc hạn chế tín dụng cho đối tượng mua nhà thứ hai trở lên còn tác động trực tiếp gây hạn chế cầu từ đó tác động tới nguồn cung bởi sụt giảm lượng tiêu thụ, doanh nghiệp giảm doanh thu. Khi đó, chủ đầu tư sẽ phải điều chỉnh giảm nguồn cung, hệ lụy có thể làm giá nhà tiếp tục leo thang, tác động ngược với mục tiêu ban đầu.

Bài học từ Trung Quốc là minh chứng rõ ràng. Siết tín dụng không làm giá nhà giảm mà còn khiến nền kinh tế lao dốc, doanh nghiệp phá sản hàng loạt. Khi dòng vốn bị nghẽn, thị trường sẽ đóng băng, doanh nghiệp sẽ rơi vào khó khăn, còn người dân thì càng khó tiếp cận nhà ở.

Giải quyết “gốc” thay vì “xén ngọn”

Nếu muốn đạt được cái lợi dài hạn, chúng ta cần phải tìm ra nguyên nhân gốc rễ của vấn đề để xử lý một cách trực diện chứ không chỉ ưu tiên các giải pháp “phần ngọn”. Căn nguyên giá nhà leo thang nằm ở cấu trúc nguồn cung và chi phí đầu vào, chứ không chỉ ở vốn vay. Thủ tục pháp lý khó khăn, tiền sử dụng đất cao,… mới chính là “nút thắt cổ chai” khiến giá bị đội lên.

Vì thế, trước hết và ưu tiên, cần thực hiện các giải pháp để xử lý các nguyên nhân chính yếu, tiếp theo đó là cần áp dụng đồng bộ nhiều giải pháp. Thậm chí, nếu không chuẩn thì biện pháp như trên có thể sẽ tạo hiệu ứng ngược gây hệ lụy. Dòng tiền không vận động theo đúng quy luật thị trường sẽ làm kinh tế chậm lại.

Giải pháp đúng đắn là không làm ảnh hưởng tới cầu, mà là giải pháp tăng cung. Muốn vậy, Nhà nước cần tháo gỡ pháp lý, đẩy nhanh phê duyệt dự án, giảm gánh nặng chi phí. Khi doanh nghiệp có thể đưa nhiều sản phẩm ra thị trường, cạnh tranh tự nhiên sẽ kéo giá xuống.

Thị trường cần một sự điều hành đồng bộ, phù hợp quy luật. Chúng ta phải hướng đến một thị trường minh bạch, có dữ liệu quản lý đầy đủ, nơi đầu cơ bị hạn chế tự nhiên bằng cơ chế cạnh tranh, chứ không phải bằng cách hạn chế quyền tiếp cận nhà ở.

Người dân mong có cơ hội sở hữu ngôi nhà của mình, doanh nghiệp mong có môi trường minh bạch để phát triển. Nếu chính sách đi đúng hướng, thị trường bất động sản sẽ ngày càng chứng tỏ là động lực quan trọng giúp tăng trưởng cho cả nền kinh tế.

Nguồn: Kiểm soát giá bất động sản - Đâu là giải pháp “đúng và trúng”?