Hạ tầng kết nối đang tái định hình bản đồ giá trị bất động sản phía Nam

Theo Savills, khi thời gian di chuyển được rút ngắn và các hành lang kinh tế được mở rộng, khả năng kết nối đang dần trở thành yếu tố quan trọng quyết định sức hấp dẫn và giá trị dài hạn của bất động sản.

FDI tạo thêm lực đẩy cho bất động sản công nghiệp

Trong nhiều năm, vị trí gần trung tâm thường được xem là một trong những yếu tố quan trọng nhất quyết định giá trị bất động sản. Tuy nhiên, sự phát triển nhanh của hệ thống hạ tầng giao thông đang làm thay đổi cách nhìn này.

Theo Savills, trong giai đoạn 2026-2030, TP Hồ Chí Minh xác định khoảng 250 dự án đầu tư trọng điểm nhằm thúc đẩy tăng trưởng, tăng cường liên kết vùng và phát triển thành trung tâm dịch vụ công nghệ cao, đổi mới sáng tạo của cả nước.

Cùng với đó, các dự án Vành đai 3, Vành đai 4, Metro số 2, tuyến đường sắt kết nối trung tâm TP Hồ Chí Minh với Cần Giờ và hệ thống hạ tầng liên kết với sân bay quốc tế Long Thành đang từng bước được triển khai.

Những công trình này không chỉ đơn thuần giúp giảm thời gian đi lại. Theo Savills, tác động lớn hơn nằm ở khả năng thay đổi cấu trúc đô thị, mở rộng không gian phát triển và phân bổ lại giá trị bất động sản.

Ông Neil MacGregor, Tổng Giám đốc Savills Việt Nam.

Ông Neil MacGregor, Tổng Giám đốc Savills Việt Nam nhận định, trong nhiều năm bất động sản có giá trị cao thường tập trung tại khu vực trung tâm. Tuy nhiên, xu hướng đang thay đổi khi những bất động sản có khả năng kết nối tốt có thể trở thành các tài sản giá trị nhất.

Điều này đồng nghĩa tiêu chí đánh giá một dự án bất động sản không còn chỉ xoay quanh khoảng cách địa lý đến trung tâm thành phố. Khả năng tiếp cận các trung tâm việc làm, khu công nghiệp, logistics, dịch vụ, sân bay và các hành lang kinh tế ngày càng có ý nghĩa lớn hơn.

Khi mạng lưới giao thông được hoàn thiện, các khu vực trước đây được xem là xa trung tâm có thể rút ngắn đáng kể khoảng cách về thời gian di chuyển. Đây chính là cơ sở để hình thành những cực đô thị, thương mại và dịch vụ mới.

Savills cho rằng, xu hướng này sẽ mở ra dư địa phát triển cho các khu đô thị mới, trung tâm logistics, hành lang công nghiệp và các điểm đến thương mại bên ngoài khu vực trung tâm truyền thống.

Bên cạnh hạ tầng, dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) tiếp tục được xem là một động lực quan trọng đối với nền kinh tế cũng như thị trường bất động sản.

FDI tạo thêm lực đẩy cho bất động sản công nghiệp.

Theo Savills, trong nửa đầu năm 2026, vốn FDI đăng ký đạt khoảng 28,4 tỷ USD. Khu vực phía Bắc chiếm khoảng 64% tổng dòng vốn, trong khi ngành sản xuất tiếp tục dẫn đầu với khoảng 65% tổng FDI đăng ký. Bất động sản chiếm khoảng 19%. Hàn Quốc trở thành quốc gia có lượng vốn đầu tư lớn nhất trong giai đoạn này.

Dòng vốn này không chỉ tạo ra nhu cầu đối với đất công nghiệp, nhà xưởng hay kho vận. Khi doanh nghiệp nước ngoài mở rộng hoạt động sản xuất, nhu cầu về lao động, nhà ở, văn phòng, bán lẻ, khách sạn và căn hộ dịch vụ cũng gia tăng theo.

Theo ông Neil MacGregor, sự dịch chuyển của các doanh nghiệp trong chuỗi cung ứng đi theo các nhà sản xuất lớn đến Việt Nam đang góp phần củng cố nền tảng sản xuất và nâng sức hấp dẫn của Việt Nam đối với các nhà đầu tư quốc tế trong dài hạn.

Đáng chú ý, bất động sản công nghiệp đang là phân khúc thể hiện rõ nhất tác động cộng hưởng giữa FDI và hạ tầng giao thông.

Savills ghi nhận tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp trên cả nước đạt khoảng 90%, trong khi giá đất công nghiệp trung bình đã tiến gần mức 5 triệu đồng/m² và được dự báo tiếp tục tăng tại những địa phương có lợi thế về kết nối.

Đối với phân khúc nhà kho và nhà xưởng xây sẵn, tỷ lệ lấp đầy cũng đạt khoảng 90%, với tổng nguồn cung trên toàn quốc tiệm cận 20 triệu m². Trong đó, khu vực phía Nam chiếm khoảng 57% tổng nguồn cung.

Những con số này cho thấy hạ tầng và sản xuất đang hình thành một mối liên kết ngày càng chặt chẽ. Một khu vực có khả năng kết nối thuận lợi với cảng biển, sân bay, đường vành đai và các trung tâm tiêu dùng sẽ có nhiều lợi thế hơn trong thu hút doanh nghiệp.

Khi doanh nghiệp dịch chuyển, nhu cầu bất động sản cũng dịch chuyển theo. Đây là yếu tố có thể tạo ra sự thay đổi đáng kể về giá trị đất đai và bất động sản tại những khu vực nằm trên các hành lang phát triển mới.

Chi phí vốn vẫn là lực cản

Dù triển vọng dài hạn được đánh giá tích cực, thị trường bất động sản vẫn đối mặt với áp lực từ chi phí vốn. Theo Savills, hoạt động sản xuất, tiêu dùng và đầu tư đang tiếp tục hỗ trợ tăng trưởng kinh tế. Chỉ số PMI đạt 51,8 điểm, trong khi doanh số bán lẻ tăng khoảng 7% trong nửa đầu năm.

Tuy nhiên, mặt bằng lãi suất tăng đang tạo thêm áp lực lên thị trường. Lãi suất tiền gửi kỳ hạn 12 tháng đã tăng đáng kể, trong khi lãi suất vay mua nhà phổ biến có thể lên tới 13%.

Chi phí vốn cao không chỉ tác động đến khả năng tiếp cận tín dụng của người mua nhà mà còn ảnh hưởng đến kế hoạch triển khai dự án của các chủ đầu tư.

Theo Savills, nhu cầu đầu tư và nhu cầu thuê vẫn duy trì tích cực, nhưng chi phí vốn cao đang tác động đến khả năng triển khai dự án mới cũng như tâm lý của người mua nhà.

Hạ tầng kết nối đang tái định hình bản đồ giá trị bất động sản phía Nam.

Trong bối cảnh đó, yếu tố hạ tầng càng trở nên quan trọng đối với quyết định đầu tư dài hạn. Khi dòng tiền được đặt trong môi trường chi phí vốn cao, nhà đầu tư có xu hướng quan tâm nhiều hơn đến những tài sản có nền tảng giá trị thực, khả năng khai thác và tiềm năng tăng trưởng dài hạn.

Một trong những thay đổi đáng chú ý của thị trường bất động sản phía Nam trong những năm tới có thể nằm ở sự dịch chuyển của các cực tăng trưởng.

Khi các tuyến vành đai, metro và hệ thống giao thông kết nối sân bay Long Thành dần hoàn thiện, TP Hồ Chí Minh sẽ ngày càng đóng vai trò trung tâm của một hệ sinh thái kinh tế rộng lớn hơn, kết nối với các tỉnh lân cận và những hành lang kinh tế trọng điểm phía Nam.

Điều này có thể kéo theo sự mở rộng của nhu cầu nhà ở, công nghiệp, bán lẻ, logistics, văn phòng và lưu trú ra ngoài khu vực trung tâm truyền thống.

Thay vì tập trung tuyệt đối vào các khu vực đã phát triển, dòng vốn bất động sản có thể tìm kiếm những địa bàn mới nằm trên các trục giao thông chiến lược, nơi có khả năng kết nối với nhiều cực kinh tế cùng lúc.

Savills nhận định, câu chuyện tăng trưởng của Việt Nam hiện không chỉ nằm ở tốc độ tăng trưởng mà ngày càng phụ thuộc vào nơi tăng trưởng diễn ra và khả năng kết nối giữa các cực tăng trưởng.

Theo đó, những địa điểm sở hữu khả năng kết nối thuận lợi sẽ có lợi thế trong việc thu hút dân cư, doanh nghiệp và dòng vốn đầu tư. Đồng thời, sự hình thành các hành lang kinh tế mới có thể thúc đẩy quá trình phát triển những cực đô thị và thương mại mới, qua đó thay đổi bản đồ giá trị bất động sản tại TP Hồ Chí Minh và toàn khu vực phía Nam.

Nguồn: Hạ tầng kết nối đang tái định hình bản đồ giá trị bất động sản phía Nam