Điểm nghẽn định giá đất - Bài 1: Nút thắt lớn của thị trường bất động sản

Ách tắc định giá đất khiến hàng trăm dự án bất động sản mắc kẹt, làm tắc nghẽn nguồn lực đất đai, gây tổn hại sức khoẻ của doanh nghiệp và sự phát triển của các địa phương.

Tắc nghẽn trong định giá đất đã gây ách tắc cho nhiều dự án bất động sản, làm chậm tiến độ triển khai và ảnh hưởng đến dòng vốn đầu tư. Giới đầu tư hiện đang kỳ vọng một nghị định vừa được Chính phủ ban hành sẽ giúp khơi thông những vướng mắc này, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản phục hồi và phát triển.

Nhân dịp này, TheLEADER khởi đăng chuyên đề về những vướng mắc trong định giá đất và tính tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp cũng như cơ quan quản lý nhà nước gặp phải thời gian qua cũng như gợi mở những định hướng tháo gỡ.

Muôn kiểu ách tắc

Thị trường bất động sản đã và vẫn đang đối diện với vướng mắc trong xác định giá đất, khiến hàng loạt dự án bị đình trệ.

Có nhiều lý do khiến định giá đất bị tắc nghẽn, trong đó, một trong những nguyên nhân chủ yếu đến từ việc dự án đã được bàn giao đất, tiến hành thi công xây dựng, thậm chí mở bán, nhưng không được định giá đất ngay tại thời điểm giao đất. Điều này khiến việc định giá đất của dự án bị đình trệ do khó truy vấn thông tin đất đai tại thời điểm giao đất.

Điển hình cho trường hợp này là một dự án bất động sản nghỉ dưỡng quy mô gần 1.000 ha tại Bình Thuận. Mặc dù đã được cấp chứng nhận đầu tư từ năm 2008 và bắt đầu giao đất từ năm 2011, nhưng hiện dự án vẫn chưa xác định được giá đất.

Theo kế hoạch, dự án sẽ hoàn thành vào cuối năm 2025, tuy nhiên, việc thi công đã bị tạm dừng trong thời gian dài do các vướng mắc pháp lý.

Chính quyền địa phương và lãnh đạo doanh nghiệp đã nhiều lần kêu cứu tại các phiên họp với tổ công tác của Chính phủ, nhưng vấn đề cốt lõi vẫn là việc xác định giá đất cụ thể. Đây là quá trình gặp nhiều khó khăn do việc giao đất kéo dài, chia làm nhiều đợt, trong khi địa phương thiếu dữ liệu và phương pháp xác định giá đất chưa rõ ràng.

Việc không xác định được giá đất khiến dự án không thể tính tiền sử dụng đất để nộp về ngân sách, chưa thống nhất được phương án thu tiền sử dụng đất một lần hay hàng năm. Điều này làm cho pháp lý dự án tiếp tục dở dang, dù chủ đầu tư đã giao dịch bán bất động sản với hàng nghìn khách hàng.

Nhiều dự án bất động sản tại địa phương khác cũng gặp tình trạng tương tự. Một dự án của Tập đoàn Trung Thủy tại TP.HCM dù đã cất nóc tầng 40, dự kiến bàn giao cuối năm nay, nhưng vẫn chưa thể mở bán do công ty đã nộp hồ sơ để đóng tiền sử dụng đất nhưng chưa xác định được giá đất để nộp tiền sử dụng đất.

Một dự án khác tại TP.HCM cũng chật vật chờ tính tiền sử dụng đất là khu dân cư Phú Thuận. Sau khi nhận chuyển nhượng và hoàn tất các thủ tục như phê duyệt quy hoạch 1/500, công nhận chủ đầu tư, thẩm định thiết kế cơ sở từ năm 2015, chủ đầu tư dự án là Công ty CP Đầu tư Anh Tuấn đến nay vẫn chưa thể triển khai tiếp do chưa được nộp tiền sử dụng đất.

Nguyên nhân là do vào thời điểm giao đất, TP.HCM chưa xác định được số tiền sử dụng đất của dự án, nên chủ đầu tư chưa có cơ sở để đóng theo quy định. Doanh nghiệp đã nhiều lần nộp hồ sơ đến các sở, ngành liên quan với mong muốn được thực hiện nghĩa vụ tài chính, nhưng vẫn chưa được giải quyết.

Hai dự án ở thành phố Thuận An, tỉnh Bình Dương là chung cư A&T Sky Garden do Công ty CP Đầu tư phát triển đô thị A&T Bình Dương làm chủ đầu tư và chung cư Tecco Luxury của Tổng công ty Tecco Miền Nam cũng đang gặp vướng mắc tương tự.

Hiện hai dự án này đã được cơ quan chức năng phê duyệt quy hoạch và cấp phép xây dựng, chủ đầu tư đã tiến hành xây dựng theo giấy phép nhưng chưa thể mở bán chính thức do chưa xác định được giá đất.

Điểm nghẽn định giá đất - Bài 1: Nút thắt lớn của thị trường bất động sản
Nhiều dự án gặp vướng ở khâu định giá đất. Ảnh: Hoàng Anh

Vỡ kế hoạch kinh doanh

Bên cạnh việc ách tắc định giá đất do thời gian giao đất kéo dài, khó xác định giá đất tại thời điểm bàn giao, có những dự án vỡ kế hoạch kinh doanh do phải nộp thêm tiền sử dụng đất lớn hơn rất nhiều so với giá tạm tính hoặc ước tính ban đầu của doanh nghiệp.

Đơn cử như Kim Oanh Group đã bỏ ra hơn 780 tỉ từ năm 2018 để mua dự án 27 ha tại Bình Dương. Dự án đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 để làm nhà ở thương mại nhưng do vướng mắc liên quan đến Luật Đất đai và Luật Đầu tư nên chưa triển khai.

Thay vì chờ điều chỉnh chính sách, Kim Oanh group đã quyết định chuyển hướng sang đầu tư nhà ở xã hội để phục vụ nhu cầu nhà ở cấp thiết của địa phương.

Tuy nhiên, khi làm nhà ở xã hội, thay vì ghi nhận đầy đủ chi phí, tối thiểu là những chi phí hợp lý thực tế đã bỏ ra tại thời điểm doanh nghiệp sở hữu quỹ đất, cộng các chi phí lãi vay, trượt giá, cơ quan quản lý chỉ ghi nhận giá trị này cho doanh nghiệp theo khung giá của UBND tỉnh.

Số tiền định giá đất còn lại của dự án chỉ hơn 100 tỉ đồng nên nếu tính giá vốn bỏ ra thì doanh nghiệp lỗ 600 tỷ đồng.

Tương tự, tiền sử dụng đất bị đội lên quá cao cũng đang gây ra khó khăn rất lớn cho BIDGroup trong quá trình triển khai hai dự án bất động sản tại Thái Bình.

Theo đó, khi thực hiện dự án đầu tư xây dựng, chỉnh trang khu tập thể phường Lê Hồng Phong, theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao, BIDGroup đã được tỉnh Thái Bình đối ứng bằng khu đất diện tích 9.407m2 để thực hiện dự án Eden Garden.

Vướng mắc lớn nhất đến từ việc tính tiền sử dụng đất cho hai dự án này.Dự án chỉnh trang khu tập thể, tiền sử dụng đất được tính lên đến hơn 187 tỷ đồng, tương đương 37,6 triệu đồng/m2 căn hộ, trong khi đây thực chất là dự án tái định cư.

Chủ đầu tư lập luận, nếu tính từ tiền sử dụng đất cao như vậy, cộng chi phí xây dựng, giá thành sản phẩm sẽ hơn 40 triệu đồng/m2. Đây là mức rất cao, không phù hợp với căn hộ tái định cư tại TP. Thái Bình.

Còn với dự án Eden Garden, doanh nghiệp bị giao đất chậm hơn kế hoạch. Do đó, tiền sử dụng đất được tính vào đúng thời điểm giá đất tăng cao khiến doanh nghiệp chịu thiệt.

Cụ thể, theo Quyết định số 25/QĐ-UBND, ngày 20/8/2021, chi phí giải phóng mặt bằng và quyền sử dụng đất của dự án là gần 221 tỷ đồng. Tuy nhiên, trên thực tế, theo thông báo về tiền sử dụng đất của tỉnh, doanh nghiệp phải nộp trên 720 tỷ đồng.

Việc thay đổi cách tính giá đất đã khiến chi phí tiền sử dụng đất của các doanh nghiệp bị tăng lên rất nhiều lần. Điều này đã ảnh hưởng rất lớn đến chi phí vốn, kế hoạch tài chính và kế hoạch kinh doanh của doanh nghiệp.

Nói như đại diện một doanh nghiệp đang bị mắc kẹt vì chưa thể xác định tiền sử dụng đất, các doanh nghiệp hiện nay đang ở thế tiến thoái lưỡng nan, "muốn đi tới cũng không được, muốn lùi cũng không, rất khó cho doanh nghiệp".

Nguồn: Điểm nghẽn định giá đất - Bài 1: Nút thắt lớn của thị trường bất động sản

Phương Linh
theleader.vn
Chia sẻ

Tin liên quan

Cùng chuyên mục

Điểm sáng của bất động sản nghỉ dưỡng phía Nam

Điểm sáng của bất động sản nghỉ dưỡng phía Nam

Hàng ngàn sản phẩm được bàn giao, dự án mở bán mới xuất hiện, giá sơ cấp bắt đầu tăng và giao dịch phục hồi - đây là những tín hiệu tích cực của phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng phía Nam trong thời gian tới.
Hệ lụy nào khi áp thuế tiêu thụ đặc biệt đối với đồ uống có đường?

Hệ lụy nào khi áp thuế tiêu thụ đặc biệt đối với đồ uống có đường?

Liên quan đến đề xuất áp Thuế tiêu thụ đặc biệt (TTĐB) đối với nước giải khát có đường, ông Đỗ Thái Vương, Trưởng Tiểu ban Nước giải khát thuộc VBA cho rằng, sắc thuế này sẽ ảnh hưởng tới đầu tư nước ngoài vào Việt Nam, bởi các doanh nghiệp nước ngoài khi đầu tư cần một một trường chính sách ổn định…
Phát triển nhà ở xã hội tại TP.HCM: Khó chồng khó

Phát triển nhà ở xã hội tại TP.HCM: Khó chồng khó

Theo Sở Xây dựng TP.HCM, việc phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố còn nhiều khó khăn, vướng mắc khiến kết quả thực hiện chưa đúng mục tiêu đề ra.
Thị trường bất động sản ì ạch trước giờ G

Thị trường bất động sản ì ạch trước giờ G

Cả thị trường bất động sản và các doanh nghiệp, nhà đầu tư vẫn đang chờ đợi một huých rõ nét, sau khi các bộ luật chính thức có hiệu lực để đánh dấu mốc cho sự phát triển mới của thị trường.
Phân khúc bất động sản văn phòng ghi nhận những diễn biến tích cực

Phân khúc bất động sản văn phòng ghi nhận những diễn biến tích cực

Phân khúc bất động sản văn phòng ghi nhận nguồn cung mới chất lượng cao ở ngoài trung tâm TP HCM, thúc đẩy sự phát triển cân bằng và bền vững của thị trường.
Bất động sản nghỉ dưỡng chưa thoát khỏi “vùng tối”

Bất động sản nghỉ dưỡng chưa thoát khỏi “vùng tối”

Trong quý II/2024, thị trường bất động sản nhìn chung ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực ở phân khúc căn hộ, nhà phố… Song, phân khúc nghỉ dưỡng vẫn tiếp tục đà sụt giảm.

Các tin khác

Đất nền một số khu vực có dấu hiệu "thổi giá"

Đất nền một số khu vực có dấu hiệu "thổi giá"

Xuất hiện nhiều hơn nhà đầu tư đi "săn" đất, chủ động xây nhà tại các mảnh đất đầu tư chờ tăng giá để cho thuê, thu về dòng tiền hàng tháng.
Luật Kinh doanh bất động sản giải quyết hai “bài toán” khó

Luật Kinh doanh bất động sản giải quyết hai “bài toán” khó

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sẽ có hiệu lực thi hành từ ngày 1/8 được các chuyên gia cho rằng sẽ giải quyết được vấn nạn hai giá và đầu cơ trên thị trường giúp bảo vệ quyền lợi người mua nhà.
Quy định quỹ đất 20% làm nhà ở xã hội chưa hợp lý

Quy định quỹ đất 20% làm nhà ở xã hội chưa hợp lý

Theo HoREA, Nghị định về phát triển và quản lý nhà ở xã hội vẫn còn một số quy định chưa phù hợp về nội dung quỹ đất 20% làm nhà ở xã hội trong dự án nhà ở thương mại.
Năm 2025 sẽ chứng kiến sự phục hồi rõ nét của thị trường nhà ở

Năm 2025 sẽ chứng kiến sự phục hồi rõ nét của thị trường nhà ở

Theo các chuyên gia, năm 2025 sẽ chứng kiến sự phục hồi rõ nét hơn của thị trường nhà ở, về cả nguồn cung, chất lượng sản phẩm và mức giá bán.
Nguy cơ “bong bóng” giá chung cư?

Nguy cơ “bong bóng” giá chung cư?

Trong bối cảnh giá chung cư liên tục tăng mạnh đã khiến nhiều ý kiến lo ngại rằng thị trường đang có dấu hiệu “bong bóng”.
Hàng loạt dự án nhà ở tìm chủ đầu tư

Hàng loạt dự án nhà ở tìm chủ đầu tư

Nhiều địa phương liên tục tìm nhà đầu tư cho các dự án nhà ở với quy mô từ hàng trăm tỷ đến hàng nghìn tỷ đồng.
Bộ Xây dựng: Nguồn cung bất động sản tăng trở lại

Bộ Xây dựng: Nguồn cung bất động sản tăng trở lại

Nguồn cung bất động sản sau một thời gian hạn chế đang chuyển biến theo chiều hướng tích cực, theo nhận định của Bộ Xây dựng.
Ngăn trục lợi quỹ bảo trì chung cư

Ngăn trục lợi quỹ bảo trì chung cư

Đã có những người coi việc vào ban quản trị là một nghề, và dùng chính sự tín nhiệm của cư dân để trục lợi từ quỹ bảo trì, quỹ phí dịch vụ.
Nhà thầu cơ điện đặt chân vào bất động sản với dự án 800 tỷ đồng

Nhà thầu cơ điện đặt chân vào bất động sản với dự án 800 tỷ đồng

HVC Group đã chi hơn 125 tỷ đồng để thu mua đất cho dự án tại Hoà Bình.
Hệ lụy từ dự án "đất ở không hình thành đơn vị ở"

Hệ lụy từ dự án "đất ở không hình thành đơn vị ở"

15 dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng thuộc "đất ở không hình thành đơn vị ở" được tỉnh Khánh Hòa loại bỏ vì cho rằng loại hình này sai quy định.
Tắc nghẽn định giá đất - Bài 4: Bất cập của phương pháp so sánh

Tắc nghẽn định giá đất - Bài 4: Bất cập của phương pháp so sánh

Mặc dù là phương pháp định giá đất dựa trên giá thị trường và có công thức tính không quá phức tạp, song việc thực hiện phương pháp so sánh vẫn còn không ít các vướng mắc khi thực hiện.
Vốn cho bất động sản: Không chỉ từ tín dụng ngân hàng

Vốn cho bất động sản: Không chỉ từ tín dụng ngân hàng

Theo TS. Cấn Văn Lực, cũng như nhiều lĩnh vực khác, vốn cho lĩnh vực bất động sản cũng được huy động từ nhiều nguồn khác nhau, chứ không chỉ có một nguồn vốn từ tín dụng ngân hàng.
Bất động sản công nghiệp duy trì sức hút

Bất động sản công nghiệp duy trì sức hút

Sau giai đoạn tăng trưởng mạnh mẽ, mức tăng giá cho thuê nhà kho xây sẵn đang chậm lại, trong khi đó giá thuê đất công nghiệp dự kiến sẽ tiếp tục tăng mạnh 3 - 8%/năm ở cả 2 miền Bắc - Nam.
5 xu hướng M&A bất động sản

5 xu hướng M&A bất động sản

Mặc dù số lượng thương vụ M&A tại Việt Nam trong 6 tháng đầu năm 2024 có sự sụt giảm nhẹ, tuy nhiên, giá trị giao dịch tăng lên gần 9% so với cùng kỳ năm trước.
Nguồn cung căn hộ Hà Nội lập đỉnh sau 5 năm

Nguồn cung căn hộ Hà Nội lập đỉnh sau 5 năm

Sau thời gian dài khan hiếm nguồn cung căn hộ, tính chung 6 tháng đầu năm 2024, thị trường chung cư Hà Nội đón nhận gần 11 nghìn căn từ 17 dự án, con số lớn nhất kể từ năm 2020.
Mang “tiền đô” về cho bất động sản

Mang “tiền đô” về cho bất động sản

Các bộ luật mới liên quan bất động sản sẽ giúp kiều bào và người nước ngoài có thêm cơ hội an cư tại Việt Nam. Thậm chí, tác động của luật còn vượt ra ngoài phạm vi ngành địa ốc.
Thị trường bất động sản đã qua giai đoạn khó khăn nhất

Thị trường bất động sản đã qua giai đoạn khó khăn nhất

Đây là nhận định của lãnh đạo Bộ Xây dựng tại Hội nghị sơ kết sáu tháng đầu năm và triển khai nhiệm vụ sáu tháng cuối năm 2024.
Nhiều địa phương ưu tiên dành quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội

Nhiều địa phương ưu tiên dành quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội

Một số địa phương đã công bố nhiều dự án phát triển nhà ở xã hội như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Bắc Ninh cùng có 6 dự án; Bình Định 5 dự án...
Xem thêm
WORLDBANK DỰ BÁO KINH TẾ VIỆT NAM NĂM 2024 VÀ NĂM 2025 | NHỊP ĐẬP THỊ TRƯỜNG  #62

WORLDBANK DỰ BÁO KINH TẾ VIỆT NAM NĂM 2024 VÀ NĂM 2025 | NHỊP ĐẬP THỊ TRƯỜNG #62

Cụ thể, báo cáo “Điểm lại - Cập nhật tình hình kinh tế Việt Nam” ấn bản tháng 4/2024 của WB tại Việt Nam ngày 23/4 đã chỉ ra xuất khẩu đang phục hồi, tiêu dùng và đầu tư tư nhân trong nước cũng trên đà tăng dần. Xuất khẩu thực tế dự kiến sẽ tăng 3,5% vào năm 2024, phản ánh sự cải thiện dần dần nhu cầu toàn cầu. Ngoài ra, lĩnh vực bất động sản dự báo phục hồi mạnh hơn vào cuối năm nay và năm sau, thúc đẩy nhu cầu trong nước khi các nhà đầu tư và người tiêu dùng dần lấy lại niềm tin.
Tọa đàm “Xúc tiến thương mại: Khơi thông đầu ra cho sản phẩm OCOP”

Tọa đàm “Xúc tiến thương mại: Khơi thông đầu ra cho sản phẩm OCOP”

sản phẩm OCOP
Bác sĩ tư vấn cách phòng tránh bệnh đường hô hấp trong thời tiết giao mùa

Bác sĩ tư vấn cách phòng tránh bệnh đường hô hấp trong thời tiết giao mùa

Trao yêu thương cho em

Trao yêu thương cho em

Nhằm kết nối, sẻ chia với các trẻ em mồ côi cha, mẹ do dịch Covid-19 vừa qua trên địa bàn Cần Thơ. Tạp chí Gia đình Việt Nam tại TP Cần Thơ tổ chức Chương trình nghệ thuật “ Nối vòng yêu thương” diễn ra vào ngày 28/6/2022. Công ty Cổ phần Trầm hương sinh học TTT là đơn vị tài trợ chính cho chương trình với mong muốn các em sẽ đón nhận những tương lai tươi sáng.
Kon Tum giải cứu nạn nhân bị lừa bán sang Campuchia

Kon Tum giải cứu nạn nhân bị lừa bán sang Campuchia

Ngày 18/4 vừa qua, đối tượng Lê Ngọc Nhất đã dẫn Y Liên cùng 5 người khác gồm 2 nữ, 3 nam không rõ tên tuổi, không quen biết nhau sang Campuchia qua đường mòn biên giới tỉnh Long An.
Giới thiệu Phổ biến kiến thức Pháp luật

Giới thiệu Phổ biến kiến thức Pháp luật

Phổ biến, cập nhật kiến thức pháp luật là hoạt động nghiên cứu, tìm hiểu, bổ sung kiến thức, các quy định pháp luật mới ban hành. Trong tiến trình xây dựng Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa, việc cập nhật kiến thức pháp luật có vai trò rất quan trọng, góp phần hình thành tri thức pháp lý, thái độ, hành vi xử sự của mọi người phù hợp với đòi hỏi của hệ thống pháp luật. Tại tỉnh Quảng Ninh, việc phổ biến, cập nhật kiến thức pháp luật cho những người hoạt động không chuyên trách ở cơ sở có ý nghĩa quan trọng, góp phần giữ vững ổn định chính trị, an ninh, trật tự trên địa bàn.
Phổ biến Luật tiếp cận thông tin

Phổ biến Luật tiếp cận thông tin

Luật này quy định về việc thực hiện quyền tiếp cận thông tin của công dân, nguyên tắc, trình tự, thủ tục thực hiện quyền tiếp cận thông tin, trách nhiệm, nghĩa vụ của cơ quan nhà nước trong việc bảo đảm quyền tiếp cận thông tin của công dân.
Hướng đến Chuyển đổi số sâu rộng

Hướng đến Chuyển đổi số sâu rộng

Trong thời kỳ hội nhập và phát triển, chuyển đổi số ngày càng đóng vai trò quan trọng, quyết định hiệu quả thành công của doanh nghiệp. Và, một thực tế cho thấy, các doanh nghiệp trên toàn thế giới thuộc nhiều lĩnh vực khác nhau, từ bán lẻ, tài chính và chăm sóc sức khỏe, cho đến khu vực công, đều đang khởi động các dự án chuyển đổi số để cải thiện trải nghiệm khách hàng và tăng hiệu quả hoạt động.
Giao diện di động