Đếm ngày vành đai 2.5 thông tuyến, nhà mới ra mặt phố hét giá 700 triệu/m2

Giá rao bán tăng mạnh

Những tháng gần đây, thị trường nhà đất khu vực dọc tuyến vành đai 2.5, đặc biệt tại các đoạn đang hoàn thiện, ghi nhận lượng thông tin rao bán khá sôi động. Cùng với tiến độ hạ tầng, giá nhà đất cũng được đẩy lên mức cao, nhất là những căn có vị trí tiếp giáp hoặc hưởng lợi trực tiếp từ tuyến đường mới.

Đơn cử có thể kể đến căn nhà mặt phố nằm trên đường vành đai 2.5, phường Phương Liệt (tức phường Định Công cũ) rộng 93m2 song chỉ có 85m2 thổ cư, thiết kế 5 tầng hiện đang được đăng thông tin rao bán với giá 40 tỷ đồng, tương đương hơn 430 triệu đồng/m2.

Hay một căn khác tại khu vực này, diện tích 94m2 đang được chào bán 50 tỷ, tương đương 531 triệu đồng/m2.

Tại phường Tương Mai (phường Hoàng Văn Thụ cũ), chính chủ đang rao bán căn nhà rộng 32m2 với giá 7,9 tỷ đồng, tương đương hơn 246 triệu đồng/m2.

Không chỉ khu vực trực tiếp hưởng lợi từ vành đai 2.5, mặt bằng giá nhà mặt phố tại những khu vực kết nối với tuyến đường này cũng được đẩy lên cao. Chẳng hạn, tòa nhà mặt phố thiết kế 8 tầng nổi, 1 tầng hầm rộng 105m2 tại phố Hoàng Đạo Thúy, phường Yên Hòa hiện đang được rao bán với giá 54,5 tỷ đồng, tương đương 519,05 triệu đồng/m2.

Một số căn nhà ven đường vành đai 2.5 đoạn Nguyễn Trãi - Đầm Hồng. Ảnh chụp tháng 7/2026

Ghi nhận tại khu vực Nguyễn Trãi - Đầm Hồng, dọc tuyến đường mới xuất hiện nhiều biển rao bán nhà. Liên hệ một chủ nhà, một căn nhà diện tích 45m2, có sổ đỏ chính chủ, được rao bán với giá 653 triệu đồng/m2 (tương đương khoảng 27,3 tỷ đồng/căn).

Cũng tại khu vực này, một môi giới tên Hà đang rao bán một căn nhà “siêu méo” diện tích 44m2. Căn nhà có hình dạng bị chia cắt, không vuông vắn do ảnh hưởng quy hoạch. Dù vậy, căn nhà vẫn được chào bán với mức giá 450 triệu đồng/m2 (tương đương 19,8 tỷ đồng/căn).

Giá bất động sản xung quanh vành đai 2.5 đã tăng từ 10-15% chỉ trong vài tháng, các khu vực lân cận đang được rao bán khoảng 400-500 triệu đồng/m2, một số vị trí mặt đường bờ sông có thể gần chạm mốc 700 triệu đồng/m2.

Lý giải mức giá trên, các môi giới khi chào hàng đều cho rằng, lợi thế lớn nhất của các bất động sản khu vực này nằm ở khả năng kết nối hạ tầng. Việc nằm gần vành đai 2.5, Nguyễn Trãi và các tuyến metro giúp gia tăng khả năng tiếp cận giao thông, kinh doanh và khai thác cho thuê.

Với những căn nhà vừa được “đổi vị trí” từ trong ngõ ra mặt đường, sự thay đổi về công năng khai thác cũng là yếu tố được người bán sử dụng để nâng giá. Thay vì chỉ phục vụ nhu cầu ở, những căn nhà này có thể được cải tạo để kinh doanh hoặc cho thuê khi tuyến đường hoàn thiện.

Thanh khoản thế nào?

Trước làn sóng đầu tư hạ tầng, mở rộng đô thị và chỉnh trang không gian thành phố, nhà đất thổ cư từng được nhiều nhà đầu tư coi là một kênh tích lũy tài sản. Nhưng khi giá liên tục được đẩy lên cao, phân khúc này đang bước vào giai đoạn chọn lọc hơn.

Tại nhiều khu vực, người mua không chỉ phải đối mặt với bài toán giá cao mà còn phải tính đến những rủi ro liên quan đến quy hoạch, giải phóng mặt bằng hoặc khả năng tài sản bị ảnh hưởng bởi các dự án hạ tầng trong tương lai.

Điều này tạo ra tâm lý thận trọng, đặc biệt với những bất động sản có giá rao bán cao hơn đáng kể so với mặt bằng chung nhưng chưa chứng minh được khả năng khai thác tương xứng.

Bên cạnh đó, chi phí vốn cũng là một yếu tố khiến quyết định xuống tiền trở nên khó khăn hơn. Khi lãi suất vay mua nhà vẫn ở mức cao, người mua phải cân nhắc kỹ hơn giữa giá trị tài sản, khả năng khai thác dòng tiền và chi phí tài chính trong dài hạn.

Anh Hoàng Nam - Chủ trung tâm môi giới nhà đất Nam Phương trên Phố Định Công mới, chuyên môi giới nhà đất tại khu vực Hoàng Mai lâu năm cho biết, giá nhà riêng ven đường vành đai 2.5 hiện vẫn đang ở mức cao. Theo anh, từ đầu năm đến nay, anh đã đưa nhiều khách đi xem nhà, song vẫn chưa thể chốt thành công giao dịch nào bởi mặt bằng giá vẫn là rào cản lớn đối với người mua.

Diễn biến nguồn cung và giao dịch cũng phần nào phản ánh sự thận trọng này. Theo CBRE, tổng nguồn cung bất động sản gắn liền với đất mở bán tại Hà Nội trong 6 tháng đầu năm 2026 đạt gần 2.100 căn, giảm 17% so với cùng kỳ năm trước.

Thanh khoản cũng có dấu hiệu suy giảm. Tổng số căn bán được chỉ đạt khoảng 660 căn, giảm 30% so với quý trước và giảm tới 74% so với cùng kỳ năm ngoái.

Diễn biến trên cũng được phản ánh trên các nền tảng đăng tin địa ốc trực tuyến. Kênh batdongsan cho biết tỷ trọng quan tâm nhà riêng giảm mạnh từ 26% xuống còn 17%. Giá rao bán phổ biến cũng có xu hướng đi xuống, nhiều khu vực đã hạ khoảng 10-20% so với mức đỉnh.

Đà đi xuống trải dài ở nhiều quận trung tâm cũ như Ba Đình, Đống Đa, Hà Đông, Nam Từ Liêm, Hai Bà Trưng, Hoàng Mai. Kết quả khảo sát với các môi giới của kênh này chỉ ra, gần 30% người tham gia cho biết giao dịch nhà riêng, nhà phố giảm mạnh. Tỷ lệ này với phân khúc đất nền lên đến 42%.

Trong bối cảnh đó, việc một số căn nhà được rao bán với mức giá lên tới hàng trăm triệu đồng mỗi m2 cho thấy kỳ vọng của người bán đối với giá trị đất sau khi hạ tầng hoàn thiện. Tuy nhiên, giá rao bán và giá giao dịch thực tế là hai khái niệm khác nhau, nhất là trong giai đoạn thanh khoản thị trường suy giảm.

Ở góc độ dài hạn, hạ tầng vẫn được xem là một trong những yếu tố quan trọng định hình lại mặt bằng bất động sản Hà Nội.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE chi nhánh Hà Nội, cho rằng dù thị trường đang bước vào giai đoạn chọn lọc hơn, các nền tảng cấu trúc của thị trường nhà ở Hà Nội vẫn tiếp tục được củng cố.

Theo bà An, Quy hoạch Thủ đô đến năm 2045 định hướng mở rộng không gian đô thị theo các trục phát triển về phía Đông, Tây và Bắc sông Hồng, tạo cơ sở cho sự phát triển bất động sản tại các khu vực xa trung tâm như Gia Lâm, Đông Anh, Hoài Đức và Văn Giang.

Cùng với đó, việc khởi công các tuyến đường sắt đô thị mới với mục tiêu cơ bản hoàn thành vào năm 2030 được kỳ vọng cải thiện kết nối liên vùng, tạo tiền đề cho sự phát triển các đô thị theo mô hình TOD và thay đổi xu hướng lựa chọn nhà ở.

Nguồn: Đếm ngày vành đai 2.5 thông tuyến, nhà mới ra mặt phố hét giá 700 triệu/m2