Phát triển nhà ở xã hội cần bám sát nhu cầu

Thực tế triển khai dự án tại nhiều địa phương cho thấy, dù nguồn cung nhà ở xã hội đang được thúc đẩy, khả năng tiêu thụ vẫn phụ thuộc lớn vào vị trí.

Vị trí quỹ đất quyết định lớn đến khả năng hấp thụ nhà ở xã hội. Ảnh: DH

Đặt sai vị trí, nhà ở xã hội khó bán

Chia sẻ tại hội thảo “Chiến lược phát triển và đầu tư bất động sản sau Nghị quyết 21 và những cập nhật chính sách”, ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty CP Tập đoàn Đầu tư và Phát triển G6 (G6 Group) cho biết doanh nghiệp đang triển khai một dự án nhà ở xã hội tại Phú Thọ, đồng thời phát triển và phân phối khoảng 12 dự án tại các tỉnh miền Trung và miền Bắc.

Theo ông Quê, thị trường đang ghi nhận những trường hợp dự án nhà ở xã hội hoàn thành nhưng tốc độ bán hàng rất chậm. Đơn cử, một dự án tại ngoại thành Quy Nhơn mở bán từ tháng 3 đến nay mới bán được hơn 20 căn. Một dự án khác gần đó được mở bán từ năm 2021 với 4 tòa nhà nhưng đến nay vẫn chưa bán xong 2 tòa.

Tại Phổ Yên, Thái Nguyên, khu vực tập trung các khu công nghiệp quy mô lớn quanh khu công nghiệp Samsung cũng có dự án khoảng 1.000 căn nhưng mới bán được vài chục căn.

Những số liệu này cho thấy bài toán của nhà ở xã hội không chỉ nằm ở việc có thêm dự án hay tăng số lượng căn hộ, mà còn là khả năng đưa sản phẩm đến đúng nơi người dân có nhu cầu.

Cũng chia sẻ tại hội thảo, GS.TS Hoàng Văn Cường - Phó chủ tịch Hội Khoa học Kinh tế Việt Nam, Đại biểu Quốc hội khóa XIV, XV cho rằng nếu quỹ đất phát triển nhà ở xã hội hoặc nhà ở vừa túi tiền được quy hoạch tại những vị trí không tập trung người có nhu cầu thì dù xây dựng được, người dân chưa chắc lựa chọn.

Theo ông Cường, nhu cầu về nhà ở xã hội hiện rất lớn. Tuy nhiên, khoảng cách từ nơi ở tới nơi làm việc là yếu tố người dân phải cân nhắc. Nếu phải di chuyển quá xa, thời gian và chi phí đi lại có thể trở thành rào cản.

Đặc biệt, những gia đình có con nhỏ, người ốm hoặc người cao tuổi thường có nhu cầu sống gần trung tâm để thuận tiện cho công việc và sinh hoạt. Trong trường hợp nhà ở xã hội nằm quá xa, người dân có thể lựa chọn một căn nhà diện tích nhỏ hơn tại khu vực nội thành thay vì mua nhà ở xã hội nhưng phải đánh đổi bằng quãng đường đi lại dài.

Ở góc độ cơ quan quản lý, bà Hoàng Thu Hằng - Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cũng cho rằng vị trí là vấn đề cần được đặc biệt quan tâm trong quy hoạch nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê.

Theo bà Hằng, các khu vực phát triển nhà ở xã hội cần được bố trí gần khu dân cư, đồng thời thuận tiện về giao thông và các tiện ích phục vụ sinh hoạt. Thực tế tại một số địa phương cho thấy có những khu vực được quy hoạch quá xa. Người dân dù có nhu cầu nhưng do khoảng cách đi lại lớn nên mức độ quan tâm và khả năng mua nhà giảm xuống.

Do đó, trong quá trình làm việc với các địa phương để đăng ký chỉ tiêu phát triển nhà ở, Bộ Xây dựng sẽ chú trọng yếu tố này nhằm đảm bảo khả năng lấp đầy cho các dự án. Bên cạnh nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê, Bộ Xây dựng hiện cũng đang nghiên cứu phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp.

Doanh nghiệp vẫn “dè dặt”

Dưới góc độ là đơn vị chủ đầu tư, ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc Công ty CP Tư vấn và Phát triển Bất động sản SGO Homes, Phó chủ tịch Hội đồng nghiên cứu và đánh giá thị trường Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho biết doanh nghiệp này trước đây chủ yếu phát triển nhà ở thương mại.

Doanh nghiệp cho rằng vị trí và chi phí là những bài toán lớn khi phát triển nhà ở xã hội. Ảnh: DH

Từ năm 2025, SGO Homes bắt đầu tham gia phát triển nhà ở xã hội, tuy nhiên chưa thể trở thành phân khúc trọng điểm của doanh nghiệp do vẫn tồn tại những khó khăn về vị trí và chi phí.

Ông Chung cho biết doanh nghiệp muốn phát triển phải nắm bắt được xu hướng chung của xã hội và định hướng phát triển, nhưng sản phẩm nào trở thành trọng tâm còn phụ thuộc vào chiến lược riêng. Riêng với nhà ở xã hội, vấn đề đầu tiên là không phải khu vực nào cũng có thể bán được. Doanh nghiệp phải lựa chọn vị trí có nhu cầu thực tế, bởi đây là yếu tố quyết định khả năng tiêu thụ.

Bài toán thứ hai là chi phí. Dù được miễn tiền sử dụng đất, dự án nhà ở xã hội vẫn phải chịu chi phí xây dựng và lãi vay. Trong đó, chi phí xây dựng, đặc biệt là nhân công đang có nhiều biến động.

Trong quá trình triển khai dự án và bán hàng, các khoản chi phí có thể tiếp tục thay đổi trong khi doanh thu không được điều chỉnh tương ứng. Điều này khiến biên lợi nhuận của doanh nghiệp ở mức thấp. “Nếu không bán được hàng có thể dẫn đến âm vốn”, ông Chung chia sẻ.

Về thủ tục, ông Nguyễn Anh Quê cho biết giai đoạn 2020 - 2024, nhiều loại hình bất động sản, trong đó có nhà ở xã hội, gặp vướng mắc về thủ tục đầu tư, khiến nguồn cung ra thị trường bị hạn chế. Sau khi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai mới cùng các nghị định có hiệu lực, cộng với sự chỉ đạo quyết liệt của Đảng và Nhà nước, thủ tục phát triển nhà ở xã hội đã có nhiều thay đổi.

Theo đại diện G6 Group, thời gian thực hiện thủ tục chấp thuận nhà đầu tư hiện còn khoảng 3 - 6 tháng. Các thủ tục cấp phép xây dựng cũng được đơn giản hóa. Một dự án nhà ở xã hội từ khi chủ đầu tư đề xuất đến khi có thể khởi công hiện có thể hoàn thành trong khoảng 4 - 6 tháng.

Nguồn cung vì vậy được kỳ vọng tiếp tục tăng. Hiện cả nước có hơn 800 dự án nhà ở xã hội. Theo Đề án phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030, nguồn cung dự kiến đạt khoảng 1,2 triệu căn, đồng thời định hướng phát triển cũng đang nâng tiêu chuẩn nhà ở xã hội lên cao hơn.

Tuy nhiên, khi nguồn cung được đẩy mạnh, yêu cầu đặt ra không chỉ là hoàn thành thêm nhiều dự án mà còn phải bảo đảm sản phẩm phù hợp với nơi người dân có nhu cầu.

Nguồn: Phát triển nhà ở xã hội cần bám sát nhu cầu