Đấu giá đất, định giá đất theo thị trường: "Cuộc chơi mới" và rủi ro mới

Minh bạch nhưng không rẻ

Việc điều chỉnh bảng giá đất theo hướng tiệm cận giá thị trường đang được xem là một bước tiến lớn trong quản lý đất đai, nhằm chấm dứt tình trạng “hai giá”, hạn chế thất thoát ngân sách và tăng tính minh bạch trong các giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, khi bảng giá đất mới chính thức được áp dụng từ ngày 1/1/2026 tại hàng loạt địa phương, một thực tế khác cũng dần lộ diện: minh bạch hơn, nhưng chi phí không hề rẻ, và cuộc chơi rõ ràng đã đổi luật.

Khác với các giai đoạn trước, khi bảng giá đất thường chỉ bằng khoảng 30–60% giá giao dịch thực tế, bảng giá mới được xây dựng trên nguyên tắc bám sát giá thị trường trong điều kiện bình thường, cập nhật theo dữ liệu giao dịch, chuyển nhượng, thuế và đấu giá. Theo thống kê, đến cuối năm 2025 đã có 34 tỉnh, thành phố ban hành bảng giá đất mới áp dụng từ năm 2026, cho thấy quy mô tác động là trên diện rộng, không chỉ giới hạn ở các đô thị lớn.

Tại Hà Nội, bảng giá đất mới ghi nhận mức điều chỉnh tăng phổ biến từ 2–26%, với giá đất cao nhất tại một số tuyến phố trung tâm như Bà Triệu, Hàng Ngang - Hàng Đào lên tới 702 triệu đồng/m². Trong khi đó, tại TP.HCM, mức giá cao nhất theo bảng giá mới đạt 687,2 triệu đồng/m², tăng mạnh so với giai đoạn trước và tiệm cận hơn với mặt bằng giao dịch thực tế.

Dù vậy, ngay cả khi đã điều chỉnh mạnh, bảng giá đất vẫn chưa hoàn toàn “đuổi kịp” thị trường. Theo khảo sát của báo chí, giá đất giao dịch thực tế tại một số vị trí trung tâm TP.HCM có thể lên tới khoảng 950 triệu đồng/m², cao hơn đáng kể so với mức giá trong bảng. Điều này cho thấy khoảng cách “hai giá” đã được thu hẹp, nhưng không đồng nghĩa với việc chi phí đầu vào được kiểm soát.

Khi giá đất đầu vào được “kéo lên”, toàn bộ cấu trúc chi phí của thị trường bất động sản lập tức chịu tác động dây chuyền. Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và các nghĩa vụ tài chính liên quan đều tăng theo bảng giá mới. Với nhiều doanh nghiệp vốn đã chịu áp lực lớn từ lãi vay, chi phí vốn và chi phí tuân thủ pháp lý, đây thực sự là một cú sốc chi phí.

Hệ quả là không ít dự án buộc phải tính toán lại hiệu quả tài chính. Doanh nghiệp rơi vào thế khó: nếu tiếp tục triển khai, biên lợi nhuận bị bào mòn rõ rệt; nếu giãn tiến độ hoặc tạm dừng, chi phí cơ hội và áp lực dòng tiền lại tăng lên. Những dự án có quỹ đất “sạch” từ giai đoạn trước còn có dư địa xoay xở, nhưng với các dự án mới, đặc biệt tại địa phương, nguy cơ chậm triển khai hoặc “xếp hàng chờ thời” đang trở nên rõ ràng hơn bao giờ hết.

Minh bạch hơn là điều không thể phủ nhận. Nhưng trong bối cảnh chi phí đầu vào tăng mạnh, thị trường bất động sản đang phải trả một cái giá không nhỏ cho quá trình tiệm cận thị trường ấy và rủi ro, như thực tế đang cho thấy, không chỉ nằm trên giấy.

Từ ngày 1/1/2026, bảng giá đất mới tiệm cận thị trường được áp dụng rộng rãi, chấm dứt dần cơ chế “hai giá”.

Giá nhà khó giảm và nguy cơ “đóng băng mềm” lan rộng

Khi chi phí đất đai tăng, kỳ vọng giá nhà giảm trở nên xa vời hơn bao giờ hết. Thực tế cho thấy, dù thị trường bất động sản đã trải qua giai đoạn trầm lắng kéo dài, giá nhà tại nhiều khu vực chỉ điều chỉnh nhẹ hoặc đứng yên, rất hiếm trường hợp giảm sâu. Việc áp dụng bảng giá đất mới theo hướng tiệm cận thị trường càng củng cố xu hướng này, bởi giá bán cuối cùng khó có thể thấp hơn chi phí đầu vào.

Theo các chuyên gia, đất đai hiện là cấu phần chi phí lớn nhất trong giá thành bất động sản. Ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng (Đại học Nguyễn Trãi), phân tích rằng chi phí đất đai có thể chiếm tới 30–50% giá thành một dự án. Do đó, chỉ cần bảng giá đất tăng 20–30%, giá bán nhà ở rất dễ bị đẩy lên thêm hàng chục phần trăm. Trong bối cảnh thu nhập của người dân không tăng tương ứng, khả năng giá nhà giảm là điều khó xảy ra.

Hệ quả trực tiếp là người mua ở thực, đặc biệt là nhóm thu nhập trung bình và thấp, tiếp tục chịu áp lực lớn. Nhà ở vừa túi tiền ngày càng khan hiếm, trong khi các dự án được phát triển từ quỹ đất đấu giá hoặc định giá theo thị trường buộc phải neo ở mặt bằng giá cao. Như nhận định của ông Nguyễn Quang Huy, việc bảng giá đất tăng mạnh đang khiến giấc mơ an cư của người thu nhập trung bình ngày càng xa vời, ngay cả khi thị trường không còn sốt nóng như các giai đoạn trước.

Không chỉ tác động đến giá bán, việc chi phí đất tăng còn làm trầm trọng thêm tình trạng lệch pha cung - cầu. Nhiều chuyên gia và hiệp hội ngành nghề cảnh báo rằng giá đất cao kéo theo chi phí bồi thường, tiền sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính tăng mạnh, khiến doanh nghiệp ngày càng e dè khi triển khai các dự án nhà ở vừa túi tiền.

Báo cáo và khuyến nghị từ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho rằng, nếu không có cơ chế hỗ trợ đủ mạnh, nguồn cung nhà ở phục vụ nhu cầu thực sẽ tiếp tục co hẹp, trong khi thị trường vẫn dư thừa sản phẩm ở phân khúc giá cao.

Một rủi ro đáng chú ý khác là nguy cơ “đóng băng mềm” lan rộng tại nhiều địa phương. Đất được đấu giá với mức giá cao, nhưng sau đó việc triển khai dự án gặp khó do chi phí lớn và thanh khoản thấp. Doanh nghiệp không mặn mà tham gia đấu giá, hoặc trúng đấu giá nhưng chậm nộp tiền, xin giãn tiến độ, kéo theo những hệ lụy không nhỏ cho ngân sách địa phương và quy hoạch phát triển đô thị.

Trong trạng thái này, thị trường không rơi vào đóng băng toàn diện, nhưng cũng không thể vận hành trơn tru. Giao dịch cầm chừng, dự án chậm triển khai, nguồn cung mới hạn chế, trong khi giá nhà vẫn neo cao. Đây chính là “đóng băng mềm” âm ỉ, kéo dài và khó xử lý hơn nhiều so với một cú sốc rõ ràng.

Định giá đất theo thị trường là xu hướng không thể đảo ngược. Vấn đề không nằm ở việc có làm hay không, mà ở cách làm và các chính sách đi kèm. Nếu thiếu sự đồng bộ về tín dụng, thủ tục đầu tư, phát triển nhà ở vừa túi tiền và kiểm soát chi phí, bảng giá đất mới rất dễ trở thành lực cản thay vì động lực cho thị trường.

Cuộc chơi đã sang trang. Nhưng nếu luật chơi mới chỉ khiến giá tăng mà chưa tạo được dòng chảy dự án và giao dịch thực chất, rủi ro sẽ không chỉ dừng lại ở doanh nghiệp hay người mua nhà, mà còn tác động trực tiếp tới mục tiêu phát triển bền vững của thị trường bất động sản trong giai đoạn tới.

Nguồn:Đấu giá đất, định giá đất theo thị trường: 'Cuộc chơi mới' và rủi ro mới