Tránh xung đột pháp lý khi đấu giá trụ sở làm việc

vninfor.vn

Tài sản là trụ sở làm việc của cơ quan nhà nước dôi dư cần bán hoặc cho thuê bao gồm nhà, công trình vật kiến trúc gắn liền với đất và giá trị quyền sử dụng đất. Ảnh minh họa: NC st

Dự thảo Nghị định đưa ra 2 phương án bán, cho thuê trụ sở làm việc dôi dư nhằm huy động nguồn lực tài chính từ tài sản công. Theo ông, ở đây có những vấn đề pháp lý nào cần làm rõ?

Tài sản là trụ sở làm việc của cơ quan nhà nước dôi dư cần bán hoặc cho thuê bao gồm tài sản hiện hữu là nhà, công trình vật kiến trúc gắn liền với đất (viết tắt là tài sản gắn liền với đất - TSGLVĐ) và giá trị quyền sử dụng đất. Theo đặc tính thì cả 2 tài sản có tính tương hỗ, không thể tách rời để tạo ra giá trị chung của toàn bộ bất động sản. Sau khi nghiên cứu tài liệu Dự thảo Nghị định, tôi thấy có một số vấn đề cần làm rõ.

Ông Ngô Gia Cường

Cụ thể, việc bán đấu giá trụ sở cơ quan nhà nước là việc chuyển hình thức sử dụng đất từ “giao đất không thu tiền sử dụng đất” sang hình thức “thuê đất thu tiền thuê đất 1 lần cho cả thời gian thuê”. Hiện không có quy định cụ thể về việc “cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm”. Ngoài ra, không có quy định cụ thể về việc giữ nguyên hiện trạng của TSGLVĐ hay được phép phá dỡ để xây dựng lại công trình mới.

Đối với việc xác định giá trị tài sản công (TSC), hiện đang thực hiện theo Luật Giá và hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá do tổ chức có chức năng tư vấn thẩm định giá đủ điều kiện hành nghề theo quy định của Bộ Tài chính. Tuy nhiên, việc xác định giá đất theo phương pháp giá đất cụ thể lại thực hiện theo quy định của Luật Đất đai.

Bên cạnh đó, việc bán TSC phải bảo đảm nguyên tắc tại Điều 6 Luật Quản lý, sử dụng TSC 2017: “Việc khai thác nguồn lực tài chính từ TSC phải tuân theo cơ chế thị trường, có hiệu quả, công khai, minh bạch, đúng pháp luật”. Như vậy, khi bán TSC, người có nhiệm vụ xây dựng phương án bán tài sản phải có phương án để bảo đảm việc bán TSC phải bao gồm cả tài sản và quyền sử dụng đất “có hiệu quả” nhất. Ví dụ, không nên cố đấu giá cho thuê đối với TSC có TSGLVĐ với hiện trạng quá cũ, chất lượng còn lại quá thấp nhưng nằm tại các vị trí đắc địa, dẫn đến lãng phí giá trị đất.

Để đảm bảo không có xung đột pháp lý, theo ông cần phải làm gì?

Theo tôi, cơ quan soạn thảo cần có bước phân loại tài sản, trong đó có xác định thông tin quy hoạch, phân loại bất động sản, xác định thời hạn cho thuê và xác định hình thức sử dụng đất trước khi tiến hành bán đấu giá, cho thuê.

Cụ thể, sau khi xác định thông tin quy hoạch, tài sản bán đấu giá sẽ được phân loại căn cứ theo hiện trạng của TSGLVĐ. Trường hợp TSGLVĐ phù hợp với thông tin quy hoạch, kiến trúc đảm bảo thẩm mỹ, hiệu quả; chất lượng công trình đảm bảo đáp ứng được thời gian cho thuê dự kiến, cơ quan chủ trì sẽ trình phương án cho Sở Tài chính thực hiện bán TSC theo quy định của Luật Giá; thời hạn cho thuê phù hợp với chất lượng còn lại của tài sản. Hết thời hạn trúng đấu giá phải bàn giao nguyên trạng lại cho Sở Tài chính mà không được gia hạn thời gian thuê đất.

Nên quy định cho phép bên trúng đấu giá được quyền cải tạo sửa chữa công trình hiện có để bảo đảm việc sử dụng tài sản có hiệu quả, đúng mục đích trình Sở Xây dựng thẩm định. Diện tích sử dụng sau cải tạo không vượt quá 10% so với diện tích hiện tại, không cao hơn thông tin quy hoạch khu vực (không bao gồm diện tích mái tạm chống nóng, thấm dột).

Trường hợp TSGLVĐ có kiến trúc cũ, lạc hậu, hệ số sử dụng đất thấp, không phù hợp với thông tin quy hoạch, dẫn tới việc sử dụng tài sản vào mục đích sau chuyển nhượng không bảo đảm hiệu quả, chất lượng của công trình không bảo đảm thời gian cho thuê dự kiến, cơ quan chủ trì sẽ trình chuyển cơ sở nhà đất cho Quỹ Đầu tư phát triển đất để xây dựng dự án bán đấu giá đất trên cơ sở thông tin quy hoạch theo quy định của Luật Đất đai. Thời hạn sử dụng sẽ là 50 năm kể từ ngày ban hành quyết định trúng đấu giá của cơ quan có thẩm quyền. Việc xử lý gia hạn hợp đồng hoặc thu hồi đất khi hết thời hạn trúng đấu giá được thực hiện theo quy định của Luật Đất đai hiện hành tại thời điểm hết thời gian thuê đất.

Liên quan tới hình thức sử dụng đất, việc xác định hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất (đối với đất ở); thuê trả tiền 1 lần hay thuê trả tiền hàng năm (đối với đất phi nông nghiệp không phải đất ở) cần được xem xét trong quá trình phân loại tài sản. Cần phân tích đặc điểm, tập quán của thị trường bất động sản và nhu cầu sử dụng vốn của địa phương tại từng thời điểm để bảo đảm giá trị thu về cho ngân sách cao nhất.

Vậy, phương án xác định giá khởi điểm thực hiện bán đấu giá, cho thuê sẽ thực hiện như thế nào, thưa ông?

Xác định giá khởi điểm với trường hợp TSGLVĐ phù hợp với thông tin quy hoạch nên giao Sở Tài chính thuê tổ chức có chức năng thẩm định giá theo quy định của Luật Giá. Sau khi có kết quả, Sở Tài chính xin ý kiến UBND cấp tỉnh thành lập Hội đồng thẩm định giá thẩm tra kết quả tư vấn làm cơ sở trình UBND cấp tỉnh phê duyệt; thuê tổ chức có chức năng bán đấu giá theo quy định của Luật Đấu giá tài sản.

Với trường hợp TSGLVĐ không phù hợp với thông tin quy hoạch, giao Trung tâm Phát triển quỹ đất, Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện thuê tổ chức có chức năng định giá đất theo Luật Đất đai căn cứ theo cơ sở xác định giá đất thực hiện xác định giá đất cụ thể trình Hội đồng thẩm định giá đất thẩm tra theo đúng quy định về bán đấu giá đất. Sau đó, giao Trung tâm Phát triển quỹ đất thuê tổ chức có chức năng bán đấu giá theo quy định của Luật Đấu giá tài sản.