Thương hiệu lớn và cuộc ‘tái chiếm’ mặt bằng đất vàng sau khủng hoảng

Nóng trở lại

Những khoảng không từng bị coi là “lỗ hổng” trên các tuyến phố sầm uất nay đang dần sáng đèn trở lại, với sự xuất hiện của nhiều thương hiệu lớn trong và ngoài nước. Điển hình, khu đất 2-4-6 Hai Bà Trưng (phường Bến Nghé, nay là phường Sài Gòn) từng nổi tiếng là “đất vàng” giữa trung tâm thành phố với bốn mặt tiền hướng ra các trục đường lớn.

Thế nhưng gần một thập kỷ qua, nơi này gần như bị bỏ hoang. Đầu năm 2025, mặt bằng đắc địa được một hệ thống nhà hàng hải sản thuê lại, cải tạo toàn bộ, dự kiến biến thành tổ hợp kinh doanh kết hợp không gian trong nhà và ngoài trời – một bước đi mà giới kinh doanh đánh giá là đầy táo bạo.

Không chỉ vậy, tại giao lộ Trần Hưng Đạo - Bến Thành, McDonald’s cũng chuẩn bị tái khai trương cửa hàng từng được xem là hoạt động hiệu quả nhất của chuỗi ở Việt Nam kể từ năm 2014, sau khi phải tạm ngưng do hợp đồng thuê kết thúc vào tháng 9/2024. Sự trở lại này diễn ra đúng thời điểm tuyến metro số 1 chính thức vận hành, khiến lưu lượng khách qua lại khu vực tăng vọt. Theo giới phân tích, đây có thể trở thành “mỏ vàng” mới cả về thương hiệu lẫn doanh thu cho McDonald’s.

Điểm đáng chú ý là ngoài các ông lớn quốc tế, thương hiệu Việt cũng bắt đầu góp mặt ở những vị trí vốn lâu nay chỉ dành cho “ông lớn” ngoại. Trên đường Nguyễn Văn Thủ, Ollin Café đang gấp rút hoàn thiện cửa hàng thứ tư tại TP.HCM, đánh dấu lần đầu tiên chuỗi cà phê nội địa này tiến thẳng vào khu trung tâm sau thời gian phát triển ở vùng ven.

Ollin Café đang gấp rút hoàn thiện cửa hàng thứ tư tại TP.HCM, đánh dấu lần đầu tiên chuỗi cà phê nội địa này tiến thẳng vào khu trung tâm sau thời gian phát triển ở vùng ven.

Sự lựa chọn mặt bằng tại quận 1 cho thấy tham vọng mở rộng thị phần và nâng cao độ nhận diện thương hiệu. Tương tự, tại số 11-13 Hàn Thuyên, thương hiệu cà phê Adoré đã khai trương cửa hàng mới ngay trên mặt bằng từng do Starbucks thuê với giá 21.000 USD/tháng (hơn 520 triệu đồng). Khi giá thuê bị đồn đoán tăng lên đến 30.000 USD/tháng (khoảng 750 triệu đồng), Starbucks đã rời đi, nhường chỗ cho thương hiệu nội địa. Động thái này cho thấy các doanh nghiệp Việt đã sẵn sàng thử sức tại một “sân chơi” khắc nghiệt nhưng đầy tiềm năng.

Tuy nhiên, việc Starbucks rời khỏi Hàn Thuyên không đồng nghĩa thương hiệu này bỏ rơi trung tâm. Trái lại, “gã khổng lồ” cà phê nhanh chóng tái chiếm những điểm đắt đỏ hơn, với loạt cửa hàng Starbucks Reserve tại Diamond Plaza và Bitexco – hai tòa nhà có tỷ lệ lấp đầy và giá thuê cao nhất TP.HCM. Đặc biệt, cửa hàng tại Bitexco không chỉ bán cà phê mà còn phục vụ cocktail pha chế trực tiếp với giá từ 200.000 đồng/ly, hướng tới phân khúc cao cấp. Đây là minh chứng rõ rệt cho chiến lược “nâng cấp trải nghiệm” thay vì chỉ duy trì mô hình quán cà phê truyền thống.

Giải thích về sự nhộn nhịp trở lại của thị trường, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com, cho rằng trong giai đoạn 2022–2023, nhiều chủ mặt bằng sẵn sàng để trống chứ không chịu hạ giá thuê, nhằm giữ nguyên giá trị tài sản. Vì thế, khi kinh tế và hạ tầng có tín hiệu phục hồi, các vị trí này lập tức được săn đón.

Bà Giang Huỳnh, Giám đốc nghiên cứu Savills Việt Nam, thì nhấn mạnh các mặt bằng đất vàng không chỉ mang lại lợi nhuận trực tiếp mà còn có giá trị biểu tượng, giúp thương hiệu khẳng định vị thế, tạo sự hiện diện “điểm nhấn” trong mắt khách hàng. Ngoài ra, theo phân tích của nhiều chuyên gia bất động sản, sự vận hành của tuyến metro số 1 là cú hích quan trọng, khi lượng khách đổ về khu vực trung tâm gia tăng, kéo theo sức hút của các mặt bằng bán lẻ cao cấp.

Dù vậy, không ít ý kiến cảnh báo sự hồi sinh này vẫn còn nhiều thách thức. Giá thuê ở trung tâm TP.HCM vẫn ở mức rất cao, khiến không phải thương hiệu nào cũng đủ sức trụ vững. Các chuyên gia cho rằng nếu chủ mặt bằng không linh hoạt trong chính sách cho thuê, trong khi tiêu dùng và du lịch chưa phục hồi mạnh mẽ, thì “sức sống” mới có nguy cơ bị chặn lại.

Nói cách khác, thị trường bán lẻ trung tâm TP.HCM đang trở lại đường đua, nhưng để duy trì sự bền vững, cần thêm nhiều yếu tố thuận lợi cả từ phía doanh nghiệp lẫn chủ mặt bằng.

Vì sao mặt bằng đắt đỏ lại đắt khách?

Ngoài lĩnh vực F&B, nhiều thương hiệu tiêu dùng cao cấp cũng bắt đầu chọn trung tâm TP.HCM để xây dựng không gian trải nghiệm. Trường hợp công ty Everpia là chủ sở hữu thương hiệu chăn ga cao cấp Everon, vừa khai trương Everon Flagship Space tại đường Song Hành, TP Thủ Đức là minh chứng rõ nét. Đây là cửa hàng trưng bày đầu tiên của Everon tại TP.HCM, được định vị không chỉ là nơi bán sản phẩm mà còn là không gian để khách hàng trực tiếp trải nghiệm chất lượng và phong cách sống.

Everpia đồng thời công bố kế hoạch mở thêm Flagship Space thứ hai tại Hà Nội trong năm nay, cho thấy chiến lược phát triển đang chuyển dịch theo hướng “bán trải nghiệm” thay vì chỉ dừng ở “bán hàng”.

Không chỉ các thương hiệu bán lẻ, ngay cả những đơn vị cung cấp dịch vụ chuyên nghiệp cũng lựa chọn mặt bằng đắt đỏ để định vị thương hiệu. Savills Việt Nam vừa mở văn phòng dịch vụ kinh doanh nhà ở tại khu đô thị Sala, TP Thủ Đức.

Ông Nguyễn Khánh Duy, Giám đốc Kinh doanh Nhà ở Savills, cho biết việc tìm được mặt bằng thỏa mãn đồng thời các yếu tố vị trí, hạ tầng, không gian xanh và tầm nhìn dài hạn là vô cùng khó, ngay cả khi thị trường đang có nguồn cung dồi dào. Điều này phản ánh rằng những doanh nghiệp hướng tới phân khúc trung và cao cấp buộc phải đầu tư vào những vị trí chiến lược nếu muốn khẳng định hình ảnh.

Theo các chuyên gia bất động sản, việc hàng loạt mặt bằng trung tâm TP.HCM – vốn có giá thuê từ hàng trăm triệu đến cả tỷ đồng mỗi tháng, nhanh chóng có người thuê trở lại cho thấy ít nhất ba yếu tố quan trọng. Thứ nhất, sức hút của vị trí trung tâm vẫn không thay đổi.

Dù giá cao, những mặt bằng ở quận 1 vẫn sở hữu lợi thế tuyệt đối: lưu lượng khách đông, tính biểu tượng cao và khả năng quảng bá thương hiệu mạnh mẽ. Với McDonald’s, Starbucks hay các chuỗi cà phê nội địa, sự hiện diện tại trung tâm không chỉ đơn thuần là chuyện doanh thu, mà còn là “thước đo thương hiệu”.

Thứ hai, thị trường bán lẻ và F&B đang phục hồi nhanh chóng. Sau đại dịch, nhu cầu trải nghiệm trực tiếp, vui chơi, ẩm thực tăng rõ rệt. Sự sôi động trở lại của du lịch quốc tế cùng với tuyến metro số 1 đi vào vận hành đã và đang trở thành cú hích lớn, kéo dòng khách về trung tâm nhiều hơn, từ đó củng cố thêm sức hút của khu vực này. Ông Troy Griffiths, Phó tổng giám đốc Savills Việt Nam, từng nhấn mạnh rằng các dự án hạ tầng mới có tác động trực tiếp tới giá trị và hiệu quả khai thác mặt bằng, và metro số 1 chính là minh chứng rõ rệt nhất cho điều đó.

Thứ ba, chủ mặt bằng đã linh hoạt hơn trong chính sách cho thuê. Trường hợp Hải Sản Hoàng Gia thuê bốn căn liền kề tại giao lộ Lý Tự Trọng - Trương Định là ví dụ điển hình. Mức giá thuê đã giảm từ 30 đến 40 phần trăm so với giai đoạn trước, mở đường cho doanh nghiệp quay trở lại trung tâm. Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com khu vực phía Nam, sự điều chỉnh này giúp cân bằng lợi ích giữa chủ mặt bằng và khách thuê, đồng thời kích hoạt lại sức sống của thị trường bán lẻ cao cấp.

Với McDonald’s sự hiện diện tại trung tâm không chỉ đơn thuần là chuyện doanh thu, mà còn là “thước đo thương hiệu”

Sự lấp đầy nhanh chóng của những “mặt bằng vàng” không chỉ phản ánh tín hiệu tích cực của bất động sản thương mại mà còn thể hiện niềm tin trở lại của cộng đồng doanh nghiệp. Các thương hiệu lớn như McDonald’s, Starbucks hay Everon chắc chắn không bỏ ra hàng chục tỷ đồng để cải tạo, thuê và vận hành chỉ để thử nghiệm. Đây là minh chứng rõ ràng cho kỳ vọng vào sức mua bền vững của người dân TP.HCM cũng như tiềm năng mở rộng của thị trường bán lẻ – dịch vụ Việt Nam.

Đặc biệt, việc các thương hiệu nội địa như Adoré hay Ollin Café mạnh dạn tiến vào những vị trí đắt đỏ ở Hàn Thuyên hay Nguyễn Văn Thủ còn mang ý nghĩa biểu tượng: doanh nghiệp Việt không chỉ “chen chân” mà còn sẵn sàng cạnh tranh trực diện với các ông lớn quốc tế, từ đó dần tạo ra bản sắc riêng trên chính “sân khấu trung tâm”.

Sự hồi sinh của những mặt bằng từng bỏ trống nhiều năm liền không chỉ là câu chuyện kinh doanh đơn thuần, mà còn là tín hiệu cho thấy sức bật kinh tế đang quay trở lại. Trung tâm TP.HCM đang dần sáng đèn, và lần này, bức tranh bán lẻ hứa hẹn sẽ đa sắc hơn, cạnh tranh hơn và hấp dẫn hơn rất nhiều.

Nguồn: Thương hiệu lớn và cuộc ‘tái chiếm’ mặt bằng đất vàng sau khủng hoảng