Thị trường căn hộ Hà Nội mất cân đối cung cầu nghiêm trọng

Dữ liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội sụt giảm liên tục trong giai đoạn 2018-2023, từ mức hơn 20 nghìn căn hộ trong năm 2018 xuống chỉ còn khoảng 10 nghìn căn mở bán mới vào năm 2023.

Loại hình căn hộ trung cấp (25 - 50 triệu đồng/m2) dần khan hiếm trên thị trường. Ảnh: LV

Không chỉ sụt giảm về số lượng, cơ cấu nguồn cung căn hộ tại Thủ đô còn ngày càng mất cân đối. Tỷ trọng nguồn cung căn hộ mở bán mới thuộc phân khúc giá bình dân (<25 triệu đồng>

Đầu năm 2024, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội có tín hiệu tăng trưởng trở lại và duy trì xu hướng tăng tới thời điểm hiện tại. Tính chung cả năm 2024, Hà Nội ghi nhận khoảng 30 nghìn căn hộ mở bán mới, cao nhất trong giai đoạn 5 năm. Nửa đầu năm 2025, hơn 10 nghìn căn hộ cũng được “bơm” ra thị trường.

Mất cân đối cung - cầu nghiêm trọng

Nguồn cung tăng mạnh nhưng cơ cấu nguồn cung ngày càng lệch pha so với nhu cầu. Cụ thể, trong năm 2024, loại hình căn hộ trung cấp (25 - 50 triệu đồng/m2) cũng dần khan hiếm với hơn 95% nguồn cung căn hộ mở bán có giá bán từ 50 triệu đồng/m2 trở lên. Thậm chí, từ quý 3 năm 2024 đến thời điểm hiện tại, thị trường bất động sản Hà Nội không ghi nhận dự án căn hộ mở bán mới có giá dưới 60 triệu đồng/m2. Nửa đầu năm 2025, 60% nguồn cung căn hộ mở bán mới là sản phẩm có giá trên 80 triệu mỗi m2. Một số dự án căn hộ tại các tỉnh vùng ven Hà Nội cũng có mức giá từ 55 triệu mỗi m2.

Mặc dù thời gian tới, nguồn cung căn hộ bình dân sẽ quay trở lại tại Hà Nội từ các dự án nhà ở xã hội được triển khai nhờ quyết tâm của Đảng, Nhà nước, Chính phủ, các cơ quan bộ ngành cũng như sự nỗ lực của cộng động doanh nghiệp. Tuy nhiên, tình trạng lệch pha vẫn rất khó cải thiện khi số lượng các dự án căn hộ hơn trăm triệu mỗi m2 đang tăng “đột biến”.

Nhìn chung toàn thị trường, có thể khẳng định, nguồn cung căn hộ thương mại bình dân (dưới 25 triệu/m2) đã “tuyệt chủng” tại Hà Nội. Nguồn cung căn hộ trung cấp (25-50 triệu/m2) cũng đang dần co hẹp tại một số dự án chung cư cũ và có nguy cơ biến mất trong tương lai gần. Thậm chí, các sản phẩm cao cấp có mức giá mở bán mới dưới 60 triệu đồng/m², cũng ngày càng hiếm hoi. Thực tế này đẩy thị trường rơi vào trạng thái mất cân đối cung - cầu nghiêm trọng, làm tăng áp lực lên giá bán, đẩy giấc mơ sở hữu nhà ở xa tầm tay của số đông người dân đô thị, ngay cả với những người thu nhập trung bình cao.

Theo đó, dữ liệu nghiên cứu của VARS cho thấy, trong quý 2 năm 2025, khu vực Hà Nội tiếp tục dẫn đầu cả nước về tốc độ tăng trưởng giá bán căn hộ chung cư. Giá bán trung bình căn hộ chung cư tại Hà Nội trong quý 2/2025 đã đạt mức trung bình 75,5 triệu đồng/m², tăng khoảng 7,7% so với quý trước và tăng mạnh 87,7% so với kỳ gốc (2019). Việc các chủ đầu tư mở bán dự án mới có giá cao trên 75 triệu/m2 và tiếp tục chào bán hàng tồn kho với mức giá điều chỉnh nhích lên giúp mặt bằng giá căn hộ chung cư thứ cấp tăng trở lại. Tuy nhiên thực tế thanh khoản thứ cấp không có nhiều cải thiện, giao dịch chuyển nhượng căn hộ vẫn chỉ ghi nhận chủ yếu tại các dự án căn hộ trong đại đô thị đã hình thành và thu hút cư dân về ở, có mức giá khoảng 50 triệu/m2 hoặc các chung cư cao cấp ở khu vực trung tâm .

Mức giá hiện nay không chỉ vượt xa khả năng chi trả của nhóm thu nhập thấp mà còn nằm ngoài tầm với của cả những người thuộc nhóm thu nhập trung bình cao. Theo phản ánh từ các môi giới BĐS là hội viên của VARS, nhiều khách hàng trẻ, dù có thu nhập tốt, ở mức 40-50 triệu đồng/tháng, vẫn không “dám” mua nhà nếu không có sự hỗ trợ tài chính từ gia đình. Áp lực trả nợ vay quá lớn, đặc biệt là khi lãi suất “thả nổi” sau thời gian ưu đãi tăng mạnh, trở thành rào cản tâm lý đáng kể đối với người trẻ - những người chú trọng đến chất lượng sống, trải nghiệm sống và sự linh hoạt trong tiêu dùng hơn là quyết định vay dài hạn hàng chục năm để sở hữu một căn hộ nhỏ.

Tiềm ẩn nhiều rủi ro cho thị trường

VARS cho rằng, trong ngắn hạn, giá căn hộ tại Hà Nội sẽ tiếp tục tăng do chi phí đầu vào tăng cao và kỳ vọng sinh lời của nhà đầu tư vẫn ở mức cao. Một bộ phận lớn nhà đầu tư hiện không chịu áp lực tài chính đáng kể, bao gồm áp lực từ chi phí vốn vay, nên chưa có động lực điều chỉnh giảm giá bán. Ngược lại, kỳ vọng còn có xu hướng tăng lên trong bối cảnh lãi suất được duy trì ở mức thấp, dòng tiền giá rẻ tiếp tục được bơm ra thị trường và các chính sách thúc đẩy đầu tư công được triển khai mạnh mẽ trong bối cảnh nguồn cung BĐS ở mức giá phù hợp vẫn đang ở tình trạng khan hiếm.

Nhiều khách hàng trẻ không “dám” mua nhà nếu không có hỗ trợ tài chính từ gia đình. Ảnh: LV

Tình trạng này tiềm ẩn nhiều rủi ro đối với sự ổn định và phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản, đồng thời làm trầm trọng thêm khoảng cách thu nhập và mức độ bất bình đẳng xã hội. Khi cơ hội sở hữu nhà ở ngày càng thu hẹp, đặc biệt với nhóm người trẻ, họ dễ rơi vào trạng thái mất phương hướng tài chính. Một bộ phận có thể chọn hướng tiêu dùng “hưởng thụ hiện tại”, đổ tiền vào các mặt hàng xa xỉ hoặc trải nghiệm ngắn hạn vì cho rằng việc tiết kiệm để mua nhà là vô nghĩa - một thực tế từng được ghi nhận tại Hàn Quốc. Một bộ phận khác thậm chí lựa chọn “nằm thẳng”, tức hạ thấp kỳ vọng, giảm động lực phấn đấu trong bối cảnh chi phí sinh hoạt ngày càng đắt đỏ, tương tự những gì đang diễn ra tại Trung Quốc. Giá nhà tăng cao cũng thúc đẩy xu hướng “ngại cưới, lười sinh” như VARS đã phản ánh trước đó.

Với một nền kinh tế đang trong quá trình phát triển và cần lực lượng lao động trẻ năng động như Việt Nam, việc người trẻ thiếu động lực vươn lên là tín hiệu đáng lo ngại. Không chỉ ảnh hưởng đến sức sống của thị trường bất động sản, mà còn có thể tác động tiêu cực đến tốc độ tăng trưởng kinh tế dài hạn và sự phát triển xã hội bền vững.a

Nguồn: Thị trường căn hộ Hà Nội mất cân đối cung cầu nghiêm trọng